STSJAD ANDORRA, a 21 de maig del 2009 - ROJ: STSJAD 129/2009
cassation_totale
JuridictionTribunal Superior de Justícia d’Andorra
Niveaucassation
Date du prononcé21 mai 2009
Numéro280/08
Juridictions couvertes
AD
Matière(s)jurisprudence
Publié sur Korpus5 novembre 2026
Résumé éditorial
# STSJAD 129/2009 (Tribunal superior de justícia d'Andorre, Sala civil, 21 mai 2009)
> **Décision commentée :** STSJAD 129/2009, ECLI:AD:TSJADAD:2009:129, recours n° 280/08 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/))
*Note préliminaire : la référence canonique fournie avec la demande (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue ci-dessus est celle qui figure dans le texte de la décision (ROJ et ECLI).*
## Faits et procédure
Une société andorrane, dénommée Sainz, et une société andorrane, dénommée Pérez, ont conclu le 1er novembre 2004 un contrat d'exploitation d'apartaments touristiques, dits « A. », situés dans un immeuble de La Massana. Aux termes de ce contrat, la société Sainz devait gérer l'exploitation touristique, obtenir les autorisations administratives nécessaires et percevoir les recettes sur un compte ouvert auprès de l'établissement bancaire X. La société Pérez, dont M. Codina était l'unique actionnaire, était représentée à la signature par M. Tejera, qui exerçait également des fonctions dans la société Sainz.
Aucune délibération de l'associé unique ni aucune autorisation écrite n'a été produite autorisant M. Tejera à signer ce contrat. Une assemblée extraordinaire du 12 janvier 2005, signée par M. Codina, a toutefois habilité M. Tejera à effectuer des opérations bancaires au nom de la société Pérez.
La société Pérez a saisi le Tribunal de batlles d'une action en nullité du contrat, assortie de demandes indemnitaires contre la société Sainz et M. Tejera, à titre subsidiaire. La société Sainz a conclu au maintien du contrat et à son exécution. Par jugement du 23 septembre 2008, le Tribunal de batlles, section civile, a prononcé la nullité du contrat, ordonné la restitution des locaux et la reddition de comptes, et condamné solidairement la société Sainz et M. Tejera à indemniser la société Pérez, le montant devant être fixé au stade de l'exécution.
La société Sainz et M. Tejera ont interjeté appel. Le Tribunal supérieur de justice, Sala civil, a statué le 21 mai 2009 (rapporteur : M. Jean Louis Vuillemin).
*Les éléments de la procédure ci-dessus sont exposés selon le texte de la décision. Les dispositions légales applicables ne sont pas citées dans la décision, qui mentionne seulement « la législation en vigueur et les usages et coutumes applicables » (non précisé dans la décision).*
## Question de droit
La question centrale est double. Il s'agissait, d'une part, de savoir si le contrat conclu par un représentant non muni d'une autorisation écrite de la société, dans une société à associé unique, pouvait être annulé pour défaut de consentement de cette société. D'autre part, il fallait déterminer si le comportement ultérieur de l'associé unique, M. Codina, emportait approbation du contrat, et à qui incombait la charge de la preuve de ce consentement.
Le Tribunal supérieur devait ainsi arbitrer entre deux lectures : celle du premier juge, pour qui l'absence de pouvoir écrit et de délibération s
Korpus — Jurisprudence
STSJAD ANDORRA, a 21 de maig del 2009 - ROJ: STSJAD 129/2009
I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD 129/2009 (Tribunal superior de justícia d'Andorre, Sala civil, 21 mai 2009)
Note préliminaire : la référence canonique fournie avec la demande (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue ci-dessus est celle qui figure dans le texte de la décision (ROJ et ECLI).
Faits et procédure
Une société andorrane, dénommée Sainz, et une société andorrane, dénommée Pérez, ont conclu le 1er novembre 2004 un contrat d'exploitation d'apartaments touristiques, dits « A. », situés dans un immeuble de La Massana. Aux termes de ce contrat, la société Sainz devait gérer l'exploitation touristique, obtenir les autorisations administratives nécessaires et percevoir les recettes sur un compte ouvert auprès de l'établissement bancaire X. La société Pérez, dont M. Codina était l'unique actionnaire, était représentée à la signature par M. Tejera, qui exerçait également des fonctions dans la société Sainz.
Aucune délibération de l'associé unique ni aucune autorisation écrite n'a été produite autorisant M. Tejera à signer ce contrat. Une assemblée extraordinaire du 12 janvier 2005, signée par M. Codina, a toutefois habilité M. Tejera à effectuer des opérations bancaires au nom de la société Pérez.
La société Pérez a saisi le Tribunal de batlles d'une action en nullité du contrat, assortie de demandes indemnitaires contre la société Sainz et M. Tejera, à titre subsidiaire. La société Sainz a conclu au maintien du contrat et à son exécution. Par jugement du 23 septembre 2008, le Tribunal de batlles, section civile, a prononcé la nullité du contrat, ordonné la restitution des locaux et la reddition de comptes, et condamné solidairement la société Sainz et M. Tejera à indemniser la société Pérez, le montant devant être fixé au stade de l'exécution.
La société Sainz et M. Tejera ont interjeté appel. Le Tribunal supérieur de justice, Sala civil, a statué le 21 mai 2009 (rapporteur : M. Jean Louis Vuillemin).
Les éléments de la procédure ci-dessus sont exposés selon le texte de la décision. Les dispositions légales applicables ne sont pas citées dans la décision, qui mentionne seulement « la législation en vigueur et les usages et coutumes applicables » (non précisé dans la décision).
Question de droit
La question centrale est double. Il s'agissait, d'une part, de savoir si le contrat conclu par un représentant non muni d'une autorisation écrite de la société, dans une société à associé unique, pouvait être annulé pour défaut de consentement de cette société. D'autre part, il fallait déterminer si le comportement ultérieur de l'associé unique, M. Codina, emportait approbation du contrat, et à qui incombait la charge de la preuve de ce consentement.
Le Tribunal supérieur devait ainsi arbitrer entre deux lectures : celle du premier juge, pour qui l'absence de pouvoir écrit et de délibération s
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Reproduction verbatim
« A la vila d'Andorra la Vella, a 21 de maig de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent: »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 21 de maig del 2009 - ROJ: STSJAD 129/2009 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_totale), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
Reproduction verbatim
« I.- La societat Sainz va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat Pérez en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència condemnant la societat defenent a: »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Reproduction verbatim
« Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.- »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 21 mai 2009 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC- 280/08
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, a 21 de maig de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- La societat Sainz va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat Pérez en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència condemnant la societat defenent a:
complir tots els pactes del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit entre les parts en data 1 de novembre de 2004;
abstenir-se de llogar i/o explotar qualsevol dels 11 apartaments de l'edifici A., així com el local baixos 2, durant el termini de duració del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004;
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 280/08 — Décision commentée
abstenir-se de fer publicitat per qualsevol mitjà dels apartaments turístics A. durant el termini de duració del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004;
retornar a Sainz totes les claus dels apartaments turístics A., així com de les bústies de les quals Pérez es va apropiar;
rendir comptes justificadament de l'explotació dels apartaments turístics A. corresponents a l'any 2005, en compliment dels pactes 10è i 13è del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004; dita rendició de comptes haurà de comportar com a mínim: l'aportació de l'extracte de moviments del compte corrent de X. n° 3***1, l'aportació de tota la documentació corresponent a l'explotació efectuada per Pérez dels apartaments, una vegada aprovats els comptes la societat Pérez haurà d'abonar a Sainz el 15% dels beneficis obtinguts per l'explotació dels apartaments turístics A. durant el decurs de l'any 2005, juntament amb els interessos legals guanyats per la suma resultant a comptar de la data de contesta a la demanda;
abstenir-se d'interferir en la gestió diària que efectuí Sainz en compliment del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004;
abonar a la societat Pérez les despeses processals.
II.- La societat Pérez va igualment formular davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Sainz en la qual interessava que es dictés sentència:
declarant la nul·litat del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. signat presumptament el dia 1 de novembre de 2004 entre el Sr. Tejera, actuant en nom de Pérez i la societat ENTITY_4;
condemnant a la societat ENTITY_4:
a deixar lliures, vacus i expedits els apartaments, aparcaments, locals i qualsevol altra dependència que forma part dels apartaments turístics A., en perfecte estat, a disposició de Pérez,
a rendir comptes de la seva explotació dels apartaments turístics A., davant de la societat Pérez, liquidant els imports percebuts de l'explotació a aquesta darrera societat,
solidàriament amb el Sr. Tejera, a indemnitzar a la societat Pérez pels perjudicis ocasionats a dita societat que es deriven de l'ocupació i explotació en exclusiva dels apartaments turístics A.. Dits perjudicis vindran essencialment determinats pel lucre cessant derivat dels rendiments que s'haurien pogut obtenir de l'arrendament dels apartaments en qüestió, en condicions normals i a raó de 250.000 EUR a l'any, més l'import equivalent a les despeses de manteniment, a comptar del dia 1 de novembre de 2004 i fins que es retorni la possessió, revisable anyalment amb l'IPC, sempre que el guany real d'Sainz no sigui superior, en quin cas la indemnització reclamada haurà de ser aquesta; i sempre, ben entès, descomptant els imports que hagi liquidat a Pérez,
solidàriament amb el Sr. Tejera, a pagar les costes judicials.
I amb caràcter subsidiari, en l'inesperat cas que no es declarés nul el contracte, la condemna del Sr. Tejera a indemnitzar a Pérez pels danys i perjudicis ocasionats a dita societat, derivats de la manca d'autorització d'aquesta per la signatura d'un tal gravós contracte, a raó de la diferència entre el benefici obtingut per la Sainz menys l'import que dita immobiliària hagi pagat a Pérez, i com a mínim l'import de 250.000 EUR anyals més l'import equivalent a les despeses de manteniment de l'edifici A., menys l'import net abonat per Sainz a Pérez derivat de l'explotació dels apartaments turístics A., per cadascun dels anys en que es mantingui vigent el contracte amb Sainz.
III.- Per Aute de data 7 de juny del 2006, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, va decretar acumular els autes dels judicis civils corresponent a les esmentades demandes.
IV.- El Sr. Tejera va contestar que el Sr. Codina propietari de la societat Pérez va conèixer i va prestar el seu consentiment perquè el Sr. Tejera, actuant en nom de Pérez, signés amb Sainz el contracte d'explotació dels apartaments turístics A. de 1 de novembre de 2004.
V.- Per sentència de data 23 de setembre del 2008 l'Hble. Tribunal de Batlles, Secció civil, desestimant la demanda presentada per la societat Sainz i estimant majoritàriament la demanda presentada per la societat Pérez, va: declarar la nul·litat del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. amb data 1 de novembre de 2004; condemnar a la societat Sainz a deixar lliures; vàcues i expedites les unitats de l'Edifici A. que està ocupant actualment, en perfecte estat i a disposició de la societat Pérez, i a rendir comptes de la seva explotació, davant la societat Pérez, liquidant els imports percebuts derivats de l'explotació i ocupació dels apartaments que hagi pogut ostentar en l'edifici de referència, de conformitat amb l'establert en el II Considerant de la present resolució; condemnar solidàriament a la societat Sainz i al Sr. Tejera a indemnitzar a Pérez pels perjudicis ocasionats per raó de l'explotació en exclusiva d'alguns dels apartaments radicats a l'Edifici A., en l'import que s'avaluarà en període d'execució de sentència, segons l'establert en el III Considerant de la present resolució; imposar les costes derivades de la demanda presentada per la societat Sainz a aquesta darrera, i les derivades de la demanda presentada per Pérez, a la societat Sainz i al Sr. Tejera.
VI.- Contra aquesta resolució la societat Sainz i el Sr. Tejera han interposat recurs d'apel·lació.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.
FONAMENTS DE DRET
I.- El Sr. Tejera manifesta: que el Tribunal de primera instància no ha tingut en compte el fet transcendental que ha quedat suficientment provat en autes, que tots els contractes i gestions que va subscriure el Sr. Tejera en interès de les societats Pérez i S.C.P. SL, des de la data en que es van constituir s'han dut a terme seguint fidelment les instruccions i indicacions que donava el Sr. ENTITY_7; que mai es feia acords de junta perquè la manera d'operar és sustentava en la mútua confiança existent entre el Sr. Codina i el Sr. ENTITY_6; que curiosament de tots els contractes signats sense acta de la junta, l'únic que ha estat qüestionat i impugnat per part del Sr. Codina és el contracte d'explotació dels apartaments turístics A.; que l'òrgan jurisdiccional a quo fa una lectura parcial de l'e-mail de data 28 de juny de 2005 de contesta del Sr. Codina al Sr. Tejera, quan estableix que aquest E-mail indica que el Sr. Codina no havia donat l'acord verbal; que aquesta part no està d'acord amb aquesta interpretació del Tribunal perquè de dit E-mail se'n desprèn el ple coneixement del Sr. Codina de termes del contracte, ja que el Sr. Codina es refereix explícitament als pactes del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. de 1 de novembre de 2004; que l'e-mail que el Sr. Tejera va enviar al Sr. Codina en data 26 de juliol de 2005 s'ha d'analitzar en el context de la preocupació que tenia el Sr. Tejera perquè començava a constatar que el Sr. Codina li negava haver- li autoritzat a signar diversos contractes, i s'estava aprofitant del fet que aquest contracte havia estat signat amb instruccions verbals; que existeix una clara vinculació entre l'acta de l'assemblea Extraordinària de data 12 de gener de 2005 i el contracte d'explotació dels apartaments turístics A. signat el 1 de novembre de 2004 i això perquè en el pacte 11è del referit contracte s'estableix que Pérez obrirà un compte corrent a les oficines de X. per tal que Sainz faci efectius tots els ingressos provinents de la gestió i explotació dels apartaments turístics A., i la societat Pérez es compromet a emetre una acta de la societat abans del 31 de gener de 2005 en la que es faculti al Sr. Tejera per poder operar a títol individual i realitzar tota mena d'operacions bancàries en nom de la societat ENTITY_5; que la disposició dels fons de dit compte per part del Sr. Codina prova el coneixement del contracte ja que els fons del compte eren només de l'explotació dels apartaments turístics A.; que el correu electrònic de 3 de juny de 2005 enviat pel Sr. Codina a Tejera precisament demostra que el Sr. Codina coneixia que l'Sainz s'encarregava de la gestió d'explotació dels apartaments turístics A. ja que en el mateix demanava que els hi donés informació en relació a si hi havia algun apartament de l'edifici A. llogat; que el Sr. Codina va fabricar unes monedes commemoratives en les quals està gravat Sainz per una cara, i per l'altra, figura apartaments Turístics A. i el nom del Sr. Tejera i el seu telèfon; que quin sentit tindria que el Sr. Codina hagués fabricat aquestes monedes lliurades com regal als clients que s'allotjaven als apartaments turístics A., si no coneixia que Sainz gestionava en exclusiva l'explotació dels apartaments turístics A.; que el Sr. Codina va acceptar que Sainz abonés el cost del mobiliari que fou instal·lat en el local baixos 1 de l'Edifici, els ordinadors, les taxes administratives del Comú, els impostos de l'obertura del comerç, els rebuts de llum, les factures de la mancomunitat d'aigües, les factures de telèfon etc, ni tampoc es va oposar als anuncis publicitaris en la premsa del país.
II.- La societat Sainz sosté que tots i cadascuns dels actes realitzats pel Sr. Codina d'ençà del mes de novembre de 2004 condueixen a concloure que coneixia i acceptava el contracte d'explotació dels apartaments turístics A. signat pel Sr. Tejera, actuant en nom de Pérez, amb Sainz el 1 de novembre de 2004; que el Sr. Codina va signar l'acta de l'Assemblea Extraordinària de socis de Pérez el 12 de gener de 2005 juntament amb el Sr. Tejera a tenor del qual es certifica que es va prendre un únic acord : facultar al Sr. Tejera perquè en nom de la societat Pérez pugui obrir, seguir, cancel·lar comptes corrents, i en general tota mena d'operacions bancàries, inclòs les que precisin ser garantides amb béns de la societat; que la signatura per part del Sr. Codina d'aquesta acta demostra precisament que la societat Pérez i concretament el Sr. Codina tenien ple coneixement del fet que s'havia signat el contracte d'explotació dels apartaments turístics A. de 1 de novembre de 2004; que en compliment del contracte d'explotació dels apartaments turístics A., Sainz va ingressar en el compte corrent obert a X., tots els diners provinents de la gestió i explotació del negoci apartaments turístics A. i mai el Sr. Codina ha manifestat oposició a aquests ingressos; que la societat Pérez pretén que va tenir coneixement de la signatura del contracte d'explotació litigiós en data 6 de desembre de 2005, aleshores que en data 26 d'octubre de 2005 el Sr. Codina va enviar un E-mail a Sainz en el qual reconeix expressament que aquesta darrera societat està explotant els apartaments turístics A. i li demana que l'informi de les reserves que Sainz realitzi; que el fet que el Sr. Codina fou l'interlocutor del Sr. Manzanares en l'apartament 3er 4a no té res d'estrany; que les manifestacions del Sr. Codina en l'e-mail del 28 de juny de 2005 fan una referència clara i explicita al contingut del contracte d'explotació i concretament al·ludeixen exactament al mateix que estableixen els pactes 9è i 10è del contracte.
III.- Són fets incontrovertibles que el dia 1 de novembre del 2004, el Sr. Tejera d'una part, actuant com a President de la societat Pérez i la Sra. Galván d'altra part, actuant com Administradora General de la societat Sainz van signar un contracte d'explotació dels apartaments turístics A. en el qual exposen : que en data 22 de febrer del 2001 la societat Sainz va adquirir uns drets de compra sobre un terreny anomenat El Pradet, situat carretera d'Arinsal d'una superfície de 485 m2; que en data 24 de gener del 2001 la societat Pérez va subrogar-se en els drets de compra adquirits per ENTITY_4; que en data 2 de març la societat Pérez esdevingué única propietària del referit terreny; que sobre aquest terreny ambdues parts van procedir conjuntament a la gestió, construcció i finançament d'una promoció immobiliària d'un edifici de 12 apartaments, 2 locals comercials i 14 places d'aparcament, amb ús de lloguer; que la societat Pérez ha estat l'encarregada del finançament de la construcció de l'obra i de les despeses addicionals inherents a la pròpia construcció i de l'obtenció de totes les autoritzacions administratives pertinents; que la societat F. s'ha ocupat de la gestió, coordinació i control de l'execució de l'obra; que desprès d'aquesta exposició fàctica les mateixes parts han pactat: 1) destinar la totalitat dels 11 apartaments de planta 1, planta 2 i planta 3 a l'explotació d'apartaments turístics per temporades sota el nom comercial de APARTAMENTS TURISTICS A., i el local Baixos 2 situat al costat del riu més terrassa adjacent, a lloguer comercial per a ús exclusiu de restaurant, 2) la societat Sainz serà l'encarregada de gestionar l'explotació del negoci Apartaments Turístics A., obligant-se a partir de la data d'avui a dur a terme totes les gestions administratives que s'escaiguin per a l'obtenció de les pertinents autoritzacions d'obertura de comerç, tant a l'Hble. Comú de La Massana, com del M.I. Govern d'Andorra, 3) es fixa un termini màxim de data del 31 de desembre del 2004 per la obtenció per part d'Sainz dels permisos pertinents per a l'obertura i explotació del negoci,...6) tots els permisos necessaris per a l'obertura i funcionament del restaurant a ubicar en el local Baixos 2, així com les obres d'acondicionament del mateix seran a càrrec del futur llogater. A tal efecte, Pérez serà l'encarregada de signar els corresponents contractes de lloguer, per uns terminis de 7 o 10 anys, segons convingui, 7) Sainz respectarà els acords de lloguer que la societat Pérez té compromesos a favor del Sr. Manzanares per l'arrendament de l'apartament 3er, 4a, més una plaça d'aparcament. L'import de dit lloguer serà ingressat i regularitzat mensualment en el compte que Pérez habilitarà per a la gestió dels Apartaments Turístics A.....9) El local Baixos 1 serà d'ús comercial de la societat Sainz per l'explotació dels Apartaments Turístics A. així com per la venda i lloguer de béns immobles que, com agència immobiliària estableixi amb terceres persones. La totalitat de la facturació obtinguda per l'explotació de dits Apartaments Turístics serà ingressada al compte que Pérez habilitarà per a la gestió dels Apartaments Turístics A. i del qual se'n notificarà numero i dades un cop sigui operatiu, 10)...des d'aquest local la societat Sainz...podrà també gestionar la venda i/o lloguer de béns immobles pertanyents a terceres persones. De les operacions de lloguer i/o venda negociades des d'aquesta oficina ubicada a la planta baixos 1 dels Apartaments Turístics A., Sainz abonarà el 15% dels totals ingressats en concepte de comissions tant per operacions de venda com de lloguer, al compte que Pérez habilitarà per a la gestió dels Apartaments Turístics A.. Endemés la societat Sainz presentarà comptes per aquest concepte a la societat Pérez en la reunió a celebrar durant el mes de gener de cada any entre ambdues parts, 11) La societat Pérez obrirà un compte bancari a les oficines de l'entitat X. per tal de que Sainz faci efectius tots els ingressos provinents de la gestió i explotació del negoci. A tal efecte, i amb la finalitat de poder tenir un bon control de la situació econòmica i financera de l'explotació del negoci, la societat Pérez, per tot abans del 31 de gener del 2005 emetrà una acta de la societat en la que es faculti al Sr. Tejera a poder operar a títol individual i realitzar tota mena d'operacions bancàries en nom de la societat Pérez en els comptes que aquesta tingui a X.
IV.- La societat Pérez demana que l'esmentat contracte d'explotació sigui anul·lat per haver el mateix estat firmat sense el consentiment del Sr. Codina, únic propietari real de la societat ENTITY_5; en canvi la societat Sainz sol·licita el compliment de dit contracte per part de la societat Pérez. S'ha per tant de resoldre d'antuvi la problemàtica derivada de la demanda de nul·litat del referit contracte d'explotació dels apartaments turístics A..
En tràmit d'apel·lació la part que recorre no al·lega la qualitat de tercer de bona fe al qual les relacions internes entre els socis o membres de la societat amb qui va pactar, no li poden ser oposables, sinó que manté que el Sr. Codina real propietari de la societat Pérez tenia perfecte coneixement del contracte d'explotació litigiós, per haver autoritzat de manera verbal el Sr. Tejera a signar-lo amb Sainz. És cert que no existeix cap acord social de la junta general d'accionistes de la societat Pérez acordant la subscripció del contracte litigiós, nogensmenys, tenint compte de que el Sr. Codina era l'únic propietari del 100% de les accions de la societat Pérez, si el mateix hagués volgut pactar el referit contracte, no li necessitava cap deliberació ni acord d'una junta constituïda per ell sol i representant solament ell mateix. És cert també que no consta cap autorització del Sr. Codina o de la societat Pérez, lliurada a favor del Sr. Tejera per tal de pactar el contracte esmentat. Ara bé, resulta dels documents aportats en autes, (foli 635- 652) que el Sr. Tejera va fer gestions i celebrar diversos acords en nom de la societat Pérez sense que aquesta darrera societat o el Sr. Codina aporti una autorització escrita al respecte. Per tant, s'ha de constatar que la gestió de la societat Pérez la feia el Sr. Tejera amb les instruccions i indicacions que li donava verbalment el Sr. Codina.. Per conseqüent, atès el caràcter fiduciari de la societat Pérez amb un únic real soci i doncs propietari, que materialment podia actuar sense que necessités un acord de la junta d'accionistes, i el funcionament habitual de la societat Pérez que ostentava una gestió del Sr. Tejera segons les instruccions quasi generalment orals del Sr. Codina, la manca d'autorització escrita de la societat Pérez o del seu representant a favor del Sr. Tejera, per tal d'atorgar el contracte d'explotació litigiós, no pot ésser suficient ni per anul·lar el contracte esmentat, ni per validar-lo. Nogensmenys, a manca d'una autorització escrita, pertoca al Sr. Tejera i a la societat Sainz provar que han actuat amb el consentiment del Sr. Codina..
V.- El Sr. Tejera amb el qual el Sr. Codina va constituir la societat Pérez fa part de la societat Sainz en la qual gaudeix de poders molts amplis (foli 865). El Sr. Codina coneix també la societat Sainz amb la qual va contractar, ja que fou aquesta agència immobiliària que va intervenir en nom de la societat Pérez en una operació de compravenda d'un terreny i d'una casa a favor d'aquesta darrera societat, amb el Sr. Bonet (foli 788 i 799), i que el Sr. Codina va fabricar en la seva fabrica d'ALEMANYA, monedes amb les dades d'Sainz. Per tant, es pot afirmar que han existit relacions comercials entre Pérez i el Sr. Codina d'una banda i Sainz d'altra banda, fins i tot abans de la data d'atorgament del contracte d'autes.
Dit això, les parts que recorren fonamenten les seves al·legacions en essència, en l'E-mail del dia 28 de juny del 2005 i en l'acta de l'Assemblea extraordinària de la societat Pérez de data 12 de gener del 2005. El dia 3 de juny del 2005 el Sr. Codina va enviar al Sr. Tejera, un correu electrònic dient: "como va en A., el calefacción es ahora cerrado?; Hay algún apartamento alquilado?". Aquest correu confirma que el Sr. Tejera era encarregat de la gestió dels apartaments de l'edifici A. i de l'arrendament dels mateixos. El dia 28 de juny del 2005 fou Sainz que va enviar un correu electrònic al Sr. Codina dient: "Tal i com me indicasteis mandé el e- mail a la dirección j.@andorra.ad y en el os desglosaba como quedamos antes de iros en Arinsal, los pactos verbales que en su día se hicieron entre vosotros y yo y que deberían de ser ratificados en un acuerdo escrito (15% Beneficios Edifici A., despacho inmobiliaria F. para la gestión de los apartamentos y venta de propiedades varias, opciones preferencial de compra en caso de venta del edificio, 15% en caso de venta del edificio sobre la diferencia entre costes y venta real, 50% beneficios o perdidas y propiedad de las consignas del U. una vez pagadas 50% beneficio o perdidas por la venta de monedas...nuestra situación actual y la necesaria aplicación de los estatutos de la sociedad tal i com marcan las leyes andorranas hace que sea preferible provisionalmente no tomar ningún nuevo acuerdo con terceros hasta que no celebremos una JUNTA de la sociedad, en la que tal i com nos indican los estatutos podamos ratificar el trabajo, acuerdos i gestión realizado por Pérez desde la creación de la misma, y en la que confirmemos la validez de los acuerdos verbales entre nosotros antes descritos, y los tomados con anterioridad por nosotros en nombre de Pérez...". El mateix dia el Sr. Codina va contestar: "En tu e-mail escribes diferentes cosas que quieres pero no las cosas que necesitas hacer para ganar los porcentajes. 15% de beneficios de A. es para controlar la construcción, los precios de nuevos contractos y que la casa estarà acabada en tiempos de noviembre. El despacho en A. es para gestionar y alquilar los apartamentos y para F. para vender pisos. En caso que F. venda algún piso el 15% de beneficio es para Pérez. Cuantos pisos F. ha vendido en los últimos 8 meses y cuantos apartamentos en A. son alquilado ahora en verano?...". D'aquest intercanvi de correu electrònic se'n desprèn que hi ha hagut pactes verbals entre el Sr. Codina i Sainz per que aquesta agència atorgui acords i contractes a tercers en nom de la societat Pérez, i que les parts estaven d'acord per que la referida agència immobiliària tingués un despatx a l'edifici A. per gestionar i arrendar els apartaments i vendre pisos, en aquest darrer supòsit, Pérez percebria un benefici del 15%. Malgrat això, no es tracta en els referits correus expressament del contracte d'explotació litigiós. En canvi, en un correu electrònic de data 26 de juliol del 2005, enviat al Sr. Codina per Sainz, el Sr. Tejera manifesta: "...aprovecho para comunicarte que ya estamos trabajando en la elaboración de las memorias, de todos los balances económicos, de todos los negocios que conjuntamente y en nombre de Pérez hemos gestionado desde su creación para que sean legalmente auditados, presentados y aprobados en la próxima Junta Ordinaria de la sociedad....en dichos balances y memorias explicaremos con detalle todos los movimientos económicos y actuaciones de Pérez, S.C.P. SL, R.M.,...C.J., Edifici A. y Apartamentos Turísticos A., y adjuntaremos todos los contratos firmados y gestionados conjuntamente o individualmente por cada uno de nosotros. También analizaremos y podremos decidir sobre todos aquellos contractos y compromisos frente a terceros que queden todavía pendientes de firma y resolución (restaurante C.B., Sainz U.)....". Encara que aquest correu hagi estat enviat per Sainz, sembla que el Sr. Tejera que va signar-lo, parla en el seu nom personal i no en nom d'ENTITY_4; tanmateix en resulta que fou el Sr. Tejera que va gestionar els apartaments turístics A., confirmant així els altres correus anteriors, però també que un contracte amb Sainz està encara pendent de firma i resolució. Nogensmenys, no és precisa si es tracta del contracte d'explotació dels apartaments turístics A., i pot ser que sigui un altre contracte ja que en realitat el contracte d'explotació fou signat l'any 2004. La Junta Universal de socis de Pérez en l'Assemblea General celebrada el dia 12 de gener del 2005 va adoptar el següent acord: "Facultar al Sr. Tejera a que en nom de la societat pugui individualment obrir, seguir i cancel·lar comptes corrents, d'estalvi o qualsevol altra modalitat de dipòsit a X. SA i en general, realitzar en interès de la societat tota mena d'operacions bancàries, inclús les que precisin ser garantides amb béns de la societat...".
Si es comprova tots aquests elements amb el contracte d'explotació dels apartaments turístics A. de data 1 de novembre de 2004, en resulta que el Sr. Codina va acceptar o complir els pactes 9è, 10è i 11è del referit contracte, per haver el mateix, acceptat que l'Sainz tingués un despatx en l'edifici A. per desenvolupar la seva activitat d'agència immobiliària, mitjançant una comissió del 15% del total dels imports ingressats, també per haver obert un compte bancari a X., i abans del 31 de gener del 2005 emès una acta de la societat en la que es faculti al Sr. Tejera a poder operar a títol individual i realitzar tota mena d'operacions bancàries en nom de la societat Pérez. Per conseqüent força és de constatar que el Sr. Codina va executar part important del que fou pactat en el contracte litigiós, el que determina que tenia coneixement del mateix i que va aprovar-lo.
VI.- D'altra banda, el Sr. Codina no podia desconèixer que des de la signatura del contracte d'explotació fou Sainz que gestionava els apartaments turístics A., i això va durar fins que les relacions entre el Sr. Codina i el Sr. Tejera es deterioressin, és a dir fins el mes d'octubre del 2005 quan el Sr. Codina va personar-se a l'agència Sainz i va exigir que se li lliuressin les claus dels apartaments i de les bústies. Per tant durant 1 any el Sr. Codina no va manifestar cap oposició ni reserva a la gestió dels apartaments turístics A., malgrat tota la publicitat feta en la premsa per Sainz, com consta en autes. A més a més, a partir del mes de gener del 2005, el Sr. Codina va disposar dels diners del compte obert a X. on l'Sainz ingressava els imports derivats de l'explotació dels apartaments turístics A., d'acord amb la deliberació de la junta de socis de la societat Pérez de data 12 de gener del 2005, i això sense fer cap dificultat, el que demostra també, una acceptació tàcita del contracte d'explotació litigiós. S'ha doncs de desestimar la demanda de la societat Pérez de l'anul·lació del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. signat el dia 1 de novembre de 2004 amb la societat Sainz i per conseqüent condemnar a la societat Pérez a complir tot el que fou pactat en el dit contracte.
VII.- Atès la complexitat del litigi, les relacions comercials estretes però confuses entre les parts, no s'ha de fer especial imposició de les costes d'ambdues instàncies.
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
Decisio
DECIDEIX
Estimar el recurs de la societat Sainz i del Sr. ENTITY_6;
Revocar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles, de data 23 de setembre del 2008 en totes les seves disposicions;
Estimant la demanda de la societat Sainz i desestimant la de la societat Pérez, condemnar a la societat Pérez a:
complir tots els pactes del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit entre les parts en data 1 de novembre de 2004;
abstenir-se de llogar i/o explotar qualsevol dels 11 apartaments de l'edifici A., així com el local baixos 2, durant el termini de duració del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004;
abstenir-se de fer publicitat per qualsevol mitjà dels apartaments turístics A. durant el termini de duració del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004;
retornar a Sainz totes les claus dels apartaments turístics A., així com de les bústies de les quals Pérez es va apropiar;
donar comptes justificadament de l'explotació dels apartaments turístics A. corresponents a l'any 2005, en compliment dels pactes 10è i 13è del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004;
abstenir-se d'interferir en la gestió diària que efectuí Sainz en compliment del contracte d'explotació dels apartaments turístics A. concordat i subscrit el 1 de novembre de 2004;
Sense fer especial imposició de costes d'ambdues instàncies.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-