Résumé éditorial

# Juridiction andorrane, — (STSJAD 251/2008, ECLI:AD:TSJADAD:2008:251) > Décision commentée : Juridiction andorrane, — (STSJAD 251/2008, ECLI:AD:TSJADAD:2008:251) ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) ## Faits et procédure Par un arrangement conclu entre M. Jover et les sociétés « Bonet » et « Soriano », M. Jover a versé, le 21 mars 2006, la somme de 108 000 euros, libellée « reservation price Prat Gran de Farreres ». Ce versement était destiné à l'acquisition de neuf appartements de la résidence « Prat Gran de Farreres », à construire sur la paroisse de Canillo, pour un prix convenu de 2 732 907 euros. Les parties ne contestent ni le paiement ni l'existence de l'accord. Elles divergent sur la nature juridique de celui-ci et sur la qualification de la somme versée. Le vendeur n'a pas remis de compromis de vente sur les unités immobilières, lesquelles se trouvaient, selon le demandeur, à un stade embryonnaire. M. Jover a assigné les sociétés le 11 juillet 2007 en restitution de la somme de 108 000 euros. Il invoquait le fait qu'il ne pouvait pas acquérir ces logements en qualité d'étranger. Les défenderesses ont contesté la demande, soutenu que le contrat était un contrat d'arrhes, et formé une demande reconventionnelle tendant à la résolution du contrat de vente et à l'acquisition, par la société, de la somme versée, subsidiairement à l'indemnisation de son préjudice. Le Tribunal des Batlles, par jugement du 2 juillet 2008, a fait droit à la demande principale, rejeté la reconventionnelle, déclaré le contrat résolu et condamné les sociétés à restituer 108 000 euros, avec intérêts et dépens. Les sociétés ont interjeté appel. La Sala civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre (ci-après « TSJ ») rejette le recours, confirme intégralement le jugement et met les dépens d'appel à la charge des appelantes. ## Question de droit La décision soulève trois questions. 1. **Qualification du pacte.** Le contrat de vente, consensuel, était-il parfait dès l'accord sur la chose et le prix, ou ne s'agissait-il que d'un contrat préparatoire, dont l'efficacité était subordonnée à l'autorisation administrative requise pour l'acquisition d'un immeuble par un étranger ? 2. **Effet de l'impossibilité d'obtenir l'autorisation.** Dans l'hypothèse d'un contrat préparatoire, quel est le régime de sa résolution lorsque la condition d'efficacité ne peut, dès l'origine, être remplie ? 3. **Qualification de la somme versée.** Les sommes remises à la conclusion du contrat constituent-elles des arrhes confirmatoires, qui doivent être restituées et s'imputent sur le prix, ou des arrhes pénitentielles ou pénales, qui pourraient être conservées ou doubles ? ## Solution et dispositif Le TSJ retient d'abord que le contrat de vente est consensuel et se forme par le seul échange des consentements sur l'objet et le prix (fundament 2). Il écarte la thèse de la simple promesse : l'appelante soutenait que M. Jover « voulait acheter » sans avoir acheté. Le Tribunal accueille toutefois la notion de contrat préparatoire, au sens de l'article 5 de la Llei sobre transmissions patrimonials immobiliàries du 15 décembre 2000, qui vise tout acte conclu sans l'autorisation administrative requise pour qu'un étranger acquière un immeuble en Principauté (fundament 3). Il rappelle que la subordination de l'efficacité du contrat préparatoire à la réalisation des conditions légales n'affecte pas sa validité, et que sa résolution est possible en cas de non

STSJAD ANDORRA, a 23 de desembre del 2008 - ROJ: STSJAD 251/2008

STSJAD ANDORRA, a 23 de desembre del 2008 - ROJ: STSJAD 251/2008

Sources citées

Jurisprudence (1)