Le 13 mai 2005, les acquéreurs ont refusé de signer l'acte, en invoquant l'absence de production des originaux du permis de construire, des plans originaux de l'architecte et des bilans comptables de la société.

M. Valverde a formé une demande le 4 octobre 2005 contre M. Olmo et Pérez SL, tendant au remboursement des 60 101 euros, augmentés des intérêts légaux depuis le 13 juin 2005, ainsi qu'à la résolution du contrat. Une seconde demande, du 30 mai 2006, a été jointe à la procédure par ordonnance du 29 juin 2006.

Par jugement du 8 juillet 2008, le Tribunal de batlles a accueilli l'exception de défaut de légitimation passive soulevée par M. Olmo, rejeté l'exception de défaut de légitimation active opposée à Pérez SL, et débouté le demandeur de l'ensemble de ses prétentions, avec condamnation aux dépens.

M. Valverde et M. Hoyos ont interjeté appel. La Sala Civil confirme intégralement le jugement de première instance.

Question de droit

La Cour devait trancher deux questions :

1. La légitimation passive du mandataire. Le mandataire qui a perçu la réserve et signé le document au nom du mandant, puis excédé son mandat, peut-il être poursuivi en restitution et en résolution du contrat ?

2. L'imputabilité de l'échec de la vente. La non-production des documents originaux du projet constructif et des comptes sociaux, invoquée par les acquéreurs pour refuser la signature de l'acte authentique, constitue-t-elle un manquement du vendeur justifiant la résolution du contrat à ses torts ?

Le texte ne précise pas les dispositions légales précises fondant la décision ; il vise seulement la « legislació vigent » et les « Usos i Costums aplicables » (Vistos), ainsi qu'une référence au « Codi 7,51,5 » pour les dépens (fonaments III). La nature exacte de ce texte n'est pas identifiée dans la décision (non précisé dans la décision).

Solution et dispositif

Sur la légitimation passive (fonaments I et III). La Cour retient que les prétentions en restitution de la réserve et en résolution du contrat du 5 avril 2005 ne peuvent être dirigées que contre la société immobilière pour le compte de laquelle le mandataire a agi. Le mandataire a signé le document de réserve, la somme a été reçue par la société, et l'acte a donc « vinculava directament » celle-ci. L'excès de mandat allégué n'est pas, selon la Cour, lié à la restitution de la réserve ni à la résolution du contrat, et il est en tout état de cause postérieur à la rupture des relations entre les parties.

Sur l'imputabilité de la résolution (fonaments II). La Cour écarte l'argument d'une erreur d'appréciation des preuves. Elle relève deux éléments décisifs :

• D'une part, la communication préalable des documents. L'obtention d'un financement par les acquéreurs supposait l'étude préalable du projet constructif, des plans et, pour les participations sociales, des comptes de la société. Les documents étaient donc déj

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 224/08

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 26 de març de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Valverde va interposar demanda, de data 4-10-2005, envers el Sr. Olmo i la immobiliària Pérez SL, segons la qual sol·licitava la condemna a l'abonament de 60.101 euros, en concepte de paga i senyal, amb més els interessos legals des de el dia 13-06-2005 i amb imposició de les costes processals.

La representació processal del Sr. Olmo, per escrit de 8-11-2005, va formular excepció peremptòria de manca de legitimació passiva i, subsidiàriament, es va oposar quant al fons.

La representació processal de la mercantil Pérez SL es va oposar també a la demanda i va demanar que es desestimés la demanda, amb imposició de les costes processals.

II.- Per Aute de 29-6-2006 es va acordar l'acumulació de les presents actuacions amb els autes 250-2/2006.

L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 8-7-2008, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDEIX Primer.- Estimar l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva plantejada per la representació processal del Sr. Olmo i desestimar l'excepció peremptòria de manca de legitimació activa plantejada per la representació processal de Pérez SL

Segon.- Desestimar íntegrament, tant la demanda presentada el dia 4 d'octubre de 2005, com la presentada el dia 30 de maig de 2006.

Tercer.- Fer imposició de les costes judicials causades en el present procediment a la part actora, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, segons l'establert en el V. Considerant de la present resolució".

III.- La representació processal dels Srs. Valverde i Hoyos ha interposat recurs contra la sentència i, en data 21-10-2008, va articular escrit de conclusions, segons el qual i per raó dels arguments continguts en el mateix demana la revocació de la resolució d'instància. Per el contrari, les representació processal del Sr. Olmo i Pérez SL van presentar escrits de contesta a les conclusions, de data 10-11-2008, i vas demanar que es procedís a la confirmació de la sentència d'instància, amb imposició de les costes processals.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius en els quals fonamenta la part recurrent el seu recurs són, en essència, els que segueixen. En primer terme, entén que no s'hauria d'acollir l'excepció de manca de legitimació passiva del Sr. Olmo, tota vegada que si bé és cert que actuava com a mandatari de la Pérez SL, atès que el Sr. Olmo havia excedit el seu mandat.

Aquest motiu o greuge no pot ésser acollit per les raons següents. Si s'analitzen les pretensions que s'articulen en les demandes interposades, les mateixes s'adrecen al retorn dels 60.101 euros lliurats en concepte de reserva i la resolució del contracte de 5-4- 2006, s'ha de convenir que el legitimat passiu d'aquestes pretensions és la immobiliària defenent, la que, segons consta acreditat a les actuacions, va rebre la quantitat lliurada de 60.101 euros, a la vegada que el Sr. Olmo, com ha reconegut la immobiliària defenent, i ara recorreguda, actuava com a mandatari per a cercar comprador i rebre la quantitat lliurada en concepte de reserva. Consegüentment, la signatura del document de 5- 4-2006, en el que literalment es deia: "... ha rebut del Sr. Valverde..... la quantitat de SEIXANTA MIL CENT UN EUROS (60.101. EUR), en concepte de RESERVA del terreny i projecte conegut com Bordes d'Envalira...", comportava una actuació que vinculava directament a la immobiliària defenent. Així, atès que el Sr. Olmo actuava com a mandatari per a cercar comprador pel terreny de les Bordes d'Envalira, signar el document de reserva i percebre una quantitat definida a compte, les pretensions que s'articulen en ares a la devolució de la quantitat lliurades en concepte de reserva i la resolució del contracte de 5-4-2005, pel seu pretès incompliment, així com la indemnització de danys i perjudicis derivats del mateix, solament poden tenir com a legitimat passiu la immobiliària per la qual s'actuava i en nom de la qual es va signar el document de reserva, com a propietària de la finca objecte de la reserva.

Per tant, el present motiu ha de ser refusat, atès que el possible excés en el mandat que s'indica, i en tot cas posterior al trencament de les relacions entre les parts litigants, no es troba connectat ni amb la devolució de la reserva ni de la pretesa resolució del contracte de 5-4-2005, signat per compte de la immobiliària defenent. Aleshores, pels motius exposats, s'escau confirmar la sentència d'instància en aquest extrem.

II.- En segon terme, considera que no s'ha portat a terme una correcta valoració de les proves practicades. Així conclou que ha existit incompliment del contracte i que, a diferència del que sustenta la resolució d'instància, la no aportació dels originals del projecte constructiu evidencia aquesta manca de compliment. Entén que fou la manca de diligència de la venedora la que va motivar que no es signés l'escriptura de compravenda el dia 13-5-2005.

Consta provat a les actuacions que el termini de 25- 4-2005, com a data per a la formalització de l'escriptura pública, va ser prorrogat fins el dia 13-5-2005 i que l'objecte de la compravenda seria el 100% de les participacions de la mercantil Pérez SL Per tant, es va produir una novació objectiva del contracte de 5-4-2005 i el dia 13-5-2005, els Srs. Valverde i Hoyos es van negar a la signatura de l'escriptura, fonamentant la negativa en la no aportació dels documents originals del permís de construcció, dels plànols originals de l'arquitecte i dels balanços comptables de la mercantil Pérez SL

No existeix cap errònia valoració de la prova per part del jutjador d'instància, tota vegada que estableix com un fet acreditat que la signatura no es va portar a terme per la no aportació dels plànols i projecte originals, així com els balanços de la societat. En tot cas, el que pretén denunciar la part recurrent és que la valoració jurídica de l'actuació de la part venedora s'ha de considerar responsable de la no signatura de l'escriptura i que d'aquest fet es deriva la seva responsabilitat.

Per el contrari, aquesta Sala ha de convenir amb el criteri de la resolució d'instància i procedir a la confirmació de la sentència. En efecte, l'aportació dels originals dels permisos de construcció i dels plànols, en una operació de la rellevància econòmica com la present, implica, per una banda, que els mateixos ja eren coneguts per la part compradora perquè s'havia procedit a l'obtenció de finançament i això requeria un estudi previ del projecte constructiu i dels plànols que l'acompanyaven; argumentació que es pot estendre tanmateix al coneixement dels balanços de la societat, atès que s'adquirien les participacions de la societat, titular del bé immoble. I, per altra, perquè la no aportació dels originals es podia haver subsanat mitjançant l'aportació en un altre moment dels mateixos o, com assenyala la sentència d'instància, supeditar la compravenda a l'aportació dels mateixos, per quant els projecte i els plànols que l'integraven havia estat conegut per a valorar la conveniència de l'operació i obtenir el seu finançament.

A més, s'ha d'afegir que la venedora va oferir altres solucions per a poder escriptura la venda, com procedir a la venda directa del terreny o garantir personalment el passiu. I aquestes altres possibles solucions per donar viabilitat a la signatura de la venda, han estat negat pel Sr. Valverde, malgrat ho va reconèixer en el seu escrit de demanda.

En definitiva, s'ha de concloure que la signatura de la compravenda es podia haver solventat fàcilment a través de les cauteles abans descrites, de forma que l'actuació dels compradors de no voler permetre la subsanació d'aquests extrems, per altra part fàcilment solventables, ha de justificar que aquesta Sala consideri que la resolució de la venda no esdevé imputable a la part venedora.

III.- Les consideracions que s'acaben d'exposar s'han de traduir, en matèria de costes processals, en la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal del Srs. Valverde i Hoyos contra la sentència, de data 8-7-2008,dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i confirmar íntegrament la part decisòria de la mateixa. S'escau imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE