ATSJAD 66/2025 : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 16 janvier 2025

Faits et procédure

Le 8 juin 2020, une société immobilière, agissant pour le compte des propriétaires, a donné à bail à M. Caro deux unités immobilières, moyennant un loyer mensuel de 1 000 EUR, payable durant les cinq premiers jours de chaque mois, auquel s'ajoutaient 60 EUR mensuels au titre du chauffage et de l'eau froide. La durée du bail était de cinq ans.

Plusieurs événements précèdent le litige. Le 4 juin 2021, le conseil des bailleurs a adressé à M. Caro une réclamation de paiement portant sur la somme de 4 245,37 EUR. Le 7 mars 2022, les parties ont conclu un avenant au contrat, constatant une dette de 6 437,57 EUR et prévoyant un échéancier de paiement (1 093 EUR mensuels, auxquels s'ajoutaient 400 EUR mensuels à compter de la date de l'avenant). Cet avenant stipulait également l'engagement du locataire de résoudre le contrat en cas de non-paiement. Le locataire n'a pas respecté cet échéancier : le solde restant dû au 1er décembre 2023 s'élevait à 7 861,07 EUR.

Le 21 décembre 2023, les bailleurs ont introduit une action en résolution du bail, en expulsion et en paiement des arriérés, des loyers à échoir et des charges, ainsi qu'en dommages-intérêts. Le 6 mars 2024, M. Caro a répondu en demandant l'enervaci\u00f3n (purge) de l'action, au sens de l'article 281 du Code de procédure civile (ci-après CPC), et soutenu qu'à défaut de réclamation extrajudiciaire préalable, les dépens ne devaient pas être mis à sa charge.

Par jugement du 16 avril 2024, le juge unipersonnel du Batlle a tenu l'action pour enervée, les bailleurs ayant reçu la somme consignée par le défendeur. Il n'a pas prononcé de condamnation aux dépens et a ordonné l'archivage du dossier.

Les bailleurs ont interjeté appel. Ils soutenaient que la lettre du 4 juin 2021 et l'avenant du 7 mars 2022 constituaient deux réclamations fiables de paiement extrajudiciaire, effectuées dans un délai supérieur au minimum d'un mois prévu par la loi, et que le locataire, qui connaissait parfaitement sa situation débitrice, ne pouvait être regardé comme étant de bonne foi. M. Caro n'a pas répondu à l'appel.

Question de droit

La Sala Civil devait déterminer si, dans les circonstances de l'espèce, l'enervaci\u00f3n de l'action de résolution du bail pouvait être écartée en application de l'article 281.2 du CPC. Cette question appelait deux précisions : d'une part, le sens et la portée de l'exigence d'une réclamation extrajudiciaire « fiable » (fefaent) antérieure à l'introduction de la demande ; d'autre part, la question de savoir si une telle réclamation, intervenue plusieurs années avant l'action, pouvait satisfaire cette exigence.

La décision commentée s'inscrit dans une logique de protection du locataire, dont la purge de la dette constitue une dernière chance de maintenir le bail. Elle précise en outre les conditions dans lesquelles le caractère de mauvaise foi du locataire peut être retenu.

Solution et dispositif

La Cour rappelle d'abord le texte applicable. Selon le second alinéa de l'article 281 du CPC, « l'enervaci\u00f3n de