ATSJAD ANDORRA, a 18 d'abril del 2023 - ROJ: ATSJAD 93/2023

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise au Tribunal Superior de Justícia d'Andorra s'insère dans un schéma contractuel et sociétaire complexe portant sur l'exploitation et la propriété d'un établissement hôtelier dénommé « Hôtel H ».

Le 1er janvier 2012, un contrat de bail d'immeuble à usage commercial (contracte d'arrendament de local de negoci) portant sur l'Hôtel H est conclu pour une durée de sept ans entre la société C, SL, alors propriétaire de l'immeuble, et la société B, SL, en qualité de preneuse. L'organisation du capital de la société preneuse B, SL révèle des liens étroits avec la bailleresse : le capital de B, SL est détenu à hauteur de 40 % par M. Benítez et à hauteur de 60 % par la société D, SL. Les associés de cette dernière société sont MM. Tejera et Sarabia. Or, ces deux personnes physiques étaient également associées de la société propriétaire C, SL, conjointement avec deux autres personnes morales (les sociétés E, SL et F, SL) dont ils étaient pareillement les associés.

Le 30 mai 2019, la société preneuse B, SL conclut avec une tierce société, la société A, SLU (dénommée au dossier A, ORG_0), un contrat de cession de l'exploitation de l'Hôtel H (contracte de cessió de l'explotació de l'Hotel H) pour une durée de sept années. Cette convention d'exploitation intervient avec le consentement exprès de la société propriétaire de l'immeuble, C, SL, par l'entremise de ses représentants communs.

L'assiette immobilière fait ensuite l'objet de mutations de propriété successives. Le 4 mars 2020, l'Hôtel H est acquis par l'établissement bancaire G, SA dans le cadre d'une dation en paiement judiciaire de biens (cessió judicial de béns en pagament). Quelques mois plus tard, le 29 octobre 2020, l'établissement de crédit revend l'immeuble à M. Romeu. À l'occasion de cette vente, M. Romeu se subroge de plein droit dans la position juridique de bailleur au titre du contrat de bail commercial en cours. En outre, l'acte de vente notarié comporte une cession expresse au profit de l'acquéreur de l'ensemble des actions et créances nées du bail commercial impayées depuis l'acquisition initiale de la banque le 4 mars 2020.

Le 6 novembre 2020, le nouveau propriétaire, M. Romeu, notifie formellement à la société locataire B, SL la vente de l'immeuble et sa subrogation en qualité de bailleur. Parallèlement, des échanges informels par messagerie électronique instantanée interviennent entre M. Romeu et le directeur commercial de la société exploitante A, SLU au sujet de la gestion de l'hôtel, M. Romeu signalant dès le mois de novembre 2020 sa volonté de poursuivre la résiliation du contrat liant la propriété à B, SL en raison d'arriérés locatifs.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Faisant valoir un défaut de paiement des loyers, le bailleur subrogé, M. Romeu, engage devant la juridiction de première instance (Batllia d'Andorra) une action en résiliation du contrat de bail de local commercial et en expulsion (desnonament) dirigée exclusivement contre sa cocontractante directe, la société locataire B, SL.

Au cours de cette instance principale de première instance, la juridiction adresse à la société exploitante A, SLU une commission ou réquisition judiciaire (ofici judicial) lui enjoignant de verser diverses pièces au dossier, document qui mentionne explicitement l'identité du demandeur (M. Romeu), de la défenderesse (B, SL) et le numéro de la cause. Toutefois, A, SLU ne sollicite pas son intervention à l'instance.

Par un jugement sur le fond rendu le 4 avril 2022, la Batllia prononce la résiliation du bail commercial liant le propriétaire M. Romeu à la société B, SL, condamne cette dernière au paiement des loyers échus et impayés, et lui ordonne de libérer immédiatement les lieux et d'en restituer la possession libre et vacante à la propriété.

Le 9 juin 2022, M. Romeu notifie ce jugement d'expulsion à la société exploitante A, SLU, en lui précisant que la société preneuse B, SL a l'obligation judiciaire de vider l'hôtel et d'en rendre la possession au 14 juin 2022.

Le 28 juin 2022, la société A, SLU saisit la Batllia d'un incident de nullité des actes de procédure (incident de nul·litat d'actuacions) dirigé contre le jugement du 4 avril 2022. Elle soutient que le jugement lui est inopposable et entaché d'une nullité radicale pour violation de ses droits fondamentaux, faute d'avoir été appelée à l'instance alors que le demandeur connaissait son statut d'exploitante en vertu du contrat de cession du 30 mai 2019. Dans le cadre de cet incident, la société B, SL intervient et sollicite la production de mesures d'instruction documentaires par voie de réquisition afin de prouver la consistance des meubles et l'exploitation continue et paisible des lieux par A, SLU.

Par ordonnance (Aute) du 20 septembre 2022, la Batllia rejette les demandes de réquisitions documentaires formulées par B, SL, déboute la société A, SLU de son incident de nullité d'actuacions contre le jugement du 4 avril 2022, ordonne la transmission des mémoires et condamne A, SLU aux dépens exposés par M. Romeu.

Le 12 octobre 2022, les sociétés A, SLU et B, SL interjettent appel de cette ordonnance devant la Chambre civile du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra :

• La société A, SLU fonde son appel sur la violation de l'article 10 de la Constitution de la Principauté d'Andorre, plus spécifiquement en ce qui concerne le droit à la défense (dret a la defensa), ainsi que sur la méconnaissance des principes d'audience, de contradiction, d'égalité des armes et de bonne foi procédurale. Elle soutient que M. Romeu, en se portant acquéreur de l'Hôtel H, s'est également subrogé dans les obligations du contrat de cession d'exploitation hôtelière du 30 mai 2019 consenti à son profit. Par conséquent, M. Romeu avait l'obligation juridique de former sa demande d'expulsion conjointement contre elle, en vertu d'un litisconsortium passif nécessaire (litisconsorci passiu necessari). Elle requiert la rétroaction des actes de procédure au stade initial du dépôt de la demande en justice, sa mise en cause régulière, et la condamnation du bailleur aux dépens de l'incident.
• La société B, SL fonde son recours sur l'article 10 de la Constitution, sous l'angle du droit d'obtenir une décision motivée en droit (dret a obtenir una decisió fonamentada en dret). Elle soutient que le bailleur devait attraire A, SLU en la cause, justifie son abstention d'avoir provoqué cette intervention en première instance par le souci d'éviter des dépens superflus, fait valoir que le premier juge a statué extra petita sur l'extinction des effets de la cession d'exploitation, et conteste le rejet de ses offres de preuve documentaire.
• L'intimé, M. Romeu, dépose son mémoire le 1er décembre 2022, concluant à la confirmation intégrale de l'ordonnance attaquée et à la condamnation solidaire des appelantes aux dépens d'appel, comprenant les honoraires d'avocat et de mandataire ad litem (procurador).

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le litige porte sur l'opposabilité d'un jugement de résiliation de bail commercial et d'expulsion à l'égard d'un tiers exploitant du fonds, non appelé à la cause par le propriétaire bailleur. Plusieurs questions de droit interdépendantes étaient posées au Tribunal Superior de Justícia d'Andorra :

1. L'acquéreur d'un immeuble donné à bail commercial, qui se subroge légalement dans les droits du bailleur initial, est-il lié par la convention de cession d'exploitation commerciale conclue entre son locataire et un tiers exploitant, même lorsque le précédent propriétaire avait donné son accord à cette mise à disposition ?
2. L'existence de ce contrat d'exploitation et la connaissance de sa conclusion par le propriétaire imposent-elles à ce dernier, lorsqu'il intente une action en résolution du bail principal pour défaut de paiement des loyers, d'assigner conjointement l'exploitant du fonds sous peine de vicier la procédure par défaut de litisconsortium passif nécessaire (litisconsorci passiu necessari) ?
3. Le tiers exploitant qui dispose d'un intérêt direct et légitime à l'instance, qui a été informé matériellement de l'existence du litige et requis judiciairement d'y produire des pièces, peut-il se prévaloir d'une atteinte constitutionnelle à son droit à la défense (article 10 de la Constitution andorrane) par le biais