Résumé éditorial

# STSJAD 62/2003 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 mai 2003) > Décision commentée : STSJAD 62/2003, 22 mai 2003, ECLI:AD:TSJADAD:2003:62 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) *Note : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue est celle figurant dans le titre et les métadonnées de la décision (ROJ et ECLI).* ## Faits et procédure Par acte authentique du 12 novembre 1998, les époux Querol et Bonet (ci-après les acquéreurs) ont acquis des unités immobilières auprès des Srs. Luís et Gutierrez (ci-après les vendeurs). L'acte comportait une clause dite « cinquième », selon laquelle le vendeur transfère le domaine, garantit l'éviction « de ferme et légale » et répond des dommages, intérêts et frais. Les acquéreurs ont constaté des défauts de construction affectant notamment les caissons de volets et les portes des fermetures extérieures, la ferme de la porte d'entrée, ainsi que des fissures et des défauts des terrasses. Ils ont fait procéder à une expertise et ont réclamé au promoteur, le Sr. Roda. La décision retient que les acquéreurs ont eu connaissance des défauts dès le mois de février 2000. La demande en justice ordinaire a été formée le 20 décembre 2001 et tendait à la condamnation des vendeurs au paiement de 3 594 964 pesetas, outre intérêts légaux et dépens. Le Tribunal de Batlles, par jugement du 19 décembre 2002 (procédure n° 225-4/2001), a rejeté la demande et condamné les demandeurs aux dépens. Les acquéreurs ont interjeté appel. Ils ont conclu à la condamnation des défendeurs au paiement de 21 606,16 EUR, et les défendeurs ont conclu à la confirmation. La Sala Civil était composée du Président Jean Louis Vuillemin et des magistrats Antoni Bruguera Mantè et Joan Manel Abril Campoy, ce dernier étant rapporteur. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. **La qualification de l'action exercée**, au regard de la clause cinquième de l'acte de vente et des règles du sanejament per vicis ocults (garantie des vices cachés). 2. **Le régime de prescription** applicable à cette action et son point de départ, notamment pour un immeuble dont les défauts ne se révèlent pas toujours immédiatement. 3. **La recevabilité d'un moyen nouveau en appel**, fondé sur la mauvaise foi (dol) du vendeur, alors que ce moyen n'avait pas été invoqué en première instance. 4. **La charge de la preuve** du dol du vendeur. 5. **Le bien-fondé de l'action *incerti*** et de l'action *empti*. 6. **Le principe de l'imposition des dépens** en appel, face à l'argument d'équité invoqué par l'appelant. Sur le premier point, le juge rappelle que la prescription extinctive est une exception péremptoire, fondée sur la sécurité juridique et non sur des considérations de justice stricte. Il convient donc d'abord de qualifier l'action, puis d'en apprécier la prescription selon son régime propre. ## Solution et dispositif **Sur la qualification.** La Cour écarte l'action *incerti*. La clause cinquième ne vise que la garantie d'éviction, c'est-à-dire la protection contre les troubles de droit ou de fait émanant d'un tiers. Elle ne contient aucune promesse de qualités de la chose ni d'absence de défauts. La not

STSJAD ANDORRA, a 22 de maig del 2003 - ROJ: STSJAD 62/2003

STSJAD ANDORRA, a 22 de maig del 2003 - ROJ: STSJAD 62/2003

Sources citées

Jurisprudence (1)