ATSJAD 13/2015 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 5 février 2015)

Faits et procédure

Par une requête du 21 octobre 2014, transmise par une procuratrice, sept copropriétaires d'un immeuble soumis au régime de la propriété horizontale saisissent le Tribunal unipersonnel du Batlle dans le cadre d'une procédure de juridiction gracieuse (jurisdicció voluntària). Ils sollicitent la mise en œuvre du jugement en équité prévu à l'article 28.3 de la loi sur la propriété horizontale (LPH). Ils invoquent une situation de blocage imputable à deux copropriétaires, les époux Roda, qui s'opposeraient systématiquement aux décisions de la communauté, notamment à celles inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire du 25 septembre 2014.

Par un Aute du 24 octobre 2014, le Batlle refuse de donner suite à la demande et ordonne l'archivage du dossier, sans préjudice d'une nouvelle saisine selon la procédure contentieuse.

Les requérants sollicitent la révocation de cette décision et la réouverture du dossier, avec audition des époux Roda. Ils soutiennent que l'article 28.2 LPH fixe un délai de résolution incompatible avec la durée de la procédure ordinaire ou abrégée, que seule la juridiction gracieuse permettrait de le respecter, et que le Batlle aurait pu entendre les opposants.

La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia est saisie du recours (rôle A393/14, dossier TSJC 393/2014). La décision ne mentionne pas l'identité du rapporteur au-delà de la désignation de M. Pere Pastor Vilanova, ni les moyens de défense éventuellement présentés par les époux Roda, qui n'ont pas été entendus (non précisé dans la décision).

Question de droit

La question posée est de savoir si la procédure de jugement en équité de l'article 28.3 LPH peut être engagée lorsque la majorité requise n'a pas été atteinte dans la seconde convocation, mais que cette situation résulte de l'opposition d'une minorité de copropriétaires et non d'un véritable blocage de l'assemblée.

Le texte de l'article 28.3, tel que reproduit dans la décision, subordonne l'intervention du Batlle à trois conditions cumulatives : l'absence de majorité suffisante selon les apartats précédents, une demande formée par partie après audition des contradicteurs dûment cités, et une requête déposée dans un délai de trente jours à compter de la date fixée pour la seconde convocation. Le juge doit alors statuer en équité dans un délai de trente jours.

Une question connexe porte sur la nature de la procédure appropriée : la juridiction gracieuse peut-elle être utilisée pour trancher un litige entre intérêts opposés, ou seulement pour des demandes non contentieuses ?

Solution et dispositif

La Sala Civil confirme l'Aute du Batlle. Elle fonde sa solution sur une qualification des faits. Elle relève que « no hi ha cap situació de bloqueig, sinó una oposició per part d'uns propietaris a aprovar els pressupostos i a reformar els estatuts ». Dans la seconde convocation, les copropriétaires présents ne représentaient que 43,60 % de la valeur des quotes, face à des copropriétaires détenant 54,40 % des quotes et qui s'oppos