Résumé

# STSJAD 29/2005 (ECLI:AD:TSJADAD:2005:29) > Décision commentée : STSJAD 29/2005, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 20 janvier 2005, recours n° 142/04 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) *Note : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été complétée à partir des mentions figurant dans le texte intégral (ROJ et ECLI).* ## Faits et procédure Le 20 septembre 2001, la société exploitant un restaurant (désignée « ORG_2 » dans la décision) souscrit auprès de la compagnie ORG_1 une police d'assurance couvrant son activité commerciale. Le 4 avril 2002, une fuite d'eau survient au sous-sol semi-enterré de l'établissement et affecte la cuisine du restaurant, qui doit fermer le soir même jusqu'au lendemain soir. L'assureur indemnise son assuré à hauteur de 781,31 euros. Le 8 octobre 2003, l'assureur, représenté par la société ORG_3, assigne devant la Batllia la propriétaire de l'immeuble, Mme Plaza, ainsi que son propre assureur, ORG_0, en paiement de la somme de 781,31 euros, majorée des intérêts légaux. Les défendeurs soulèvent une exception d'indue postulation et une exception de défaut de pouvoir de représentation en justice, puis contestent le fond : selon eux, la fuite a été provoquée par les travaux réalisés par l'exploitant d'une bijouterie (désignée « R. »). Par jugement du 15 juin 2004, le tribunal unipersonnel de la Batllia, section civile, rejette la demande et met les dépens à la charge du demandeur. La société ORG_3 interjette appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia rejette l'appel et confirme le jugement entrepris. ## Question de droit La question posée est celle de la responsabilité du propriétaire d'un immeuble loué à l'égard de l'assureur subrogé dans les droits de son assuré, lorsque le dommage résulte d'une fuite d'eau. Plus précisément, il s'agit de déterminer si le bailleur peut être tenu d'indemniser le preneur, et par suite l'assureur, alors que l'origine du sinistre est attribuée à des travaux exécutés par un tiers occupant un autre local de l'immeuble. Le raisonnement de la Cour s'articule autour de trois points : 1. l'étendue de l'obligation contractuelle du bailleur, en sa qualité de *arrendador* ; 2. la nature de la faute qui peut engager sa responsabilité ; 3. la charge de la preuve et l'incidence des causes exonératoires (fait d'un tiers, cas fortuit, force majeure). ## Solution et dispositif ### Motivation Le tribunal retient, en premier lieu, que le propriétaire est tenu, en qualité de bailleur, par une obligation contractuelle de maintenir les canalisations de l'immeuble en bon état de fonctionnement, sans dommage pour le locataire (fondement II). Il qualifie ensuite cette responsabilité de « générique » et la rattache à une négligence fautive du propriétaire, consistant en un défaut de surveillance et de soin (fondement III). Il en déduit que, si la cause du sin

SENTÈNCIA DE 20 DE GENER DE 2005 Contracte d'assegurança: desestimació de la demanda interposada per la companyia asseguradora contra el propietari de l'edifici per no ésser responsable dels danys ocasionats a l'assegurat Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Antoni Bruguera Manté i M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, ha adoptat la resolució següent: ANTECEDENTS DE FET I.- El negoci ORG_2 va contractar el dia 20 de setembre del 2001 amb la companyia ORG_1, una pòlissa d'assegurança que tenia com objecte la cobertura de la seva activitat comercial. En data 4 d'abril del 2002 es va produir un sinistre com a conseqüència d'una fuga d'aigua al semi sotano del negoci, afectant a la cuina del restaurant havent així de tancar el restaurant el dia dels fets a l'hora del sopar fins a la nit del dia següent. Com indemnització dels danys soferts pel negoci ORG_2, la cia. ORG_1 va abonar-li la quantitat de 781,31 EUR. El dia 8 d'octubre del 2003, la cia. ORG_1, representada per ORG_3 va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda contra la Sra. Plaza, propietària de l'edifici on s'ha produït el sinistre i la seva companyia d'assegurances, ORG_0, en reclamació de la quantitat de 781,31 EUR, més els interessos legals corresponents. II.- Les parts defenents varen formular l'excepció d'indeguda postulació de la demanda, i l'excepció de manca de poder per representar en judici, i sobre el fons es varen oposar a les pretensions de la part agent, manifestant que la fuga d'aigua litigiosa va ser provocada per les obres que va realitzar la persona que explotava el negoci de joieria R.. III.- Per sentència de data 15 de juny del 2004, l'Hble. Tribunal Unipersonal de la Batllia, secció civil, va desestimar la demanda de la societat ORG_3, fent imposició de les costes processals causades a la mateixa. Contra aquesta resolució, la societat ORG_3 ha interposat recurs d'apel·lació. Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin. FONAMENTS DE DRET I.- Resulta de l'informe tècnico-pericial realitzat pel Sr. Álvarez, i no és contradit per les parts, que el sinistre que va afectar al negoci ORG_2 el dia 4 d'abril del 2002, es va produir com a conseqüència d'una fuga d'aigua ocasionada per un tap del desguàs general per acumulació de grassa, papers, detergents...; motiu pel qual es va acumular l'aigua a la tuberia sortint per la planta baixa on hi ha el restaurant, inundant el mateix i filtrant-se a la planta semi-sotano, afectant a la cuina. II.- És cert que el propietari de l'immoble té l'obligació contractual, en la seva qualitat d'arrendador, de mantenir les canonades de l'edifici en bon estat de funcionament sense danys per l'arrendatari. Aquesta responsabilitat es genèrica i suposa una negligència culposa del propietari per defecte de vigilància i cura. Per tant, si la causa del sinistre té per origen, no una culpa o omissió del propietari, sinó una causa de força major, o un fet fortuït o la intervenció d'un tercer, no es pot imputar la responsabilitat del mateix propietari. En el cas d'autes, no tant sols, no consta la prova d'una negligència culposa de la propietària de l'immoble, sinó que resulta de les declaracions del Sr. Arnau, que explota un negoci de joieria dins del mateix edifici, que va realitzar unes obres que varen afectar les tuberies, motiu pel qual va fer una declaració de sinistre pels fets ocorreguts el dia 4 d'abril del 2002 a la seva pròpia cia. d'assegurances; el que suposa que l'origen del sinistre resulta del fet d'un tercer o d'un cas fortuït. IV.- En conseqüència, no quedant acreditada la responsabilitat de la Sra. Plaza, en la seva qualitat de propietària de l'immoble, s'ha de desestimar la demanda de la societat ORG_3 i confirmar la sentència impugnada. V.- La desestimació del recurs origina la imposició a la recurrent de les costes de segona instància. Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, Decisio La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, DECIDEIX Desestimar el recurs de la societat A. SA; confirmar la sentència de l'Honorable Tribunal Unipersonal de Batlles, secció civil de data 15 de juny del 2004, en totes les seves disposicions; condemnar la societat ORG_3 al pagament de les costes processals de segona instància. Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem. Subir Diccionario RAE

Intégrité de la publication

Hash SHA-256

0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

Version

1.0.0

Algorithme

SHA-256 (contenu de la publication)

Hashé le

2026-11-07

Ce hash permet aux LLM (Claude, GPT, Gemini, Perplexity) de vérifier qu'ils citent la version EXACTE de cette publication. Empreinte SHA-256 du contenu intégral de la publication.