En nom del Poble Andorrà.- Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal. ANTECEDENTS DE FET Primer.- En data 23-12-2019, la representació processal del Sr. Rius va formular demanda en desnonament i reclamació de quantitat contra la societat Ramirez, sol·licitant que es dictés Sentència declarant l'extinció del contracte d'arrendament atorgat el dia 12 de juny del 2017, pel que fa a l'edifici destinat a hotel, conegut amb el nom comercial HOTEL H, situat al poble X, a la parròquia de Y, i condemnant a la part defenent a : deixar aquest a disposició del Sr. Rius, amb el seu mobiliari, instal·lacions, parament i estris que es trobin en el seu interior, pagar-li : a pagar les sumes que siguin acreditades en autes corresponents a lloguers i despeses assimilades i vençudes fins a aquesta data (48.000.- euros), amb els corresponents interessos legals des de la data de venciment de cadascuna de les dites sumes o subsidiàriament des de la data de contesta a la demanda i fins al seu efectiu pagament, les despeses que originin els serveis i subministraments complementaris que hagin resultat impagats, així com els que s'originin fins i tant el deixin lliure, a acreditar en període d'execució de sentència, l'import de 3.000EUR en concepte d'ocupació indeguda i els corresponents interessos legals a partir de cada venciment i els corresponents augments per IPC, l'import de 6.000.-euros corresponent a la fiança que havia de satisfer-se per tot el dia 1 d'octubre del 2017, l'import dels eventuals danys causats a la unitat arrendada, la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador, saig i perits intervinents. Segon.- Per Aute de data 10-09-2020, confirmat per Aute d'aquesta Sala de data 30-04-2021, es va denegar la petició d'enervació de la demanda de desnonament que la representació processal de la defenent havia presentat el 28-02-2020 sense contestar a la demanda i perdent així el referit tràmit. Tercer.- Per escrit de data 18-03-2021, la part agent va sol·licitar prop de la Sra. Batlle que, de manera urgent i "precautòria", aquesta darrera practiques una inspecció ocular de l'hotel. Quart.- Per Aute de data 26-04-2021, la Sra. Batlle va donar lloc a dita petició i va fixar la inspecció ocular al dia 07-05-2021 i després al 18-05- 2021. El dia assenyalat i que fou notificat a la part defenent el 12-05-2021, aquesta darrera no va comparèixer, i la Sra. Batlle es va limitar a una inspecció des de l'exterior de l'establiment. Cinquè.- Per Aute de data 14-09-2021, la Sra. Batlle va decidir : Primer.- Admetre la pràctica de la mesura cautelar sol·licitada consistent en dur a terme una inspecció ocular el proper dia 24 de setembre de 2021, a les 9.30 hores, a l'Hotel X, al poble X, Y, quedant les parts convocades a tal efecte, i requerida la part defenent per tal que comparegui amb totes les claus necessàries que permetin accedir a tots els espais arrendats cas que l'Hotel no es trobi en funcionament com en l'anterior inspecció ocular del 7 de maig de 2021, seguint el règim exposat al Fonament de dret Tercer. Segon.- Aquesta mesura cautelar és provisional i susceptible de modificació en qualsevol moment i instrumental en els termes de l'article 82.2 de la Llei 24/2018, del 18 d'octubre, del Codi de procediment civil. Tercer.- El demandant queda eximit de caució." Sisè.- Contra l'esmentada resolució, per escrit de data 21-09-2021, la representació de la societat Ramirez va manifestar la seva intenció de formular recurs d'apel·lació i que es suspengui la mesura cautelar. Per Aute del mateix dia, la Batlle va inadmetre la petició de suspensió de la inspecció ocular presentada per la societat Ramirez, i per aute de data 22- 09-2021, va decidir mantenir l'acta de inspecció ocular. La mateixa va tenir lloc el 24-09-2021 sense que comparegui la societat Ramirez, ni el seu advocat. Setè.- Per escrit del 04-10-2021, la societat Ramirez va formular el seu recurs, demanant la revocació de l'Aute, i per providència del 22-10-2021 el mateix es va admetre a un sol efecte. El primer motiu de recurs és que l'Aute incorreria en una indeguda aplicació del dret, és a dir de l'article 87.2 de la Llei 24/2018, del 18 d'octubre, del Codi de Procediment Civil, tota vegada que no queden reunits els requisits exigits. En primer lloc, sosté que no es dona cap mora processal tal com definida per l'article 83.2 atès la pròpia natura del bé sobre el qual versen les mesures cautelars ja que, d'una part, els béns immobles com a tals no són susceptibles d'ésser desplaçats i que per tant és força complicat per no dir impossible que qualsevol de les parts puguin produir alteració en la situació de fet existent, i que d'altra part, l'única part que pot alterar la situació de dret de l'hotel és la part demandant. En segon lloc, defèn que no existeix una aparença de bon dret tal com definida per l'article 83.3 que fa necessari que els demandants acreditin el deute dinerari davant el Tribunal amb els documents assenyalats en l'apartat 2 de l'article 260, quan en el present cas la discrepància gira únicament en torn a l'increment d'IPC, d'una sèrie de despeses complementàries a la renda i d'un IGI impagat i que la part agent no ha formulat cap pretensió econòmica degudament determinada i quantificada en la seva demanda de desnonament sinó que la demanda es limita a formular una al·legació genèrica i que no ens trobem clarament davant d'una manca de pagament sinó d'una manca de cobrament per part de l'arrendador d'acord amb allò que preveu l'article 32.1 del text refòs de la llei d'arrendaments de finques urbanes de data 30 de juny del 1999. En tercer lloc, afirma que la mesura cautelar no guarda relació d'homogeneïtat amb la tutela jurisdiccional que es sol·licita i és del tot perjudicial per a l'arrendatària de l'hotel que s'accedeixi al seu establiment hoteler sense una causa justificada ; que és una excusa de les demandants per tal de privar-la de la possessió de l'hotel i que les observacions que efectua la resolució judicial fan referència a la part exterior de l'immoble. Com a segon motiu de recurs, es queixa de la seva condemna en costes, exposant que sol·licita la condemna en costes de la part demandant en ambdues instàncies en base al principi objectiu del venciment o, en el seu defecte, de conformitat amb el principi de la temeritat. Vuitè.- El Sr. Rius va traspassar el 04-09-2020 i per Aute del 29-03-2021 vam decidir tenir com a successors processals a les Sres. Galan, Manso, Badía i Sarabia. La representació processal de les referides senyores demana per escrit de data 12-11-2021 la confirmació íntegra de l'Aute, amb imposició de les costes a la recurrent. Argumenta en síntesi que sí que la mesura cautelar consistint a dur a terme una inspecció ocular a l'objecte de l'arrendament, guarda una relació d'homogeneïtat amb la tutela jurisdiccional que es sol·licita en el procés del qual dimana i no és susceptible de substitució per una altra mesura igualment eficaç o més eficaç però menys onerosa o perjudicial per al demandat ; que la inspecció ocular del 07-05-2021 fou frustrada per la part adversa al no comparèixer, malgrat estar convocada, trobant-se l'hotel tancat i per tant quedant impedit l'accés al seu interior, quan és únicament la part arrendatària qui té les claus de l'immoble ; que l'actitud de l'adversa és abusiva i obstructiva, i li infligeix dany i perjudici per causa de la dilatació del procés fins a l'extenuació ; que ella pretén obtenir la recuperació de l'immoble en l'estat en que es trobava al moment del seu arrendament quan apareix que l'hotel esta abandonat i que resulta necessari portar a terme la inspecció ocular per poder entrar en l'immoble, revisar totes les obertures i tancar-les de forma diligent per protegir l'immoble i el seu mobiliari de les inclemències del temps i tancar igualment els perímetres de protecció d'accés, tant a la cova de gasoil, com a la cova de gas ; que el dret d'inspecció, previst pel contracte, és un mitjà de constatació d'incompliments que signifiquen la rescissió automàtica del contracte d'arrendament; que queda suficientment provada l'aparença de bon dret doncs les pretensions interessades es fonamenten tant en els pactes contractuals, com en l'objectiu d'obtenir i assegurar l'efectivitat de la tutela judicial, que no és altra que recuperar la disposició de l'immoble. FONAMENTS DE DRET PRIMER.- Abans d'estudiar la qüestió litigiosa en relació a la mesura cautelar ordenada ( i practicada) hem de recordar quins són els elements essencials del plet. Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 12-06-2017, el Sr. Rius va arrendar a la societat Ramirez, l'edifici destinat a hotel (HOTEL H) situat a la XXXX per l'import de 3.000 euros mensuals i pel termini de deu anys. En el seu escrit de demanda, del 23-12-2019, la part arrendadora agent invoca la manca de compliment dels pactes quart (pagament puntual de la renda mensual), cinquè (pagament de la fiança de 6.000.-euros com a més tard el 01-10-2017), sisè (pagament de les despeses de subministrament), setè (tenir vigents els contractes de manteniment), vuitè (tenir contractada una assegurança i estar al corrent del pagament de les primes sota pena de rescissió automàtica del contracte) desè (la prohibició de fer variar la destinació d'Hotel de l'edifici) i onzè (aprovació pel propietari dels rètols publicitaris). Per tant, l'impagament de la renda o de les quantitats assimilades no és l'únic motiu de resolució de l'arrendament invocat sinó que també ho són motius de gran transcendència com la modificació de la destinació de l'edifici o la manca de contractació d'una assegurança. Quant a la tutela que es sol·licita del tribunal, és triple doncs consisteix en obtenir : . la declaració d'extinció del contracte d'arrendament, . la condemna a pagar tot el degut en concepte de lloguers i despeses assimilades, d'ocupació indeguda, de fiança i dels eventuals danys causats a la unitat arrendada, . la recuperació de l'hotel a través de la condemna a deixar aquest a disposició, amb el seu mobiliari, instal·lacions, parament i estris que es trobin en el seu interior. SEGON.- Ara bé, el capítol tercer del Títol VI relatiu a les activitats potestatives i prèvies a la demanda del codi de procediment civil (diligències preliminars, assegurament i anticipació de la prova, mesures cautelars) consagra nou articles a les mesures cautelars a traves de les quals determina uns principis bàsics que són que : és el demandant que les pot sol·licitar al tribunal, sota la seva responsabilitat i per assegurar l'efectivitat de la tutela judicial que demana, evitant que situacions produïdes durant la tramitació del procés puguin impedir o dificultar aquesta tutela eventualment atorgada a traves de la sentència estimatòria futura, són provisionals i susceptibles de modificació en qualsevol moment, són instrumentals i depenen del procés en el qual s'han adoptat, havent de guardar una relació d'homogeneïtat deguda amb la tutela jurisdiccional que se sol·licita en el procés del qual dimanen. L'article 83 relatiu als pressupòsits de les mesures cautelars disposa que : " L'adopció de les mesures cautelars pel tribunal resta condicionada a la justificació pel demandant de la concurrència del perill per la mora processal i de l'aparença de bon dret, i a la prestació d'una caució si escau. El perill per la mora processal es fonamenta en la possibilitat, durant la substanciació del procés, que es puguin produir alteracions de la situació de fet o de dret existents en el moment de la interposició de la demanda que impedeixin o dificultin l'efectivitat de la tutela que es pugui atorgar en virtut d'una sentència estimatòria futura i eventual. L'aparença de bon dret s'acredita tot aportant, juntament amb la sol·licitud de mesures cautelars, els documents justificatius o qualsevol altre mitjà de prova que permeti al tribunal valorar, de forma provisional i indiciària, que les peticions que es formulen a la demanda són procedents a l'efecte d'adoptar les mesures cautelars. En concret, per considerar acreditada l'aparença de bon dret, el tribunal ha d'atorgar un valor especial als documents assenyalats a l'apartat 2 de l'article 260. No obstant això, la decisió del tribunal no predetermina en cap cas el contingut de la sentència que posi fi al procés. El demandant ha de prestar una caució suficient i justificada degudament per respondre dels danys i perjudicis que es puguin ocasionar al patrimoni del demandat com a conseqüència de l'adopció de les mesures cautelars. La caució ha de ser com a mínim equivalent al vint-i-cinc per cent de l'import total de la tutela judicial sol·licitada, en cas que aquesta tutela sigui dinerària; en cas que no ho sigui, el vint-i-cinc per cent s'aplica sobre l'equivalent econòmic de la tutela judicial sol·licitada. Tanmateix, el tribunal pot eximir el demandant de complir aquest requisit, o reduir l'abast de la caució, si les circumstàncies que concorren així ho justifiquen. La caució es pot constituir amb un ingrés de diners en efectiu, mitjançant un aval solidari de durada indefinida emès per una entitat bancària o financera, o per qualsevol altre mitjà que, a criteri del tribunal, garanteixi la disponibilitat immediata de la quantitat que n'és objecte. El tribunal adopta les mesures cautelars de conformitat amb la sol·licitud del demandant, sempre que aquestes mesures no siguin susceptibles de substitució per una altra mesura igualment eficaç o més eficaç però menys onerosa o perjudicial per al demandat. El demandat pot demanar al tribunal que adopti, en substitució de les mesures sol·licitades o adoptades, una mesura cautelar equivalent, o que accepti la prestació d'una caució suficient a criteri del tribunal per assegurar el compliment efectiu de la sentència estimatòria futura i eventual que es dicti. El tribunal resol aquesta sol·licitud tot valorant si les mesures cautelars sol·licitades o adoptades restringeixen o dificulten l'activitat patrimonial o econòmica del demandat de manera greu i desproporcionada respecte de l'assegurament que aquestes mesures poden representar per al demandant.". L'article 84 dona una llista no exhaustiva sinó oberta i demostrativa de les mesures que es poden sol·licitar, precisant que poden consistir en qualsevol actuació, directa o indirecta, respecte dels béns i drets del demandat, essent el criteri cabdal que sigui adequada per assegurar l'efectivitat de la tutela judicial que es pugui atorgar en virtut d'una sentència estimatòria futura i eventual. TERCER.- En el present cas, la mesura d'inspecció ocular finalment atorgada consistint en practicar una inspecció ocular prenent constància de l'estat de l'immoble i del seu contingut, encara que tingui també un cert aspecte d'assegurament de la prova doncs ha permès a la Sra. Batlle constatar l'estat de deixadesa en el qual es troba l'hotel en l'actualitat, sí que correspon a un supòsit de mesura cautelar doncs té essencialment per objecte posar fi a una situació que està provocant danys i pèrdues a l'hotel arrendat. En efecte, si bé la Sra. Batlle no va acceptar la mesura consistint en canviar els panys ni tampoc la consistent en consignar les claus de l'hotel, la mesura que va atorgar concretament, la inspecció ocular, tenia un propòsit concret que no és altre que verificar l'estat de conservació de tot l'immoble, l'assegurament del tancament de totes les portes i finestres, i l'estat dels llocs en general inclòs el seu mobiliari, instal·lacions, parament i estris. De fet, deixar que l'hotel segueixi amb unes finestres obertes i amb uns accessos facilitats pel tercers, amb part del mobiliari abandonat a l'exterior, compromet la possibilitat pels propietaris de recuperar el seu bé en un estat correcte. Es tracta sense dubte d'una situació produïda durant la tramitació del procés i que pot impedir o dificultar la tutela que es podrà atorgar a través d'una sentència estimatòria donant lloc a la recuperació de l'hotel amb el seu mobiliari, instal·lacions, parament i estris que es trobin en el seu interior. La natura immoble del bé no canvia aquesta realitat, sobre tot quan no només es va arrendar el local sinó tots els bens que es troben a l'interior. Així les coses, si que es donen els requisits legals tota vegada que la mesura sol·licitada guarda una relació d'homogeneïtat amb la tutela jurisdiccional que es sol·licita en el procés del qual dimana i no és susceptible de substitució per una altra mesura igualment eficaç o més eficaç però menys onerosa o perjudicial per al demandat. Quant als conceptes del perill de la mora processal i de l'aparença de bon dret, el Codi de procediment civil no ha canviat la seva natura tal com havia quedat definida anteriorment ( periculum in mora i fumus boni iuris ; veure en aquest sentit l'Aute de la Sala 160/09 del 27-01-2010) sinó que en dona una definició més concreta i actualitzada. En el cas present, sí que hi ha aparença de bon dret tota vegada que queda acreditada la qualitat d'arrendador dels demandants i que aquests darrers han aportat elements en particular documentals, que permeten considerar, en tot cas de forma provisional i indiciària, que les peticions d'extinció del contracte i de recuperació dels bens arrendats que formulen a la demanda són procedents a l'efecte d'adoptar les mesures cautelars, en particular el fet que existeixen diversos incompliments contractuals. També existeix un perill provocat per la mora processal per les raons que ja hem exposat en relació a la falta de cuidar de l'hotel que la inspecció ocular del 18-05-2021 va confirmar donat que la Sra. Batlle va poder constatar l'estat d'abandonament de tot l'immoble, amb finestres obertes a diversos indrets del mateix, accessos oberts en particular a les coves de gasoil i gas, situació agreujada per l'evident manca de col·laboració de la part arrendatària, actitud aquesta a la vegada contrària a la bona fe contractual i processal i al dret de l'arrendador de poder inspeccionar el local. Per consegüent, hem de confirmar la mesura cautelar. QUART.- Quant a les costes, no existeix cap temeritat per part dels demandants en sol·licitar les mesures cautelars i la condemna del part defenent que s'ha oposat a les mateixes és del tot justificada en aplicació de l'article 350 del codi de procediment civil. Per totes aquestes raons, l'Aute recorregut apareix totalment conforme a dret i el recurs s'ha de desestimar. CINQUÉ.- En desestimar-se íntegrament el recurs procedeix imposar les costes de segona instància a la part defenent i recurrent. Decisio En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, DECISIÓ PRIMER.- DESESTIMAR íntegrament el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Ramirez, contra l'Aute dictat per la Sra. Batlle en data 14-09-2021, que confirmem íntegrament. SEGON.- IMPOSAR a la societat Ramirez, les costes de segona instància generades pel seu recurs. Aquest aute és ferm i executiu. Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem. Subir Diccionario RAE