STSJAD 21/2006 (ECLI:AD:TSJAD:2006:21)

Faits et procédure

Par un contrat d'option irrevocable d'achat du 10 janvier 2001, les époux Coll et Martin (ci-après « les acquéreurs ») ont acquis de la société ORG_0 plusieurs lots d'un ensemble immobilier dénommé Vilars II, édifié par cette dernière sur une parcelle lui appartenant à Escaldes-Engordany. Le prix mentionné dans la demande est de 217 757,50 €, dont 10 228,62 € avaient été versés à titre d'acompte. La décision relève par ailleurs, dans ses motifs, un prix de 36 100 000 pesetas. Le délai de livraison était fixé entre le 15 décembre 2001 et le 15 janvier 2002. Une ordonnance judiciaire du 17 juillet 2001 a ordonné l'arrêt des travaux, ce qui a empêché la livraison dans le délai convenu (fondament II).

Les acquéreurs ont assigné la société devant le Tribunal de Batlles selon la procédure ordinaire, en exécution forcée (achèvement des travaux, établissement de l'acte d'obra nova et de division en propriété horizontale, vente authentique), en paiement des loyers acquittés depuis février 2002 et en indemnisation de divers préjudices. Par jugement du 23 mai 2006, le tribunal a partiellement accueilli la demande, ordonné l'exécution forcée et l'indemnisation des loyers, rejeté les autres prétentions, et n'a prononcé aucune condamnation aux dépens.

Les acquéreurs ont interjeté appel. Les points restant en litige devant la Sala Civil portaient sur l'indemnisation de l'ensemble de leurs préjudices résultant de l'inexécution contractuelle et sur la charge des dépens (fondament II). La décision retient que le caractère dolosif de l'inexécution, qualifié par le premier juge, n'était pas contesté (fondament III).

Question de droit

La Cour devait trancher trois questions.

Première question : une clause pénale d'indemnisation prévue au contrat, qui ne vise que la situation où l'acquéreur est défaillant, peut-elle être étendue, par réciprocité, à la situation où le vendeur manque à ses obligations ? Les appelants soutenaient que la dualité des régimes d'indemnisation était léonine et contraire à la nature d'un contrat d'adhésion (fondament I).

Deuxième question : l'indemnité forfaitaire de 50 % prévue à l'article 5 des conditions générales, stipulée en cas de résolution pour défaut de l'acquéreur, s'applique-t-elle en cas d'exécution forcée ?

Troisième question : la partie qui invoque un préjudice complémentaire, en dehors de la clause spécifique, doit-elle en rapporter la preuve, et la partie défenderesse doit-elle supporter les dépens de première instance malgré le rejet partiel des prétentions ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'extension des clauses d'indemnisation. Elle affirme que les contrats d'adhésion s'interprètent certes en faveur de la partie qui s'oblige, mais que cette règle n'autorise pas à ajouter aux stipulations des dispositions nouvelles destinées à rééquilibrer l'économie du contrat (fondament IV). Elle retient, en effet, que « la seguretat jurídica en les relacions contractuals, així