Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 desembre 2006, n° 256/06, ROJ: STSJAD 27/2006

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra s’inscrit dans le cadre de l'exploitation d'un local commercial situé au rez-de-chaussée du numéro 40 de l’avenue Enclar, à Andorra la Vella.

En date du 30 septembre 1989, les parties ont régularisé une convention que les stipulations contractuelles intitulaient « contrat de cession de fonds de commerce » (contracte de traspàs del fons comercial). Cet acte portait sur la cession conjointe d'un ensemble mobilier, d'installations matérielles et de dépendances attachées audit local. L’économie générale du contrat distinguait expressément deux volets financiers distincts :

• D'une part, le versement d'une indemnité forfaitaire fixée à sept millions de pesetas (7 000 000 ESP), stipulée au titre de la cession du fonds de commerce, du mobilier et des ustensiles d'exploitation ;
• D'autre part, la fixation d’un loyer mensuel périodique de cent cinquante mille pesetas (150 000 ESP) pour la jouissance des murs.

Sur le plan de la durée, les cocontractants s’étaient accordés sur une période initiale d'occupation de cinq années entières, assortie d’une prorogation conventionnelle expresse pour une durée additionnelle identique de cinq ans. Cette première phase d'exécution contractuelle cumulée devait ainsi expirer le 30 septembre 1999.

À la date d'échéance du 30 septembre 1999 marquant le terme de la prorogation convenue, aucune des parties n'a sollicité la résiliation formelle des relations contractuelles. La preneuse, Mme Calderón, a poursuivi la possession, la jouissance et l’exploitation commerciale des lieux loués sans opposition de la part du bailleur, M. Ferrer. Ce dernier a continué à percevoir mensuellement et sans réserve les loyers dus, consacrant ainsi le maintien des relations contractuelles par tacite reconduction.

Sur le plan de l'exploitation matérielle et commerciale, le local avait abrité antérieurement une activité de restauration sous enseigne de pizzeria. Toutefois, cette précédente exploitation commerciale avait cessé toute activité réelle et fait l'objet d'une radiation administrative le 25 avril 1989, soit cinq mois avant la signature de la convention de 1989. Postérieurement à la prise de possession des lieux, la preneuse a réalisé, au cours des années 1989 et 1990, des travaux substantiels de restructuration et de réfection d'après des plans versés aux débats, sans réemployer le mobilier existant et en procédant à un renouvellement complet des installations. Ce n'est qu'à l'issue d'un délai de six mois suivant la conclusion du bail que la preneuse a débuté une exploitation commerciale d'un genre distinct, consistant en une activité de viennoiserie-cafétéria (croissanteria-cafeteria), immatriculée sous son propre nom patronymique.

Le 2 janvier 2004, le bailleur a notifié à la preneuse une sommation par courrier tendant à considérer la relation contractuelle liant les parties comme résiliée et expirée à la date du 30 septembre 2004. Selon l'analyse défendue par le propriétaire, le contrat avait fait l'objet de reconductions tacites par périodes successives de cinq années calquées sur la durée de la convention primitive, portant ainsi le terme contractuel au 30 septembre 2004. Face au refus de la locataire de libérer les lieux à cette échéance, le bailleur a réitéré sa position par écrit le 3 octobre 2004 avant de saisir la justice.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 25 octobre 2004, le bailleur, M. Ferrer, a intenté une action en justice civile devant la juridiction de première instance (Batllia) à l'encontre de la preneuse, Mme Calderón. Son exploit introductif d'instance articulait cumulativement une action en résiliation de contrat de louage (resolució de contracte), une demande d'expulsion de la locataire (desnonament) sous astreinte de rendre le local libre de tout occupant et de tout bien (lliure, vacu i expedit), ainsi qu'une condamnation pécuniaire aux montants à liquider en phase d'exécution du jugement au titre de loyers prétendument impayés et de dégradations locatives matérielles affectant l'immeuble, le tout augmenté des intérêts légaux à compter des écritures en réponse et des dépens.

La défenderesse a conclu au rejet intégral de l'ensemble des prétentions adverses. Elle soutenait que le contrat de bail n’arrivait à son terme d’échéance biennale que le 30 septembre 2005. À titre subsidiaire, elle affirmait que le lien de droit devait être réputé tacitement reconduit compte tenu de la perception ininterrompue des loyers par le propriétaire. Sur les chefs de créance réclamés, elle exposait être parfaitement à jour du paiement de ses loyers et contestait formellement avoir commis la moindre dégradation au préjudice des locaux donnés à bail.

Par jugement rendu le 7 septembre 2006, le magistrat instructeur de première instance (l'Hble. Batlle) a débouté M. Ferrer de l'intégralité de ses demandes et a prononcé la mise hors de cause et l'absolution totale de Mme Calderón.

Par acte du 27 septembre 2006, la représentation procédurale de M. Ferrer a relevé appel de ce jugement devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra. À l'appui de son recours, l'appelant a soulevé plusieurs moyens :

1. Sur la qualification du contrat et la durée de la reconduction : L'appelant soutenait que la convention portait initialement non sur un simple bail d'immeuble, mais sur la location-gérance d'une unité économique ou d'une entreprise commerciale en état de fonctionnement (arrendament de negoci). Dès lors, le statut spécial des locaux commerciaux fondé sur l'article 54.4 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains (Llei d'arrendaments de finques urbanes - LAFU) devait être écarté au profit de l'article 57.1 combiné à l'article 17.1 de la même loi. Par suite, selon l'appelant, la tacite reconduction devait être réputée conclue pour des cycles reconduits de cinq années identiques au contrat d'origine, justifiant la résiliation de plein droit au 30 septembre 2004 et l'expulsion consécutive de l'occupante.
2. Sur les dégradations matérielles et les impayés de loyers : L'appelant soutenait que des travaux non autorisés avaient été entrepris, occasionnant des désordres dont il réclamait l'indemnisation chiffrée en phase d'exécution, outre le paiement d'arriérés locatifs.
3. Sur les garanties fondamentales de la procédure : L'appelant concluait à la violation des alinéas 3, 4, 5, 6 et 7 de la disposition additionnelle deuxième de la LAFU ainsi que de l'article 10 de la Constitution de la Principauté d'Andorre, arguant d'une atteinte directe au droit à l'obtention d'une décision judiciaire dans un délai raisonnable. Il reprochait en outre au premier juge d'avoir ordonné d'office et à plusieurs reprises des mesures d'instruction complémentaires pour parfaire son instruction (proves per millor proveir), ainsi que d'avoir rejeté une mesure de visite des lieux (prova ocular).

L'intimée a conclu pour sa part à la confirmation pure et simple de la décision entreprise, s'en remettant à l'appréciation portée par le premier juge tant sur la qualification de bail de local commercial que sur l'absence de tout impayé ou préjudice matériel.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'instance d'appel soumettait à l'examen de la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra une série de questions juridiques interdépendantes tenant à la fois au fond du droit des contrats et au droit procédural :

1. Sur la qualification de la convention : La convention liant les parties devait-elle être qualifiée de location-gérance de fonds de commerce (arrendament de negoci) ou de bail de local destiné à un usage commercial (arrendament de local per a negoci), au regard de l'intitulé formel de l'acte, du comportement procédural antérieur des parties et des circonstances d'exploitation du bien loué ?
2. Sur le régime temporel de la tacite reconduction : Quel est l'effet de l'avènement dans l'ordonnancement juridique andorran de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) du 29 juillet 1999 sur un contrat né antérieurement mais ayant fait l'objet d'un maintien de possession au-delà du 30 septembre 1999 ? Quelle est la durée exacte régissant un contrat de bail commercial tacitement reconduit en vertu du droit commun et des dispositions spécifiques de la LAFU ?
3. Sur la cause de l'action en expulsion et les griefs matériels annexes : Le bailleur peut-il gre