Résumé éditorial

# TSJ d'Andorre, Sala Civil, 25 janvier 2007 (ROJ STSJAD 72/2007) > **Décision commentée :** Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, sentència de 25 de gener de 2007, recurs n° 282/06, ROJ STSJAD 72/2007, ECLI:AD:TSJADAD:2007:72 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) *Note préliminaire : la référence canonique fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus est reconstituée à partir du texte intégral de la décision.* ## Faits et procédure La société Izquierdo, propriétaire d'un appartement, avait conclu avec M. Canals un contrat de bail daté du 1er septembre 1992. Le 27 janvier 2006, elle a introduit une action en expulsion (*desnonament*) fondée sur la résolution du contrat pour défaut de paiement des loyers, des charges communautaires et de la prime d'assurance, ainsi que sur la situation de précarité alléguée du défendeur. À titre subsidiaire, elle réclamait le paiement des loyers impayés et le versement de la clause pénale. Le défendeur a soulevé l'exception d'inadéquation de la procédure. Selon lui, la relation n'était pas locative mais relevait du précaire. Il soutenait aussi que le bail avait été simulé pour dissimuler une promesse de vente, l'occupation ayant ensuite été fondée sur ce contrat de promesse, dont le prix (33 955,38 euros) avait été consigné à la Batllia. Par jugement du 23 octobre 2006, le Tribunal unipersonnel (Batlle) a rejeté la demande pour inadéquation de la procédure. La société Izquierdo a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a confirmé le rejet sur le fond de la procédure, mais a modifié la répartition des dépens. ## Question de droit La décision soulève deux questions connexes : 1. **La procédure d'expulsion prévue par la Llei d'Arrendaments Urbans (LAFU) du 30 juin 1999 est-elle applicable** lorsque le titre allégué est un bail dont la sincérité est contestée, ou lorsque l'occupation relève, en réalité, d'un précaire ? 2. **Quelle est l'incidence de la simulation alléguée d'un bail** sur la validité de ce contrat et sur l'issue de l'action en expulsion ? Accessoirement, se pose la question de la répartition des dépens lorsque la demande est rejetée non pour son bien-fondé, mais pour le choix de la procédure. ## Solution et dispositif La Sala Civil retient, en premier lieu, que la procédure de la LAFU ne s'applique que lorsque les relations litigieuses dérivent d'un contrat de bail, conformément à la disposition additionnelle seconde de la loi, quelle que soit la date de conclusion du contrat, dès lors que la procédure a été engagée après son entrée en vigueur (disposition transitoire seconde). Elle n'est donc pas applicable lorsque le litige porte sur une situation de précaire ou sur la propriété de l'immeuble (considérant 2). En second lieu, la Cour examine l'hypothèse de la simulation. Elle relève qu'un bail apparemment régulier a été conclu, mais que des indices concordants (absence de versement du dépôt de garantie, absence de paiement des loyers, absence de souscription de l'assurance prévue, absence de paiement des charges) conduisent à considérer que le contrat a été simulé. Elle précise toutefois que la nullité d'un contrat simulé n'est opposable qu'entre les parties, et que seuls les tiers de bonne foi restent protégés (considérant 3). En troisième lieu, la Cour relève qu'un document signé le 4 mars 1999 par le défendeur reconnaissait l'inexécution des conditions du bail et son maintien dans les lieux « en qualité de précariste », par faveur personnelle du propriétaire. Elle en déduit que, à cette date au plus tard, les parties ont accepté la résolution du bail et sa conversion en précaire, de sorte que la procédure de la LAFU n'est pas adaptée à une demande de restitution (considérant 4 et considérant 7, III). S'agissant des dépens, la Cour estime que le principe de la défaite objective justifie, en principe, de les mettre à la charge de la partie déboutée. Toutefois, le rejet ne tient pas au fond mais au choix de la procédure. La complexité de la situation justifie que chaque partie supporte ses propres dépens (considérant 8). Le dispositif est, selon la traduction française du texte catalan, le suivant : > « ESTIMER PARTIELLEMENT le recours formé par la

STSJAD ANDORRA, a 25 de gener del 2007 - ROJ: STSJAD 72/2007

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Sources citées

Jurisprudence (1)