ATSJAD 178/2022 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 26 octobre 2022)
Décision commentée : ATSJAD 178/2022, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 26 octobre 2022, recours n° A170/22, ECLI:AD:TSJADAD:2022:178A (Lire sur source officielle)
Note préliminaire : la référence canonique fournie dans la demande (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue ci-dessus est celle figurant dans le texte intégral de la décision (ROJ et ECLI).
Faits et procédure
Des locataires (MM. Tamarit et Cepeda) ont conclu, le 1er août 2021, un contrat de location portant sur un bien immobilier appartenant à une société, représentée par une autre société. Le texte désigne le bien tantôt comme un « local », tantôt comme un « habitatge » destiné à la résidence ; cette divergence n'est pas levée par la décision (non précisé dans la décision pour la qualification exacte du bien). Selon les demandeurs, les parties ont convenu de la résiliation du contrat à la fin du mois de septembre 2021 et les clés ont été restituées.
Les locataires allèguent que, lors de leur installation, ils ont constaté de graves problèmes d'humidité rendant le logement impropre à la résidence. Ils invoquent la méconnaissance par la bailleresse de ses obligations au titre de l'article 26.1 de la loi sur les baux de biens urbains du 30 juin 1999 (LAFU), à savoir la délivrance d'un bien en état de servir à l'usage prévu, exempt de vices, et la remise d'une copie du certificat d'habitabilité. Ils réclament le coût du transport de déménagement, abandonné à la frontière andorrane, ainsi que les frais d'hébergement à l'hôtel jusqu'à l'obtention d'un autre logement.
Le juge de première instance (la Batllia, par un Aute du 23 mai 2022) a refusé l'admission de la demande au motif qu'elle n'entrait pas dans le champ de la procédure spéciale des baux définie à l'article 277 du Code de procédure civile (CPC), sans préjudice d'une saisine de la juridiction compétente. Les demandeurs ont interjeté appel, sollicitant la nullité de la décision pour défaut de motivation (articles 17.2 CPC et 10.1 de la Constitution), subsidiairement sa révocation et l'instruction de l'affaire selon la procédure des baux.
Question de droit
La Cour devait trancher deux questions :
- La décision de première instance est-elle entachée de nullité pour défaut de motivation en droit ?
- Une action en réparation fondée sur l'inexécution alléguée d'obligations locatives, après résiliation amiable du contrat, relève-t-elle du « procediment d'arrendaments » au sens de l'article 277 CPC, c'est-à-dire d'actions « qui visent à résoudre les controverses, les relations et les obligations qui dérivent des contrats de bail », indépendamment du montant en litige ?
Solution et dispositif
Sur le premier point, la Cour rejette la demande de nullité. Elle retient que l'Aute contesté comporte une motivation en droit « perfectament suficient » qui répond aux exigences du syllogisme judiciaire : une prémisse majeure (le droit applicable au champ de la LA
Aute
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC.- 0000170/2022 ORIGEN: 2000205/2022 - 00
NIG: 5300542120220001088
PARTS:
Apel·lant: Srs. Cepeda i Tamarit
Representant: Sra. Roda
Advocat: Sr. Ramirez
OBJECTE: Àmbit d'aplicació del procediment d'arrendaments urbans.
AUTE 137-2022
Andorra la Vella, el 26 d'octubre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
I.- En el marc dels Autes d'arrendaments 2000205/2022 instat per la representació processal dels Srs. Tamarit i Cepeda, la Sra. Batlle va dictar Aute de data 23 de maig del 2022 decidint no admetre a tràmit la demanda al considerar que la mateixa no encabeix en l'àmbit del procediment especial d'arrendaments definit per l'article 277 del Codi de procediment civil, sense perjudici que formulin la seva petició davant de la jurisdicció corresponent.
II.- En contra d'aquesta resolució interposa recurs d'apel·lació la representació processal dels demandants, demanant la seva nul·litat i a títol subsidiari la seva revocació, i que s'ordeni seguir la tramitació dels Autes segons el procediment d'arrendaments regulats pels articles 277 a 284 del Codi de procediment civil.
Pel que fa a la petició de nul·litat, argumenta que l'Aute incompleix l'article 17.2 del Codi de procediment civil i l'article 10.1 de la Constitució tota vegada que no esta fonamentat en dret i que només declara que la demanda no s'encabeix en l'àmbit del procediment d'arrendaments urbans. Pel que fa a la petició de revocació, sosté que sí que la seva demanda encabeix en l'àmbit del procediment d'arrendaments urbans ja que la part arrendatària va incomplir amb diferents disposicions de la LAFU que donaran lloc al naixement d'una controvèrsia; que l'incompliment que genera els danys i perjudicis reclamats és de naturalesa arrendatària puix l'immoble no estava en bona condició, i que el propi article 28 de la LAFU del 30-06-1999 condueix a interposar la demanda.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- Pel que fa a la manca de motivació en dret, és veritat que és necessari fonamentar tota resolució judicial en l'ordenament jurídic, per tal que els justiciables puguin conèixer les raons o decisions que el Tribunal empra per acollir o refusar les seves pretensions.
L'Aute criticat, després de citar l'article 277 del Codi de procediment civil relatiu a l'àmbit del procediment d'arrendaments i d'exposar de manera resumida l'objecte de la demanda i l'estat de les relacions contractuals, argumenta que les sumes reclamades no deriven de l'incompliment de les clàusules del contracte d'arrendament.
En treu la conclusió que la demanda formulada no s'encabeix en l'àmbit del procediment especial d'arrendaments.
Es tracta d'una motivació en dret perfectament suficient que respon a les exigències del sil·logisme judicial, és a dir que enuncia una premissa major (el dret aplicable en relació a l'àmbit de la Llei) i una premissa menor (els fets acreditats en relació a l'objecte de la demanda tal com ressurten de la mateixa), i en treu una conclusió que es pot considerar lògica encara que no la compartim.
D'altra banda, la part agent sap perfectament quin ha sigut el raonament del jutjador i el pot discutir (com ho fa en el seu recurs), i la indefensió denunciada no existeix.
Per tant, no queda justificat anul·lar la resolució.
Segon.- Pel que fa a l'àmbit del procediment especial d'arrendaments, el mateix queda regulat pel Codi de procediment civil com un procediment abreujat amb certes especificitats, i el Codi ha derogat a la disposició addicional segona de la Llei d'arrendaments de finques urbanes del 30 de juny de 1999 (que es troba en l'actualitat consolidada per la Llei 15/2022 del 23 de maig) que fins ara havia regit l'àmbit d'aplicació del procediment d'arrendaments.
Dita disposició addicional segona disposava que el procediment s'havia d'aplicar a :
"Totes les accions que s'exerceixen amb l'objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin dels contractes d'arrendament, amb independència de llur quantia econòmica".
L'actual article 277 del Codi de procediment civil intitulat "Àmbit del procediment d'arrendaments" disposa que :
"El procediment d'arrendaments s'aplica als processos en què s'exerceixen accions amb l'objecte de resoldre les controvèrsies, les relacions i les obligacions que deriven dels contractes d'arrendament, amb independència de la quantia econòmica.".
Es veu que, salvat la referència a les "controvèrsies" en lloc dels "litigis", la formula és la mateixa, de tal manera que la jurisprudència que s'havia pogut desenvolupar al respecte no queda obsoleta.
Ara bé, vam poder precisar al respecte que :
el procediment que regula la LAFU sols s'aplica quan les relacions i les obligacions que són objecte del litigi deriven d'un contracte d'arrendament (TSJC del 19-06-2020 Rotlle 14/2020),
el criteri determinant per emprar el procediment de la LAFU és l'aplicació de les regles pròpies a la natura del contracte d'arrendament. Aquest darrer es defineix essencialment com el gaudiment d'una cosa no consumible per el seu ús durant un temps determinat amb el seu retorn al final del contracte, el tot a canvi d'un preu cert (TSJC del 05-12-2019 Rotlle 83-2018),
en la dicció legal s'incardinen perfectament les pretensions de resolucions que exerciten els arrendataris contra els arrendadors, per manca de compliment de les obligacions d'aquests darrers (TSJC del 18-10-2077 Rotlle 239/07).
les normes de procediment de la LAFU tenen un marcat caire generalista i per tant s'apliquen a totes les accions que s'exercitin amb l'objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin dels contractes d'arrendament de finques urbanes, sempre que no es tracti de contractes exclosos específicament de la Llei (TSJC del 26-04-2007 Rotlle 59/07).
Tercer.- En el present cas, els demandants exposen que, en data 01-08- 2021, van arrendar prop de les societats demandades (la primera actuant com a representant de la segona que és la propietària) un local situat a XXXX, però que dites societats van acceptar que el contracte quedes resolt als finals del mes de setembre del 2021 i que es van retornar les claus.
Afegeixen que la part arrendadora va mancar a les seves obligacions dictades per l'article 26.1 de la LAFU de lliurar una finca en condicions de servir a l'ús de residència al qual era destinat i sanejada de tot vici, així com de lliurar una copia del certificat d'habitabilitat, tota vegada que el dia previst per instal·lar-se en l'habitatge van descobrir que tenia greus problemes d'humitats i que era impossible residir-hi.
Expliquen finalment que en aquestes circumstàncies van haver d'aturar el camió de mudances que es trobava a la frontera andorrana i que va haver de tornar a B d'on procedeixen.
Feta aquesta exposició formulen una reclamació per danys i perjudicis reclamant, d'una part, la factura de l'empresa de mudança i, d'altra part, les despeses que va comportar la necessitat d'allotjar-se a l'hotel fins al moment que la immobiliària els hi proporciones un altre habitatge.
Quart.- Del que acabem d'exposar, ressurt que l'objecte del plet és de dir si la part arrendadora va mancar a les seves obligacions de lliurar un bé conforme a les seves obligacions contractuals i si tal incompliment va provocar danys i perjudicis a la part arrendatària.
El fet que la relació arrendatícia s'hagi acabat de forma prematura i abans de presentar la demanda no impedeix que la reclamació ho és en execució d'un contracte d'arrendament que va ser vigent, i l'article 277 CPC només exigeix que la controvèrsia es derivi d'un contracte d'arrendament i no pas que el mateix es trobi en curs per justificar l'aplicació del procediment especial.
Derivar significa que una cosa procedeix o resulta d'una altra, i implica per tant una noció d'origen i nexe. La qüestió és per tant determinar si la reclamació té un vincle suficient amb el contracte d'arrendament.
Ara bé, el fet que es demanin la factura de l'empresa de mudances, les factures corresponents a l'allotjament, dietes i despeses de pàrquing i combustible, si bé no corresponen a despeses directament exposades en l'habitatge, sí que podrien correspondre a perjudicis relacionats amb l'incompliment contractual denunciat.
Per tant, no compartim l'afirmació de l'Aute que "les sumes reclamades no deriven de l'incompliment de les clàusules del contracte d'arrendament", tota vegada que és justament la qüestió que el judici haurà de determinar, en particular en consideració de l'article 28 de la LAFU que disposa que si l'arrendador o l'arrendatari incompleixen les obligacions que els imposen els articles de la Llei (aquí seria l'article 26), la part afectada per l'incompliment pot demanar la resolució del contracte i la indemnització pels danys i perjudicis que li hagi ocasionat l'incompliment.
Per tot l'exposat, escau revocar l'Aute i tornar les actuacions a la Batllia per tal de que es segueixi la tramitació del plet segons els articles 277 i següents del Codi de procediment civil.
Cinquè.- L'estimació del recurs d'apel·lació comporta no efectuar cap imposició de les costes generades pel mateix.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
PRIMER.- Estimar el recurs d'apel·lació de la representació processal dels Srs. Tamarit i Cepeda en contra de l'Aute de data 23 de maig del 2022 que revoquem, ordenant que es segueixi la tramitació del plet segons el disposat pels articles 277 i següents del Codi de procediment civil.
SEGON.- No efectuar cap pronunciament sobre les costes processals generades pel present recurs.
Aquest aute és ferm i executiu.
Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.
Subir
Diccionario RAE