STSJAD 164/2024 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 avril 2024)

Faits et procédure

Le litige porte sur un local commercial loué par contrat conclu le 1er juillet 2015 dans la paroisse d'Ordino. La clause tierce du contrat prévoyait une reconduction tacite par périodes de deux ans, « llevat que cap de les dues parts comuniqui a l'altra de forma fefaent, la seva voluntat de no renovar-lo, i amb una antelaci.ó mínima de sis (6) mesos a l'expiraci.ó de l'arrendament » (sauf si l'une des deux parties notifie à l'autre, de façon fefaent, sa volonté de ne pas le renouveler, avec un préavis minimum de six mois avant l'expiration du bail ; traduction de nos soins).

Les bailleurs, M. Soriano et Mme Canales, ont saisi le tribunal unipersonnel du Batlle le 22 décembre 2022. Par jugement du 21 juin 2023, celui-ci a déclaré le contrat éteint à son terme, le 1er juillet 2022, et a condamné le preneur, M. Calatayud, à restituer le local et à verser une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel jusqu'à la restitution effective, avec intérêts légaux. Il n'a pas été fait de condamnation aux dépens.

Le preneur a interjeté appel pour violation de la loi (article 30 de la LAFU, la décision aurait dû se fonder sur la clause tierce du contrat) et erreur dans l'appréciation des preuves. Il contestait notamment avoir reçu ou lu le courriel électronique du 10 septembre 2020 par lequel la bailleresse aurait notifié sa volonté de non-renouvellement, et soutenait qu'un courriel ne constituait pas une communication fefaent.

En cours d'instance, le preneur a restitué les clés et la possession du local (écrit du 12 décembre 2023, confirmé par la Batllia le 19 décembre 2023). Les intimés y ont vu un acquiescement (aplanament) au jugement de première instance. Le tribunal a admis une pièce nouvelle produite par l'intimé (quittance d'eau du 17 juillet 2023, ordonnance du 13 février 2024). Les intimés demandaient en outre la condamnation de l'appelant à l'ensemble des dépens, pour témérité et mauvaise foi.

Question de droit

La Cour devait trancher deux questions principales.

La première concernait l'application du droit : la fin du bail par expiration du terme convenu était-elle fondée sur la LAFU (articles 15, 16 et 30) et, en particulier, la clause tierce du contrat est-elle compatible avec le cadre légal ?

La seconde, qui constitue le cœur du litige, était d'ordre probatoire : le bailleur a-t-il « communiqué de forma fefaent » sa volonté de ne pas renouveler le contrat avant le 1er janvier 2022, soit six mois avant le terme ? Le juge relève que cette échéance découle du préavis minimum conventionnel et qu'il s'agit « essencialment d'una qüestió de prova ».

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel et écarte successivement chacun des moyens.

**Sur la violation de