Résumé éditorial

# STSJAD 121/2005 - ECLI:AD:TSJADAD:2005:121 > Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, sentència del 14 de juliol del 2005, recurs n° 227/04, ROJ: STSJAD 121/2005 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra s’inscrit dans le cadre de la gestion d'un immeuble en copropriété dénommé « M. », sis sur le territoire de la paroisse d’Andorra la Vella. À l'origine, cet ensemble immobilier avait été édifié par une société commerciale (désignée dans la décision sous la dénomination « ORG_0 ») sur des parcelles de terrain dont elle était propriétaire. Par délibération prise le 18 septembre 1993, l'assemblée générale extraordinaire et universelle de cette société décida de procéder à l'attribution et à l'adjudication dominicale, privative et indépendante des différentes unités immobilières composant l'immeuble au profit de quatre bénéficiaires : les consorts Vélez, Valverde, Herrera et Palomo, à titre de distribution d'une partie des actifs sociaux. Cette attribution fut formalisée par un acte authentique reçu le 4 mai 1994. Selon les termes de cet acte : - Madame Valverde s'est vu attribuer l'appartement situé à l'étage attique (planta àtic) ; - Monsieur Herrera s'est vu attribuer les appartements du premier étage (portes 3 et 4), du quatrième étage (portes 2 et 3) et du cinquième étage (portes 1 et 4) ; - Madame Palomo s'est vu attribuer les appartements du premier étage (portes 1 et 2), du quatrième étage (portes 1 et 4) et du cinquième étage (portes 2 et 3) ; - En outre, chacun des adjudicataires s'est vu attribuer un quart indivis des locaux commerciaux et du logement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. L'acte notarié du 4 mai 1994 comportait plusieurs stipulations substantielles relatives à l'état de l'immeuble et aux travaux futurs. D'une part, les parties étaient convenues que les travaux à réaliser sur la toiture (*coberta*), la cage d'escalier (*escala*) et la façade (*façana*) incomberaient à l'ensemble des adjudicataires à proportion d'un quart (25 %) pour chacun d'eux. Un devis établi par un technicien qualifié, expressément accepté par les copropriétaires, chiffrait les travaux de toiture à la somme de 3 500 000 pesetas ; il était précisé que si le coût de ces interventions venait à dépasser cette estimation, le surcoût serait supporté à titre exclusif par les consorts Vélez et Valverde. D'autre part, l'immeuble était frappé d'une contrainte administrative spécifique : un décret du Conseil Général (*Consell General*) en date du 6 octobre 1971 avait interdit l'habitation du logement situé au niveau de l'attique. L'acte notarié de 1994 stipulait en conséquence que Madame Valverde, en sa qualité d'adjudicataire de ce lot, avait sollicité les autorisations administratives nécessaires pour remédier aux défectuosités à l'origine de cette interdiction, l'efficacité même de l'acte d'adjudication étant subordonnée à l'obtention desdites autorisations levant la mesure prohibitive. Antérieurement à la passation de l'acte notarié, le 26 avril 1993, Madame Valverde avait adressé une demande administrative visant à prolonger la toiture afin de couvrir la terrasse privative de son attique, faisant valoir qu'elle avait procédé à plusieurs reprises à des réparations de cette terrasse pour juguler des infiltrations d'humidité, sans résultat probant, et qu'une couverture intégrale constituait la solution définitive. Le Gouvernement andorran (*M.I. Govern*) lui accorda cette autorisation administrative par décret en date du 9 mars 1994 (portant la référence n° F94/141). À la suite de cette autorisation, Madame Valverde fit exécuter des travaux de rénovation intérieure au sein de son appartement et fit réaliser l'extension de la toiture de l'immeuble pour clore sa terrasse au cours des années 1993-1995. Cependant, de graves désordres apparurent dans l'immeuble : d'importantes infiltrations d'eau de pluie et d'humidité affectèrent tant les parties communes que les appartements privatifs situés aux quatrième et cinquième étages, appartenant respectivement à Monsieur Herrera et à Madame Palomo. Plusieurs expertises techniques furent diligentées afin de déterminer l'origine de ces sinistres. L'expertise du technicien Tamarit, complétée par les rapports d'autres experts (les techniciens R. et ENTITY_10), mit en évidence que : 1. Les travaux exécutés à l'intérieur du logement attique de Madame Valverde, bien qu'inachevés ou interrompus, ne présentaient aucun lien de causalité avec les infiltrations d'eau constatées dans les étages inférieurs ; 2. Les infiltrations ne provenaient pas de la toiture d'origine du bâtiment, mais prenaient exclusivement leur source dans les vices d'exécution affectant les travaux d'extension de la toiture réalisés entre 1993 et 1995 à l'initiative de Madame Valverde ; 3. Les défauts constructifs tenaient à une modification de la solution architecturale initialement projetée, à la pose de chéneaux (*canals*) d'une longueur excessive dépourvus de joints de dilatation nécessaires, et à une mauvaise étanchéité de la corniche (la membrane d'étanchéité, au lieu d'être insérée sous le chéneau, demeurait libre latéralement, provoquant l'écoulement des eaux pluviales sous la toile vers la dalle et le plafond du cinquième étage) ; 4. Une cause secondaire concourait aux désordres : un défaut généralisé d'entretien affectant les parties communes de l'ensemble immobilier, matérialisé notamment par la rupture de tirants de fixation des chéneaux et l'engorgement des conduits d'évacuation des eaux pluviales. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la persistance et à l'aggravation des infiltrations d'eau, Monsieur Herrera et Madame Palomo assignèrent Madame Valverde devant l'instance civile de première instance, le Tribunal de Batlles (*Honorable Batllia*). Par leur demande initiale, les demandeurs sollicitaient : - La condamnation de Madame Valverde à réaliser tous les travaux nécessaires pour mettre fin aux causes des infiltrations et humidités affectant leurs appartements, ou l'autorisation de faire exécuter ces ouvrages à ses frais en cas de carence ; - Le paiement du coût intégral des travaux de remise en état de leurs appartements respectifs ; - La condamnation de la défenderesse à exécuter les réparations nécessaires sur les parties communes de l'immeuble ayant subi des dégradations, sous la même faculté d'exécution aux frais de celle-ci ; - L'indemnisation des préjudices financiers résultant de la perte des loyers afférents aux logements endommagés. En défense, Madame Valverde contestait toute responsabilité personnelle. Elle soutenait que les infiltrations ne provenaient pas de son appartement privatif en attique, mais de la toiture du bâtiment, laquelle constitue un élément commun de l'immeuble soumis au régime de la copropriété. Par jugement rendu le 20 octobre 2004, le Tribunal Unipersonal de Batlles accueillit la demande initiale des consorts Herrera et Palomo. La juridiction de première instance condamna Madame Valverde à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations affectant les logements des demandeurs ainsi que pour réparer les dommages constatés sur ces biens et sur les éléments communs de l'immeuble, conformément aux préconisations du rapport d'expertise de Monsieur Tamarit. À défaut d'exécution dans un délai de trente jours à compter du caractère exécutoire du jugement, Madame Valverde était condamnée à verser aux demandeurs la somme de 22 988,71 euros, ainsi qu'une indemnité au titre de la perte des loyers jusqu'à la complète réparation des défectuosités de la toiture ou indemnisation intégrale (montant à liquider en phase d'exécution sur la base du certificat établi par Plana figurant au folio 228 du dossier), le tout assorti de la condamnation aux dépens de première instance. Madame Valverde interjeta appel de cette décision devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra. Au soutien de son recours, l'appelante développait une argumentation articulée en plusieurs points : 1. *Antériorité des désordres et caractère concerté du projet* : Les problèmes d'infiltrations et d'humidité au cinquième étage existaient dès la fin des années 1980 et ne dataient pas de 1994-1995. Dès 1992, les copropriétaires avaient collectivement mandaté un architecte (Monsieur Marcos) pour réaliser un avant-projet financé par tous. 2. *Qualification communautaire des travaux* : L'acte d'adjudication du 4 mai 1994 prévoyait expressément la prise en charge des travaux de toiture par tous les copropriétaires à hauteur de 25 % chacun. Les démarches administratives menées par Madame Valverde pour prolonger la toiture et couvrir la terrasse avaient été entreprises au nom et pour le compte de l'ensemble des copropriétaires, et avec leur accord exprès. 3. *Origine technique des dommages* : Les dommages résultaient de vices de conception et d'exécution imputables à l'architecte Marcos et à l'entreprise de construction Luís, ainsi qu'à un défaut d'entretien des parties communes incombant à la collectivité des copropriétaires. En aucun cas les désordres ne provenaient des travaux intérieurs de son attique. 4. *Absence de responsabilité individuelle et subsidiarité de la quote-part* : La responsabilité des vices constructifs devait être recherchée contre les constructeurs ou, subsidiairement, contre la Communauté des copropriétaires (*Comunitat de copropietaris*). À titre infiniment subsidiaire, la condamnation de Madame Valverde ne pouvait excéder sa quote-part de copropriété, soit 2

STSJAD ANDORRA, a 14 de juliol del 2005 - ROJ: STSJAD 121/2005

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Sources citées

Jurisprudence (1)