STSJAD 149/2007 (ECLI:AD:TSJADAD:2007:149)
Décision commentée : STSJAD 149/2007, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 octobre 2007, recours n° 87/07 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La société Puga, locataire d'un local commercial appartenant à Mme Codina, a subi une inundation qui a endommagé les biens qu'elle y entreposait. Elle a introduit devant le Tribunal de Batlles une action en paiement tendant à la réparation de ce préjudice et à la restitution du dépôt de garantie.
Mme Codina a contesté la demande. Elle soutenait que l'inondation résultait de l'obstruction de la descente d'eaux usées par un objet étranger, et non de la vétusté des installations de l'immeuble. Elle opposait en outre la prescription de l'action fondée sur la Lex Aquilia. Par voie reconventionnelle, elle réclamait une indemnité au motif que la société locataire n'avait pas respecté le préavis de trois mois prévu pour la résiliation du bail.
Par jugement du 23 février 2007, le Tribunal de Batlles a fait droit à la demande uniquement pour la restitution du dépôt, soit 180,30 euros. Il a qualifié l'action en réparation de responsabilité extracontractuelle et l'a déclarée prescrite. La société Puga a interjeté appel.
La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia était composée de M. Jean Louis Vuillemin (président), M. Josep Maria Pijuan Canadell et M. Yves Picod, ce dernier étant magistrat rapporteur.
Question de droit
La décision soulève trois questions.
- Quelle est la nature de l'obligation du bailleur relative à l'état des locaux : s'agit-il d'une obligation contractuelle, et de quel type (moyen ou résultat) ?
- Quelle partie supporte la charge de la preuve de l'exonération lorsque le dommage survient dans le local loué, et quelles causes d'exonération peuvent être invoquées ?
- L'action en réparation est-elle prescrite, compte tenu de sa qualification, et le locataire qui quitte les lieux sans préavis peut-il être condamné à indemniser le bailleur ?
Solution et dispositif
Motifs retenus
Sur la nature et la qualification de l'obligation. Le Tribunal rappelle que l'article 26 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes du 3 septembre 1993, combiné au droit coutumier (dret comú), impose au bailleur de délivrer un local propre à l'usage auquel il est destiné et d'effectuer les réparations nécessaires pour que le preneur puisse en jouir. Cette obligation, d'origine légale, « integra el contingut contractual » : elle s'intègre au contenu du contrat. Le Tribun
Sentència
TSJC- 087/07
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, a 18 d'octubre de 2007
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Josep Maria Pijuan Canadell i M.I. Sr. Yves Picod, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- La societat mercantil andorrana Puga va formular davant el Tribunal de Batlles una reclamació de quantitat contra la Sra. Codina corresponent als danys que van patir els béns de la societat durant la inundació que es va produir en el local arrendat per la Sra. Codina més el retorn del dipòsit satisfet.
Per la seva part, la Sra. Codina contesta la demanda, al·legant que la inundació es va produir per causa d'una obstrucció del baixant d'aigües residuals per un objecte estrany i no pas pel mal estat de les instal·lacions de l'edifici. Per tant, l'acció derivada de la Lex Aquilia s'ha prescrit. Demana reconvencionalment una quantitat en concepte d'indemnització, donat que no s'ha respectat el preavís de tres mesos per rescindir el contracte.
II.- Per sentència del 23 de febrer del 2007, el Tribunal de Batlles estima únicament la demanda en quant al pagament de 180,30 EUR corresponent al retorn del dipòsit. Considera per altra part que l'acció relativa als danys soferts, té un caràcter extra-contractual i que per tant, s'ha prescrit. Contra aquesta resolució, la societat Puga ha interposat recurs d'apel·lació.