ATSJAD, Civil, 28 mai 2021, n° 144/2021 (ROJ: ATSJAD 144/2021 ; ECLI:AD:TSJADAD:2021:144A)

Faits et procédure

La locataire d'un appartement à usage d'habitation, Mme A., est décédée naturellement le 9 février 2020. Par résolution du 18 février 2020, le Batlle instructeur a constaté le caractère naturel du décès et renvoyé le dossier à la section civile aux fins de protection patrimoniale des biens de la défunte. Par résolution du 3 mars 2020, la procédure a été reconduite vers un dépôt judiciaire des clés et l'offre de celles-ci aux héritiers inconnus.

Les recherches d'héritiers se sont révélées infructueuses : le Service de police a indiqué qu'aucun parent n'était connu dans la Principauté, et la résolution d'instance a été notifiée par édit publié au BOPA le 1er septembre 2020.

Le 9 juin 2020, la société propriétaire du logement, la société A, SL, a sollicité la restitution de la possession, en soutenant que le contrat de bail était éteint par le décès et en proposant un lieu de dépôt temporaire du contenu de l'appartement. Par résolution du 15 juin 2020 (la décision mentionne par erreur la date du 15 juin 2019), le tribunal unipersonnel du Batlle a déclaré la demande irrecevable pour inadéquation de la procédure.

La société A, SL a interjeté appel, sollicitant la révocation de la résolution et l'extinction du contrat avec restitution immédiate du bien libre de toute occupation.

La juridiction d'appel relève d'abord que la motivation de première instance reposait sur trois points : l'absence d'audition des parties intéressées à la subrogation prévue par l'article 44 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAU) du 3 septembre 1993 ; la transmission aux héritiers des biens mobiliers présents dans le logement, qui imposerait une mesure de protection ; et la compétence de la LAU, en sa disposition additionnelle seconde, pour régler les litiges et l'abandon éventuel du bien.

Question de droit

La décision soulève deux questions connexes :

1. Question de procédure : une demande de restitution de la possession d'un logement loué, formée par le bailleur après le décès du locataire, relève-t-elle de la juridiction volontaire, ou un conflit contentieux fait-il obstacle à son emploi ?

2. Question de fond : le décès du locataire d'un logement entraîne-t-il l'extinction du bail en l'absence de subrogation notifiée, et, dans l'affirmative, quelles mesures de conservation des biens mobiliers le bailleur doit-il respecter avant la restitution ?

Solution et dispositif

La Sala Civil écarte le motif d'irrecevabilité tiré de la procédure. Elle admet la demande « per economia processal », en considération du temps écoulé depuis le décès, tout en rappelant la distinction entre juridiction volontaire et contentieux : la juridiction volontaire se caractérise par l'absence de partie intéressée autre que le requérant, et devient « inadequada i impropia » dès qu'une collision des droits en cause fait naître un conflit au contenu contentieux.

Sur le fond, la juridiction retient que l'article 33.2 LAU fait du décès du locataire une cause d'extinction du bail d'habitation, sauf si les conditions de subrogation de l'article 44 sont réunies : cohabitation d'au moins six mois avec le défunt (conjoint, partenaire ou ascendants et descendants) et notification au bailleur dans les soixante jours suivant le décès. Or, en l'espèce, aucune notification n'a