I. Faits, cadre procédural et contexte du litige

A. Origine du litige et prétentions des parties

STSJAD 119/2008, 24 avril 2008 (ECLI:AD:TSJADAD:2008:119)

Décision commentée : STSJAD 119/2008, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra (Sala Civil), 24 avril 2008, recours n° 384/07 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige oppose une société immobilière, désignée dans le texte comme « Sevillano », à M. Catalá, propriétaire d'un hôtel mis en vente. L'agence avait reçu mandat de médiation immobilière, dont le contrat est conclu le 12 février 2004. Le même jour, Mme Arnau visite l'hôtel par l'intermédiaire de l'agence et prend connaissance des conditions de la vente. Le 5 mars 2004, l'agence téléphone à M. Catalá. Le 4 juin 2004, celui-ci conclut sans l'intervention de l'agence un contrat de promesse de vente en faveur de Mme Arnau, pour un prix d'un million d'euros.

L'agence assigne M. Catalá le 1er juin 2006 en paiement de 27 959,92 euros, outre intérêts légaux et dépens. Par sentence du 8 novembre 2007, le Tribunal de Batlles fait droit substantiellement à la demande et condamne le défendeur à verser 25 000 euros, avec intérêts légaux et dépens. Le texte de cette décision est reproduit dans l'exposé des antécédents, mais la désignation du demandeur y diverge de celle des antécédents (« ENTITY_4 »), divergence que la décision ne relève pas et qui semble résulter de l'anonymisation de la base.

M. Catalá interjette appel. Il soutient, en premier lieu, que l'agence ne l'a jamais informé de l'existence d'un acquéreur et que l'appel téléphonique du 5 mars 2004 n'a pas ce contenu. En second lieu, il invoque l'aveu de l'agent à l'audience, selon lequel celui-ci n'aurait pas mis le défendeur en relation avec l'acquéreuse et n'aurait pas remis de récépissé de visite, ainsi que le témoignage de Mme Arnau, qui aurait pris contact avec lui de sa propre initiative. L'intimée demande la confirmation du jugement et la condamnation de l'appelant aux dépens.

Question de droit

La question posée est de savoir à quelles conditions un agent immobilier acquiert le droit à rémunération (honoraris) lorsque la vente n'est pas conclue par son intermédiaire directe, notamment lorsque le contrat définitif est signé sans sa participation.

La Sala Civil rappelle la jurisprudence constante de la Cour, citant les arrêts du 29 juin 2000, du 26 février 2003 et du 17 juillet 2006. Le droit à honoraires naît lorsque, grâce à l'intervention du médiateur immobilier et en raison de celle-ci, l'opération qui constitue l'objet du contrat de médiation se réalise. Le critère est donc causal : il porte sur le rôle déterminant de l'intermédiaire dans la conclusion de l'opération.

La seconde question, plus technique, concerne l'appréciation de la preuve. Le juge doit déterminer si l'agent a effectivement mis en relation le mandant avec l'acquéreur, alors que les témoignages et l'aveu invo

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.

« A la vila d'Andorra la Vella, a 24 d'abril de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent: »

B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 24 d'abril del 2008 - ROJ: STSJAD 119/2008 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.

II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés

A. La question juridique centrale soumise au juge

La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.

B. Corpus normatif et textes de référence cités

L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :

• Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
• Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle

III. Solution retenue et architecture de la motivation

A. L'articulation du syllogisme juridictionnel

Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :

« I.- La representació processal de la mercantil Sevillano va interposar demanda, de data 1-6-2006, envers el Sr. Catalá, segons la qual sol·licitava la condemna d'aquest darrer al pagament de la quantitat de 27.959, 92 euros, amb més els interessos legals i amb imposició de les costes processals. »

B. Dispositif et sens de la décision

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

« Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem. »

Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.

IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques

A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)

Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.

B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens

• Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
• Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
• Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 24 avril 2008 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.