Résumé

# STSJAD 149/2007 (ECLI:AD:TSJADAD:2007:149) > Décision commentée : STSJAD 149/2007, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 octobre 2007, recours n° 87/07 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) ## Faits et procédure La société Puga, locataire d'un local commercial appartenant à Mme Codina, a subi une inundation qui a endommagé les biens qu'elle y entreposait. Elle a introduit devant le Tribunal de Batlles une action en paiement tendant à la réparation de ce préjudice et à la restitution du dépôt de garantie. Mme Codina a contesté la demande. Elle soutenait que l'inondation résultait de l'obstruction de la descente d'eaux usées par un objet étranger, et non de la vétusté des installations de l'immeuble. Elle opposait en outre la prescription de l'action fondée sur la *Lex Aquilia*. Par voie reconventionnelle, elle réclamait une indemnité au motif que la société locataire n'avait pas respecté le préavis de trois mois prévu pour la résiliation du bail. Par jugement du 23 février 2007, le Tribunal de Batlles a fait droit à la demande uniquement pour la restitution du dépôt, soit 180,30 euros. Il a qualifié l'action en réparation de responsabilité extracontractuelle et l'a déclarée prescrite. La société Puga a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia était composée de M. Jean Louis Vuillemin (président), M. Josep Maria Pijuan Canadell et M. Yves Picod, ce dernier étant magistrat rapporteur. ## Question de droit La décision soulève trois questions. 1. **Quelle est la nature de l'obligation du bailleur relative à l'état des locaux** : s'agit-il d'une obligation contractuelle, et de quel type (moyen ou résultat) ? 2. **Quelle partie supporte la charge de la preuve** de l'exonération lorsque le dommage survient dans le local loué, et quelles causes d'exonération peuvent être invoquées ? 3. **L'action en réparation est-elle prescrite**, compte tenu de sa qualification, et **le locataire qui quitte les lieux sans préavis** peut-il être condamné à indemniser le bailleur ? ## Solution et dispositif ### Motifs retenus **Sur la nature et la qualification de l'obligation.** Le Tribunal rappelle que l'article 26 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes du 3 septembre 1993, combiné au droit coutumier (*dret comú*), impose au bailleur de délivrer un local propre à l'usage auquel il est destiné et d'effectuer les réparations nécessaires pour que le preneur puisse en jouir. Cette obligation, d'origine légale, « integra el contingut contractual » : elle s'intègre au contenu du contrat. Le Tribun

SENTÈNCIA En nom del Poble Andorrà.- A la vila d'Andorra la Vella, a 18 d'octubre de 2007 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Josep Maria Pijuan Canadell i M.I. Sr. Yves Picod, ha adoptat la resolució següent: ANTECEDENTS DE FET I.- La societat mercantil andorrana Puga va formular davant el Tribunal de Batlles una reclamació de quantitat contra la Sra. Codina corresponent als danys que van patir els béns de la societat durant la inundació que es va produir en el local arrendat per la Sra. Codina més el retorn del dipòsit satisfet. Per la seva part, la Sra. Codina contesta la demanda, al·legant que la inundació es va produir per causa d'una obstrucció del baixant d'aigües residuals per un objecte estrany i no pas pel mal estat de les instal·lacions de l'edifici. Per tant, l'acció derivada de la Lex Aquilia s'ha prescrit. Demana reconvencionalment una quantitat en concepte d'indemnització, donat que no s'ha respectat el preavís de tres mesos per rescindir el contracte. II.- Per sentència del 23 de febrer del 2007, el Tribunal de Batlles estima únicament la demanda en quant al pagament de 180,30 EUR corresponent al retorn del dipòsit. Considera per altra part que l'acció relativa als danys soferts, té un caràcter extra-contractual i que per tant, s'ha prescrit. Contra aquesta resolució, la societat Puga ha interposat recurs d'apel·lació. Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Yves Picod. FONAMENTS DE DRET I.- Es desprèn tan de l'article 26 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes com del dret comú que l'arrendadora té l'obligació de lliurar a l'arrendatari un local en condicions de servir a l'ús a que està destinat i d'efectuar en les seves instal·lacions les reparacions necessàries perquè pugui continuar a aprofitar de la destinació dels llocs. Es tracta d'una obligació d'origen legal que integra el contingut contractual. Ara bé, aquesta obligació té valor d'una obligació de resultat. En aquest cas, l'arrendatari ha demostrat que el material emmagatzemat en el local va sofrir perjudicis per culpa d'una inundació, la qual en l'absència de peritatge pot ser la conseqüència d'una obstrucció del baixant d'aigües per un objecte estrany com ho pretén la Sra. Codina o provocat per la dimensió insuficient del tub dels baixants, com ho pretén la Societat Puga. Sabem també que posteriorment al sinistre, la Sra. Codina ha tingut que canviar els tubs dels baixants. En cas d'obligació de resultat, pertany al deutor d'exonerar-se demostrant un cas de força major o bé una falta del cocontractant o d'un tercer. En el present cas, no demostra la Sra. Codina, deutor d'una obligació de resultat, que els danys soferts pel seu arrendatari han estat causats per la intervenció d'un fet exterior o propi al perjudicat. Tractant-se d'una obligació que troba el seu fet generador en el contracte, no s'ha prescrit. En conseqüència ha d'assumir el pagament dels danys per la quantitat de 724.543-Ptes (4.354,59-EUR) més els interessos legals a comptar de la contesta de la demanda i fins a la definitiva liquidació del deute. Cal afegir a aquesta quantitat el retorn del dipòsit satisfet en el seu dia, és a dir 30.000.-Ptes (180,00 EUR), quantitat que estava disposada a retornar. II.- La demanda reconvencional es fomenta en l'absència de preavís. El contracte d'arrendament firmat el 19 de maig de 1998 preveia que l'arrendatari podia rescindir aquest contracte de 12 mesos amb tres mesos d'anticipació o pagant l'import d'aquests mesos de lloguer (és a dir 15.000.-Ptes mensuals). No s'ha respectat cap preavís per part de la societat Puga, malgrat que la reparació de les instal·lacions del local es van realitzar. No demostra tampoc la dit entitat que va deixar el local perquè la Sra. Codina no tenia inicialment intenció de fer aquestes reparacions. En conseqüència cal condemnar la societat Puga a pagar a aquesta la quantitat reclamada de 45.000.-Ptes corresponents als tres mesos de preavís. III.- En haver estimat la demanda reconvencional com la demanda principal, no procedirà efectuar especial pronunciament sobre la condemna en costes, i cada part es farà càrrec de les seves i de les comunes per meitat. Decisio Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, DECIDEIX Estimar el recurs de Puga i condemnar a la Sra. Codina a pagar-li la quantitat de 754.543,-Ptes (4.534,89-EUR) més els interessos legals a partir de la contestació de la demanda Estimar el recurs de la Sra. Codina i condemnar a la societat Puga a pagar-li la quantitat de 45.000.-Ptes (270,45-EUR) més els interessos legals a partir de la contestació de la demanda, sense imposició de les costes. Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem. Subir Diccionario RAE

Intégrité de la publication

Hash SHA-256

0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

Version

1.0.0

Algorithme

SHA-256 (contenu de la publication)

Hashé le

2026-11-07

Ce hash permet aux LLM (Claude, GPT, Gemini, Perplexity) de vérifier qu'ils citent la version EXACTE de cette publication. Empreinte SHA-256 du contenu intégral de la publication.