Résumé éditorial

# TSJA (Sala Civil), 26 octobre 2006, n° 114/06 (ROJ STSJAD 39/2006 ; ECLI:AD:TSJADAD:2006:39) > Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorre, Sala Civil, 26 octobre 2006, recours n° 114/06, ROJ STSJAD 39/2006, ECLI:AD:TSJADAD:2006:39 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) > > *Note éditoriale : la référence canonique fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus est reconstituée à partir de l'en-tête de la décision.* ## Faits et procédure Une société intermédiaire (« Arnau ») a mis en relation le propriétaire d'un immeuble, M. Galan, avec M. Montenegro, acquéreur potentiel. Le 13 juin 2003, les deux particuliers ont signé un document privé portant sur la vente d'un logement (lot 4-a de la résidence « Els Quatre Vents ») pour un prix de 378 637 euros. L'acte devait être formalisé par acte authentique au plus tard le 31 juillet 2003. La vente n'a pas abouti, l'acquéreur n'ayant pas obtenu l'autorisation administrative préalable requise pour l'acquisition d'un bien par un étranger. Le vendeur a restitué l'acompte reçu, puis a cédé le bien à un tiers. La société intermédiaire a assigné M. Galan en paiement d'une commission de 5 % (soit 18 032 euros), augmentée des intérêts légaux à compter du 16 février 2004. Le Tribunal de batlles, par jugement du 24 avril 2006, a fait droit à l'intégralité de la demande. M. Galan a interjeté appel le 3 juillet 2006. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia, rapporteur Mme Eulàlia Amat Llari, a infirmé le jugement. ## Question de droit La question posée était de savoir si un contrat de vente conclu sans l'autorisation administrative préalable exigée, et dont la réalisation a échoué pour cette raison, ouvre droit à commission au profit du courtier. La réponse dépend de la qualification juridique donnée à ce contrat : s'il vaut vente perfectionnée, même ultérieurement résolue, la commission est due ; s'il ne constitue qu'un acte préparatoire, elle ne l'est pas. Le tribunal rappelle d'abord les principes du contrat de courtage (fondement 2). Il s'agit d'un contrat consensuel, sans forme particulière, par lequel une partie s'oblige à verser une commission à l'autre si un contrat est conclu entre le mandant et un tiers mis en relation. Le courtage est présumé onéreux, et la commission, à défaut de stipulation contraire, est à la charge du vendeur et fixée par l'usage à 5 % du prix. Le tribunal pose cependant une condition essentielle : l'obligation de payer n'existe que si le contrat « s'arrive à perfeccionar », c'est-à-dire si le résultat recherché est effectivement obtenu. Il cite à cet effet les arrêts SSTSJA du 23 février 1995 et du 18 juillet 1996, ainsi que l'arrêt du 10 juillet 1997, selon lequel il faut démontrer que « la transmission de la finca s'est produite en conséquence de l'intervention professionnelle du commissionnaire ». Le tribunal examine ensuite le régime de la vente soumise à autorisation (fondement 3 à 6). Il retrace l'évolution jurisprudentielle : avant la loi du 15 décembre 2000 sur les transmissions patrimoniales immobilières, un contrat conclu sans autorisation préalable était nul, ou, s'il était qualifié de promesse pour éluder ce régime, constitutif d'une fraude à la loi. L'arrêt du 20 mai 1999 et celui du 30 mars 1990 sont invoqués en ce sens. Le contrat ne pouvait alors valoir que comme acte préparatoire, sans titre translatif. La lo

STSJAD ANDORRA, a 26 d'octubre del 2006 - ROJ: STSJAD 39/2006

STSJAD ANDORRA, a 26 d'octubre del 2006 - ROJ: STSJAD 39/2006

Sources citées

Jurisprudence (1)