STSJAD 29/2005 (ECLI:AD:TSJADAD:2005:29)

Note : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été complétée à partir des mentions figurant dans le texte intégral (ROJ et ECLI).

Faits et procédure

Le 20 septembre 2001, la société exploitant un restaurant (désignée « ORG_2 » dans la décision) souscrit auprès de la compagnie ORG_1 une police d'assurance couvrant son activité commerciale. Le 4 avril 2002, une fuite d'eau survient au sous-sol semi-enterré de l'établissement et affecte la cuisine du restaurant, qui doit fermer le soir même jusqu'au lendemain soir. L'assureur indemnise son assuré à hauteur de 781,31 euros.

Le 8 octobre 2003, l'assureur, représenté par la société ORG_3, assigne devant la Batllia la propriétaire de l'immeuble, Mme Plaza, ainsi que son propre assureur, ORG_0, en paiement de la somme de 781,31 euros, majorée des intérêts légaux. Les défendeurs soulèvent une exception d'indue postulation et une exception de défaut de pouvoir de représentation en justice, puis contestent le fond : selon eux, la fuite a été provoquée par les travaux réalisés par l'exploitant d'une bijouterie (désignée « R. »).

Par jugement du 15 juin 2004, le tribunal unipersonnel de la Batllia, section civile, rejette la demande et met les dépens à la charge du demandeur. La société ORG_3 interjette appel.

La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia rejette l'appel et confirme le jugement entrepris.

Question de droit

La question posée est celle de la responsabilité du propriétaire d'un immeuble loué à l'égard de l'assureur subrogé dans les droits de son assuré, lorsque le dommage résulte d'une fuite d'eau. Plus précisément, il s'agit de déterminer si le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur, et par suite l'assureur, alors que l'origine du sinistre est attribuée à des travaux exécutés par un tiers occupant un autre local de l'immeuble.

Le raisonnement de la Cour s'articule autour de trois points :

1. l'étendue de l'obligation contractuelle du bailleur, en sa qualité de arrendador ;
2. la nature de la faute qui peut engager sa responsabilité ;
3. la charge de la preuve et l'incidence des causes exonératoires (fait d'un tiers, cas fortuit, force majeure).

Solution et dispositif

Motivation

Le tribunal retient, en premier lieu, que le propriétaire est tenu, en qualité de bailleur, par une obligation contractuelle de maintenir les canalisations de l'immeuble en bon état de fonctionnement, sans dommage pour le locataire (fondement II).

Il qualifie ensuite cette responsabilité de « générique » et la rattache à une négligence fautive du propriétaire, consistant en un défaut de surveillance et de soin (fondement III). Il en déduit que, si la cause du sin