SENTÈNCIA 047-2021 COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL: President : Sr. Vincent Anière Magistrats: Sr. Jaume Tor Porta Sra. Alexandra Cornella Sola Andorra la Vella, el 26 de febrer del 2021. En nom del Poble Andorrà.- Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal. ANTECEDENTS DE FET Primer.- El 22 de gener del 2019, els Srs. Daza i Manso, formulaven demanda d'anul·labilitat contra la societat Esparza en relació al document que havien atorgat el dia 11-5-2018. Segon.- En data 5-2-2019, la representació processal de la societat Esparza contestava la demanda oposant-se a les pretensions de la part demandant tot i sol·licitant es dictés Sentència desestimant-la i imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades. Tercer.- Practicats els mitjans de prova considerats necessaris i pertinents i evacuats per les parts litigants els respectius escrits de conclusions, en data 11-6-2020 requeia Sentència, aclarida per Aute de 25-6-2020 posterior, amb la següent part decisòria: "Primer.- Estimar la demanda presentada pels Srs. Daza i Manso i declarant l'anul·labilitat del contracte de data 11 de maig del 2018, per vici del consentiment sobre una part essencial del contracte. Segon.- Fer imposició de les costes judicials ocasionades a la part defenent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de Sentència". Quart.- Contra aquesta resolució, la representació processal de la societat Esparza formula recurs d'apel·lació i per escrit de conclusions presentat en aquesta alçada el dia 6-11-2020 interessa la seva revocació i en el seu lloc es dicti Sentència desestimant la demanda interposada, en tota la seva integritat, condemnant la part actora al pagament de les costes processals injustament causades a la recurrent. Cinquè.- La representació processal dels recurrents s'ha oposat al recurs d'apel·lació plantejat, sol·licitant la seva desestimació i íntegre confirmació de la Sentència dictada. FONAMENTS DE DRET Primer.- En el present procediment, els Srs. Daza i Manso, articulen una acció en anul·labitat per vici en el consentiment en les modalitats d'error i intimidació, al respecte del document atorgat pels mateixos el dia 11-5-2018, uns dies després de perfeccionar-se un contracte d'arrendament amb la societat Esparza, sobre el pis situat a l'Av. CG 0, àtic 2ª d'Escaldes- Engordany. Concretament, els demandants després de qualificar el document indicat com una renúncia a exercitar els seus drets, que esdevenia nul·la de ple dret per contravenir tant la LAFU com a la normativa de tutela dels consumidors, considera que quan va ser atorgat els seus representats incorrien en error i intimidació, i en atenció del vici del consentiment sofert, la renúncia atorgada incorria en anul·labilitat. La Sentència dictada per l'òrgan judicial d'instància estima la demanda, declarant: "l'anul·labilitat del contracte de 11 de maig del 2018, per vici del consentiment sobre una part essencial del contracte", imposant a la societat demandada el pagament de les costes ocasionades. I contra aquesta decisió s'alça la representació processal de la societat Esparza interessant la revocació de la Sentència dictada i en el seu lloc es disposi la desestimació de la demanda amb imposició de les costes ocasionades a la part demandant. Segon.- Són fets definitivament acreditats en aquesta alçada els següents: 1.- Per contracte celebrat l'1-5-2018, la societat Esparza arrendava als Srs. Daza i Manso, el pis situat a l'Avda. CG 0, àtic 2ª d'Escaldes-Engordany. Aquest pis integrava un edifici que es trobava en un important procés de rehabilitació que afectava tant als elements comuns com les seves unitats privatives. 2.- El dia 11-5-2018, a instància del Sr. Machado, legal representant de la societat Esparza, els arrendataris signaven un document en que reconeixien que havien llogat un pis en un edifici en obres, afegint "per tant, els inquilins no podran fer cap queixes, i això fins al final d'any, sobre: L 'instal·lació d'internet, TV, telèfon Les obres de l'ascensor Les obres en general i tot lo que flueix d'ells, pols, llum soroll, material de construcció en els espais comuns, etc··· Els acabats de la cuina, dels dos banys, de la terrassa, del dormitori, del menjador i de totes les altres aules del pis. Les instal·lacions elèctriques del pis i espais comuns I totes les molèsties en general d'un edifici en obres" 3.- El 29-6-2018 els arrendataris formulaven una demanda de desistiment de contracte d'arrendament i reclamació de quantitat contra la societat Esparza. En la contesta a la demanda d'aquest procediment, la societat Esparza no tant sols s'oposava a les pretensions dels demandants sinó que tanmateix articulava demanda reconvencional, fonamentant-se en part en les previsions del document d'11-5-2018. 5.- És en aquest context, que els arrendataris articulen la demanda jurisdiccional que origina el present procediment. Tercer.- Motius de recurs de la societat Esparza En primer terme, denuncia que la Sentència dictada incorria en incongruència extra petita. Amb aquesta finalitat refereix que tant a l'encapçalament de la demanda com al suplicatori, la pretensió de les parts consistia exclusivament en l'anul·labitat del contracte per vici en el consentiment, i en canvi la Sentència dictada modificava l'objecte del procediment portant-lo a l'àmbit de la nul·litat de ple dret de la renúncia atorgada, pronunciant-se així en relació a una acció que mai havia estat articulada. D'altra part evidenciava que la Sentència dictada barrejava l'acció d'anul·labilitat i l'acció de nul·litat de ple dret, reconduint l'acció interposada per les parts cap a una acció en nul·litat per desequilibri en les prestacions. D'altra part refereix que ja en la Sentència s'admet que els demandants eren plenament conscients de que l'edifici es trobava en obres i que determinats serveis no es trobaven en funcionament. Aquesta afirmació resultava rellevant doncs excloïa que el document atorgat esdevingués nul de ple dret o que a l'hora d'atorgar-lo els demandants poguessin incórrer en cap mena de vici en el consentiment. En tot cas referia que un desequilibri entre les prestacions no tenia per que ser motiu de la declaració de nul·litat de ple dret del contracte i molt menys generava un vici en el consentiment. Quant al vici del consentiment articulat defensen que no concorria cap mena de prova que permetés considerar que aquest s'havia donat. D'altra part destaca que en la seva demanda, la part demandant no indicava exactament el tipus de vici en el consentiment que creia que concorria i en quines circumstàncies s'hauria produït. Considera que aquest mancament suposava un defecte insubsanable que situava la seva representada en indefensió. Insisteix que els demandants van signar el document al·ludit essent plenament conscients del seu contingut. Discrepa de la Sentència dictada quan s'exposa que algunes renúncies eren genèriques o inconcretes, sinó que la renúncia era detallada. Referia que el propietari va voler que es signés aquest document en que s'exposava la situació concurrent, perquè després no passés el que va passar, és a dir que li reclamessin per no pagar el lloguer excusant-se en l'estat de l'immoble. Pel que es refereix a la prova practicada discrepa de la valoració efectuada. Refereix que l'apartament i l'edifici en el seu conjunt disposaven d'electricitat i que es trobava en curs el procés encaminat a instal·lar els comptadors individuals. Referia en aquest sentit, que existien nombrosos apartaments que eren d'un sol propietari i que no tenien feta la divisió horitzontal sense que passés res. En tot cas referia que la potencia de que disposaven era suficient i superior al que FEDA certificava com a mínim requerit. QUART.- Pel que es refereix a la incongruència en que la Sentència dictada incorreria. En la Sentència de data 27-2-2020 (rotlle TSJC-2019) tinguérem l'oportunitat de pronunciar-nos en relació a l'abast d'aquesta noció indicant: "El principi de congruència pretén assegurar que la resposta judicial s'ajusti als termes en que les parts han configurat el debat, havent- se de pronunciar el Tribunal sobre tots els punts que li són sotmesos, no podent concedir més del que demanava l'agent (incongruència ultra petita), ni una cosa diferent a la sol·licitada (incongruència extra petita), ni atorgant menys del que admet el demandat (incongruència citra petita). Quant a la tasca de valoració de tota eventual incongruència, aquesta resulta de confrontar la part dispositiva de la Sentència amb l'objecte del procediment delimitat pels seus elements subjectius, objectius, "causa petendi" i petítum. Tot l'anterior però no suposa que els òrgans jurisdiccionals es trobin vinculats de manera rígida pels pediments articulats per les parts en els seus escrits rectors o els raonaments jurídics esgrimits en suport als mateixos. En efecte d'una banda el principi "iura novit curia" permet al Jutge fonamentar la seva decisió en preceptes legals o normes jurídiques que resultin de pertinent aplicació al supòsit examinat i això encara que no haguessin estat invocades pels litigants. D'altra part, l'òrgan judicial només es troba vinculat per l'essència del que ha resultant demanat i discutit en el procediment i no per la literalitat de les concretes pretensions exercitades tal i com hagin estat formalment sol·licitades pels litigants (cfr. en aquest sentit l'Aute del Tribunal Constitucional de 7-9-2018, causa 2018-29-RE), de manera que no existirà incongruència quan el Tribunal es pronuncia sobre una pretensió que encara que pogués no haver estat formal o expressament exercitada, resultava implícita o era conseqüència ineludible o necessària de les pretensions articulades o de la qüestió principal debatuda en el procediment (vegi's en aquest sentit la nostra Sentència de 28-3-2019, TSJC-391/2018)". Per tal de determinar si la Sentència dictada incorre en el vici que se li atribueix, convé en primer lloc determinar quina ha estat la concreta pretensió articulada pels Srs. Daza i Manso en el present procediment i la concreta acció que ha estat vertebrada en el seu escrit rector. Els demandants articulen una acció en anul·labilitat del document atorgat el 11-5-2018 per vici en el consentiment al·legant que es tractava d'una renúncia a reclamar en una matèria on la LAFU però també la Llei 13/2013 de Competència Efectiva i protecció del Consumidor la sancionava amb la seva nul·litat. Afegia tanmateix des d'una perspectiva estricta de l'acció articulada que si els seus representats havien acceptat continuar abonant el preu de la renda pactada des del mes de maig i fins a finals d'any sense cap tipus de rebaixa, en cap cas se'ls informà que el mateix implicava no disposar de l'habitabilitat necessària ni que les obres es realitzarien en unes condicions temeràries que suposen un clar risc d'accident el que permetia concloure en el vici del consentiment flagrant en que aquest document va ser atorgat. La Sentència dictada per l'òrgan judicial d'instància acull la demanda d'anul·labilitat per vici en el consentiment considerant que aquesta renúncia presentava un clar desequilibri en benefici de l'arrendador i perjudici de la part arrendatària, que al marge dels desordres existents en internet, televisió, telèfon, ascensor i acabats del pis, la resta eren genèriques. Efectuava especial èmfasi en la instal·lació elèctrica, destacant que no existia comptador propi, destacant que la distribució d'energia elèctrica per part de tercers altres que les companyies elèctriques es trobava prohibida. Afegia que el subministrament elèctric era essencial a l'hora de valorar les condicions per a l'habitabilitat d'un immoble, sense que s'hagués incorporat la cèdula d'habitabilitat de tal manera que a l'empara de l'art. 4-1 de la LAFU, el pis arrendat no ho podia ser, el que comportava l'anul·labilitat del contracte. En aquesta situació, no considerem que l'òrgan judicial d'instància hagi incorregut en incongruència: s'ha pronunciat exclusivament al respecte del que la part demandant pretenia, examinant per això els arguments diversos que les parts portaven al debat processal. I si bé en algun moment constata el desequilibri que del mateix resulta per a les parts contractants, o fins i tot considera que alguna part del document podria ser nul, es tracta d'un argument que intervé "obiter dicta", com a argument de reforç. Cinquè.- Els restants motius del recurs poden ser examinats conjuntament atès que aquests passen per discrepar la conclusió assolida per l'òrgan judicial d'instància en relació al resultat de la prova practicada. La Sentència d'instància ja exposa que els arrendataris havien visitat l'apartament abans de perfeccionar-se el contracte i havien constatat que l'edifici es trobava en obres. Tanmateix quan atorgaven el document impugnat el dia 11-5-2018, ja residien en l'apartament en qüestió i eren per tant coneixedors de totes les molèsties i els desordres que podien existir. En conseqüència des de la vessant de l'error vici de fet, no es pot sostenir que els demandants hagin incorregut en cap representació errònia sobre la realitat fàctica quan el van atorgar, i en tot cas el pretès error esdevenia fàcilment superable amb una diligència mínima per part dels seus atorgants, de tal manera que tampoc l'error en que haurien incurregut podria considerar-se excusable. Sisè.- Malgrat el que acabem però d'exposar, l'abordatge de la regularitat de la renúncia atorgada pels arrendataris ha d'intervenir des d'una perspectiva diversa: la Llei 13/2013 de Competència Efectiva i protecció del Consumidor, i més concretament de la nul·litat de les clàusules abusives sense que el recurs a la mateixa per aquesta Sala suposi per a les parts cap incongruència, per dues raons essencials. D'una part per quan la part demandant en el seu escrit rector ja feia referència a aquesta normativa, sostenint que en mèrits de la mateixa la renúncia articulada s'havia de tenir per no feta sense que resultés escaient instar una acció en nul·litat, i que la part recurrent s'ha pogut pronunciar al seu respecte expressament en el seu escrit de contesta a la demanda (cfr. foli 28). D'altra banda tampoc podem obviar que el control de les clàusules abusives ha d'intervenir fins i tot d'ofici, sense que pugui per això entendre's, com una derogació del principi dispositiu sinó exclusivament el reconeixement per al Jutge de la facultat de pronunciar-se sobre totes aquelles qüestions rellevants que es puguin suscitar en un procediment entre un professional i un consumidor, sempre i quan disposi dels elements de fet i de dret necessaris per a fer-ho. A l'hora de determinar si l'àmbit d'aplicació de la Llei 13/2013 de competència efectiva i de protecció al consumidor comprèn els contractes d'arrendament de finques urbanes ens hem de decantar per una resposta afirmativa sempre i quan però la relació contractual examinada impliqui un consumidor (arrendatari) que per essència actua amb una finalitat estrictament privada i un professional dels negocis immobiliaris, en una accepció àmplia del terme (arrendador). En aquest àmbit cognitiu, resulten especialment rellevants a nivell de l'unió europea, els pronunciaments del TJUE al respecte dels quals hem pogut reconèixer "(····) que moltes de les respostes derivades de la jurisprudència del TJUE s'apliquen a les Mansos, tota vegada que han estat introduïdes per la jurisprudència d'aquesta Sala en l'estudi i interpretació dels contractes on una de les parts és un consumidor i, per tal d'obtenir la seva protecció efectiva, com ara estableix la Llei de 13-06-2013, referent a la protecció del consumidor" Aute de 20-11-2017 (TSJC-47/2017). En tal situació, no podem obviar com en la Sentència del TJUE de 30-5-2013, C- 488/2011 es sosté: "La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que..., se aplica a un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa para fines ajenos a su actividad profesional ( ) 32. Esa protección es especialmente importante en el caso de un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un particular que actúa con fines privados y un profesional de los negocios inmobiliarios. Las consecuencias de la desigualdad existente entre las partes se agravan en efecto por el hecho de que, desde el punto de vista económico, ese contrato guarda relación con una necesidad esencial del consumidor, a saber, la de disponer de una vivienda, y tiene por objeto cantidades dinerarias que muy a menudo representan para el arrendatario una de las partidas más importantes de su presupuesto, mientras que desde un punto de vista jurídico se trata de un contrato regulado por lo general por una normativa nacional compleja, con frecuencia poco conocida por los particulares". Aquestes darreres valoracions són extrapolables a la situació concurrent a Andorra. En efecte, la vivenda és un bé de primera necessitat i el contracte d'arrendament suposa la via a través de la qual la majoria de la població hi accedeix. Nogensmenys, el mercat del lloguer d'habitatges es troba en constant tensió, suposant per als seus usuaris la despesa més rellevant. En efecte, el contracte d'arrendament es postula com el mecanisme que per naturalesa pretén satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari, i integra per naturalesa el criteri objectiu relatiu a la noció de relació de consum tal i com es troba definida en l'art. 2.i) de la Llei 13/2013 ("Per "relació de consum" s'entén qualsevol relació establerta entre, d'una banda, empresaris, intermediaris o l'Administració com a prestadora de béns i serveis i, d'altra banda, les persones consumidores. Aquesta relació comprèn la informació, l'oferta, la promoció, la publicitat, la comercialització, la utilització, la venda, i el subministrament de béns i serveis, i també les obligacions que en derivin"). Pel que es refereix als requisits subjectius que vertebren la relació de consum, no pot discutir-se en aquesta alçada que la situació dels arrendataris demandants integra la noció de consumidors que contempla l'art. 2.f) ("Per "consumidors" o "persones consumidores" s'entenen les persones físiques o jurídiques que actuen en el marc de les relacions de consum en un àmbit aliè a una activitat empresarial o professional. Qualsevol referència que es faci en aquesta Llei al concepte de persona consumidora s'entén que és feta a la persona consumidora o usuària en tant que gaudeix de béns i serveis fruit de l'activitat empresarial en el mercat"). Quant a la figura de l'empresari, segons el seu article 2.g) comprèn: "(···) qualsevol persona física o jurídica, pública o privada, que, en l'acompliment d'un negoci, un ofici o una professió comercialitza béns o serveis o, de qualsevol altra manera, actua en el marc de la seva activitat empresarial o professional". La persona jurídica arrendadora (ENTITY_4) és una societat mercantil que entre altres gestiona i explota el seu propi patrimoni a través de l'explotació de l'edifici en que s'integra l'apartament arrendat tal i com resulta de l'expositiu del contracte d'arrendament subscrit, havent de presumir-se que l'arrendament atorgat és propi a la seva activitat professional, assegurant-li un rendiment econòmic de tal forma que a ulls de la LLei, la seva consideració d'empresari esdevé indiscutible. Encabint-se la relació jurídica examinada en els termes objectius de la Llei 13/2013, són principis vertebradors del dret al consum la bona fe i el just equilibri entre un alt nivell de protecció dels consumidors i la competitivitat de les empreses. Així (art. 20) "Els empresaris estan obligats, per tant, a posar al mercat béns i serveis segurs per als consumidors, a facilitar una informació lleial i objectiva, i a evitar les pràctiques comercials deslleials o abusives" i per això ja l'art. 21 preveu "Els drets que aquesta Llei atorga a les persones consumidores són irrenunciables i és nul qualsevol pacte que els exclogui". Els drets bàsics de les persones consumidors especialment protegits es troben contemplats en l'art. 23, i entre aquests en allò que aquí interessa "b) El dret a la protecció dels interessos econòmics i socials, que inclou el dret a la conformitat del bé amb el que estipula el contracte de venda i amb la garantia; el dret de desistiment, el fet d'exercir-lo i els efectes; la protecció dels abusos contractuals i el compliment de les condicions establertes en les condicions de contractació; així com el dret a la protecció mitjançant procediments eficaços davant situacions d'inferioritat, subordinació i indefensió, assegurant la indemnització o la reparació dels danys i perjudicis". Tanmateix l'art. 34 posterior precisa: "1. Les clàusules abusives són nul·les de ple dret. Es consideren clàusules abusives totes les estipulacions que derivin d'un determinat contracte no negociades individualment i totes les pràctiques no consentides expressament que causin, en contra de les exigències de la bona fe, un perjudici a la persona consumidora i un desequilibri important dels drets i les obligacions de les parts. Són abusives en tot cas, entre d'altres, les clàusules que: vinculin el contracte a la voluntat de l'empresari; limitin els drets de la persona consumidora; determinin la falta de reciprocitat en el contracte; imposin a la persona consumidora garanties desproporcionades o li imposin indegudament la càrrega de la prova; resultin desproporcionades en relació amb el perfeccionament i execució del contracte, i/o contravinguin les normes sobre competència i dret aplicables". Examinant-se les previsions del document de data 11-5-2018 que s'impugna des de la perspectiva que ofereixen els preceptes legals a que ens acabem de referir, s'ha de concloure en la seva nul·litat radical. En efecte, el propi empresari ha admès en les actuacions practicades que a través del mateix es pretenia que els arrendataris no poguessin al·legar les obres que es realitzaven per no pagar la renda íntegra i a través d'aquest document s'estructura una renúncia pels arrendataris amb el corresponent alliberament de les obligacions de l'arrendador fins a finals d'any (pràcticament set mesos més tard) a l'hora de poder articular reclamacions ja no al respecte d'elements comuns i les molèsties ocasionades per les obres que han de ser suportades, sinó per les mancances que presenten determinats serveis que han de ser qualificats d'essencials en un contracte d'arrendament (instal·lacions elèctriques, telèfon, internet, TV····) en incidir sobre la seva habitabilitat i que suposa la pròpia causa del contracte d'arrendament. D'altra part tampoc podem obviar que la renúncia atorgada opera per a la part arrendadora com a salva conducte front a la impossibilitat d'arrendar l'immoble en no disposar aquest de cèdula d'habitabilitat (cfr. art. 4.1 de la LAFU). En efecte, segons el Reglament de Construcció, el seu lliurament es troba supeditat entre altres a l'entrega del certificat final d'obres entre altres (art. 129), document aquest que resultava materialment impossible de tenir en trobar-se les obres en curs. Si s'examina ara l'abast de la renúncia efectuada des d'una perspectiva global, això és en atenció a l'economia general derivada del contracte d'arrendament subscrit s'observa com malgrat la rellevància i afectació de les obres en curs i la renúncia dels arrendataris a reclamar per la privació de serveis essencials, aquest fet no es traduïa per cap mena de compensació per aquests darrers doncs havien de continuar pagant la renda íntegra inicialment pactada sense cap mena de carència o moderació temporal en el preu de la renda, no experimentant l'arrendador cap afectació en els seus interessos econòmics. En aquesta eventualitat, el desequilibri entre les prestacions respectives dels litigants és evident. Atès tot l'exposat, i en haver-se de considerar que la renúncia impugnada pels arrendataris no ha estat negociada individualment sinó que és el fruit de la voluntat unilateral de l'arrendador, i suposen una limitació dels drets de la persona consumidora a través de la qual es contravé disposicions obligatòries de la LAFU i menysté l'equilibri contractual, la mateixa resulta abusiva i per via de conseqüència ha de ser declarada nul·la de ple dret. En atenció a l'exposat, escaurà desestimar el recurs d'apel·lació articulat, confirmant la Sentència dictada precisant no obstant que el document de 11-5-2018 és nul de ple dret enlloc d'anul·lable com es preveu. Setè.- La desestimació del recurs es traduirà en la imposició de les costes ocasionades en aquesta alçada a la part recurrent en atenció a la regla del venciment objectiu. Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent DECISIÓ DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat contra la Sentència 49/2020 dictada pel Tribunal de Batlles que es confirma íntegrament amb la precisió però que el document de 11-5-2018 impugnat és nul de ple dret enlloc d'anul·lable com es preveu. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada. Aquesta resolució és ferma i executiva. Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.- DECISIÓ DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat contra la Sentència 49/2020 dictada pel Tribunal de Batlles que es confirma íntegrament amb la precisió però que el document de 11-5-2018 impugnat és nul de ple dret enlloc d'anul·lable com es preveu. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada. Aquesta resolució és ferma i executiva. Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem. Subir Diccionario RAE