Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 19 juin 2008 (ROJ STSJAD 154/2008)

Faits et procédure

Par contrat du 24 septembre 2001, le propriétaire de deux parcelles de terrain et d'un local commercial situés à Anyós (paroisse de La Massana) les a donnés à bail à deux personnes physiques et à la société « Calderón SL ». Le loyer mensuel était fixé à 235 000 pesetas. Le local était destiné à l'exploitation d'une discothèque et de restauration, les parcelles à un parking. Une clause (pacte douze) permettait aux preneurs de céder leurs droits et obligations à un tiers, sous réserve d'en informer préalablement le bailleur, qui percevait alors une commission de 10 % sur le prix de la cession.

Il n'est pas contesté qu'à partir de mars 2002 au moins, le loyer a été payé par M. Seco, gérant de la discothèque et mandataire de la société « Quesada ». À partir de février 2006, les paiements ont été effectués depuis le compte courant de la société « Quesada ». Le 12 octobre 2007, M. Seco a déposé les clés du commerce au greffe de la Batllia en déclarant avoir acquitté la dette « sans assumer les droits et obligations » du preneur. Le bailleur les a acceptées le 18 octobre 2007.

Le bailleur avait engagé en janvier 2006 une action en expulsion contre M. Seco, qui s'est éteinte après paiement. Le 27 septembre 2007, il a assigné la société « Quesada » en expulsion et en paiement de quatre mois de loyers et des loyers échus jusqu'au délaissement. La défenderesse a soulevé une exception de défaut de qualité pour défendre (manca de legitimació passiva), subsidiairement une exception de litisconsortium passif nécessaire, et, à titre plus subsidiaire encore, a invoqué la résolution du bail, la compensation avec le dépôt de garantie et les dépens.

Par jugement du 14 février 2008, le Batlle a accueilli l'exception de défaut de qualité pour défendre, débouté le demandeur et mis les dépens à sa charge. Le demandeur a interjeté appel en soutenant que le paiement par « Quesada » avait opéré une novation subjective du contrat à son profit. Le magistrat rapporteur est Mme Eulàlia Amat Llari. La formation est présidée par M. Jean Louis Vuillemin, avec M. Joan Manel Abril Campoy.

Question de droit

La décision pose deux questions principales.

Première question : le paiement des loyers par un tiers, accepté par le bailleur, emporte-t-il novation subjective du contrat de bail, au point de substituer ce tiers au preneur originaire et de le rendre passivement légitimé dans l'action en paiement et en expulsion ? Cette question suppose de déterminer si la novation peut être présumée et, dans l'affirmative, à quelles conditions. Elle engage la distinction entre le paiement par un tiers et la cession de la position contractuelle.

Seconde question : la cession de la qualité de preneur à un tiers exige-t-elle l'information du bailleur et le consentement de l'ensemble des parties au contrat, singulièrement lorsque le bail est synallagmatique ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel en quatre temps.

1. Le paiement par un tiers n'est pas une novation. Le Tribunal r