STSJAD 81/2004 (ECLI:AD:TSJADAD:2004:81)

Note : la référence fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence canonique retenue est celle figurant dans le texte intégral (ROJ STSJAD 81/2004 ; ECLI:AD:TSJADAD:2004:81).

Faits et procédure

Par contrat privé du 21 juillet 1989, la société SATCI a vendu à une ressortissante danoise, Mme Castrillo, un appartement situé au dernier étage d'un immeuble, avec une place de parking et un cellier, pour un prix de 33 600 000 pesetas. Le prix a été acquitté au moment de la vente, alors que l'appartement n'était pas achevé, et la possession a été transmise à l'acquéreur. Deux clauses du contrat sont invoquées par la Cour : la clause 9, relative à la cession des droits de l'acquéreur tant que l'acte authentique ne peut être passé « pour des raisons administratives », et la clause 13, subordonnant la passation de l'acte authentique à l'obtention « des autorisations administratives pertinentes ».

Une première procédure (Batllia n° 48-3/94) a abouti à une condamnation de la venderesse, ORG_0, à achever les travaux et à rembourser certaines sommes, mais non à passer l'acte authentique. Après un recours en appel puis un recours en révision, la Sala Civil a, par arrêt du 13 juillet 1995, rejeté ce dernier en relevant que la législation administrative exige une autorisation préalable pour la vente d'un appartement à un étranger, que les parties en avaient connaissance, et que l'acquéreur avait « pris un risque qu'il doit désormais assumer ».

Le 17 septembre 1999, Mme Castrillo a introduit une action tendant à voir déclarer nul le contrat du 21 juillet 1989, au motif que la venderesse ne disposait pas de l'approbation préalable du règlement de copropriété exigée par l'article 9 du décret du Conseil général du 8 juillet 1965, avec restitution de l'appartement et du prix. Le Tribunal de batlles a fait droit à ces demandes le 17 octobre 2003. La société ORG_2, subrogée dans les droits de ORG_0, a interjeté appel. La Sala Civil était saisie de ce recours.

Question de droit

La décision soulève essentiellement trois questions :

1. L'absence d'autorisation administrative préalable à la vente d'un bien immobilier à un étranger, ou l'absence d'approbation du règlement de copropriété, emporte-t-elle la nullité du contrat de vente privé ?
2. L'action en nullité formée par l'acquéreur est-elle recevable au regard de ses comportements antérieurs, et notamment de l'exécution forcée du contrat réclamée dans une précédente instance ?
3. La loi andorrane du 15 décembre 2000 sur les transmissions patrimoniales immobilières, postérieure à la demande, est-elle applicable au litige en cours ?

Solution et dispositif

La Sala Civil répond négativement à la première question. Elle juge que la vente réalisée sans l'approbation préalable du règlement de copropriété ne constitue pas une cause de nullité, mais impose à la venderesse l'obligation d'obtenir cette approbation. Si celle-ci devient impossible, l'acquéreur peut seulement demander la résolution du contrat, et non sa nullité. Le raisonnement s'appuie sur la distinction entre les dispositions administratives dotées d'une fonction protectrice d'intérêts sociaux ou généraux,