TSJ d'Andorre, Sala Civil, 25 septembre 2003, ROJ ATSJAD 77/2003 (ECLI:AD:TSJADAD:2003:77A)

Faits et procédure

Par contrat d'arrendament (bail) du 1er mai 1994, le Sr Tur a donné à bail un immeuble de deux étages sis à Andorre-la-Vieille, avec un parking adjacent. Une novation subjective, convenue le 27 mars 1995, a substitué le Sr Conde comme locataire, le Sr Tur demeurant bailleur. Le bail comportait une « Clàusula Especial Relativa a l'Aparcament » (clause spéciale relative au parking, pacte septième). Selon ce pacte, le locataire utilise la totalité du parking jusqu'au moment où le propriétaire entreprend la construction, l'exploitation ou la possession du terrain occupé. Une zone désignée au plan annexé, délimitée par les lettres A à F, ne peut en aucun cas être affectée. Le propriétaire doit notifier son projet au moins trois mois avant le début des travaux, et le parking est destiné à l'usage exclusif de la clientèle du commerce exploité par le locataire.

Le litige a été porté devant le Batlle selon la procédure de la disposition additionnelle seconde de la loi sur les baux de biens urbains du 30 juin 1999 (procès civil n° B-0469-9/01, contre le Sr Conde et la société PRE S.A.). Par jugement du 27 février 2003, le juge unipersonnel a accueilli l'exception d'inadéquation de procédure soulevée par la défenderesse, a laissé la demande sans examen au fond et a mis les dépens de la première instance à la charge du demandeur.

Le demandeur a interjeté appel. L'appel a été instruit selon les paragraphes 8 et 9 de la même disposition additionnelle seconde. Le magistrat rapporteur est le Sr Antoni Bruguera Manté, la formation comprenant également le Sr Joan Manel Abril Campoy et le Sr Jean Louis Vuillemin, qui préside.

Il ressort de la décision que, selon le demandeur, le mandataire du bailleur avait fait savoir au locataire, à une date que le texte ne précise pas, son intention de reprendre la possession de la surface du parking. Entre cette notification et l'introduction de la demande le 23 avril 2001, il se serait écoulé vingt-cinq mois, et quarante-six mois à la date de l'arrêt, alors que le contrat prévoyait un préavis minimal de trois mois. Les lettres de la défenderesse des 12 et 20 octobre 1999 et du 27 novembre 2000 sont jugées sans incidence.

Question de droit

La cour devait trancher deux questions. La première est celle du périmètre du bail : le parking adjacent, dont la clause spéciale organise l'usage, relève-t-il du contrat de bail initial ou constitue-t-il un accord distinct ? La seconde, qui découle de la première, est celle de la procédure applicable : les droits et obligations issus de cette clause doivent-ils être exercés par la voie de la disposition additionnelle seconde de la loi de 1999, comme le soutient le bailleur, ou l'inadéquation de procédure retenue en première instance est-elle fondée ?

La cour devait également examiner si la lettre du bailleur du 7 juin 2000, qui proposait de nouvelles conditions d'exploitation du parking, avait opéré une novation de la clause septième. Cette question conditionne le maintien de la clause originelle comme source des droits invoqués.

Solution et dispositif

La Sala Civil du Tribunal supérieur retient que le parking est juridiquement inclus dans l'