SENTÈNCIA En nom del Poble Andorrà.- A la vila d’Andorra la Vella, 17 de setembre de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent: ANTECEDENTS DE FET I.- En data 2 de març del 2006 la representació processal de la Ferreras va formular demanda contra la societat Farré sol·licitant que es condemnés a la defenent a pagar a la seva mandant la quantitat de 10.648,23 euros, import que aquesta societat havia cobrat indegudament com administradora de la Comunitat, més la suma que resultés deguda per ella com a resultat de l’auditoria comptable a practicar en període probatori i que, sumat a la quantitat abans esmentada, no podria superar els 12.000 euros, més els interessos de la quantitat resultant, més les costes del procediment. II.- La representació processal de la societat Farré va formular en data 20 d’abril del 2006 excepció peremptòria de manca de legitimació activa, subsidiàriament, de manca de litisconsorci passiu necessari i, encara més subsidiàriament, va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació íntegra. Formulava ensems demanda reconvencional sol·licitant que es condemnés a Ferreras a pagar-li la suma de 2.772,18 euros, més els interessos procedents, pels danys i perjudicis que li havia causat la resolució anticipada del contracte que vinculava a les parts, més les costes del procediment. III.- La part agent va oposar-se a les excepcions plantejades per l’adversa i també a la demanda reconvencional formulada per ella. IV.- La Sentència dictada en data 5 de març pel Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va decidir estimar parcialment la demanda formulada per la Ferreras, desestimar les excepcions plantejades per la defenent i condemnar a Farré a abonar a la Comunitat la suma de 1.095 euros. Estimava també parcialment la demanda reconvencional formulada per Farré, condemnant a la Comunitat a abonar-li la suma de 554,44 euros. Per aquest motiu, compensava les dues quantitats i condemnava a Farré a satisfer a la Comunitat de Propietaris de l’XXXX la suma de 550,56 euros, més els interessos de l’esmentada quantitat, sense fer especial pronunciament respecte de les costes del procediment. V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de Farré i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit de desestimar la petició de la Comunitat de que se li abonin els imports de 975 i 120 euros i, en canvi, estimar que la Comunitat deu a Farré la quantitat de 2.772,18 euros, més els interessos procedents, no fent especial pronunciament respecte de les costes d’aquesta alçada. VI.- Contra la mateixa resolució formula igualment recurs la representació processal de la Ferreras i, pels arguments que exposa a les seves conclusions, demana la seva revocació i que es condemni a Farré a pagar a la seva mandant la suma de 12.000 euros, desestimant íntegrament la demanda reconvencional formulada contra ella i imposant a l’adversa les costes generades en les dues instàncies. Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari. FONAMENTS DE DRET I.- Com a primer motiu del seu recurs la representació processal de la societat Farré sol·licita que es revoqui la Sentència d’instància pel que fa a la condemna de la seva mandant a retornar a la Comunitat de Propietaris de l’XXXX, de la què va ser administradora, la suma de 975 euros, quantitat que la recurrent va cobrar com honoraris per dues reunions que afirmava haver mantingut amb l’advocat Sr. Sevillano i per set trobades amb la Junta de la Comunitat, més la suma total facturada per l’assistència a dues Juntes extraordinàries de la Comunitat, decisió que Farré entén que és incongruent i incorrecta. II.- Pel que fa a les reunions que Farré afirma haver mantingut amb l’advocat Sr. Sevillano, manifesta la recurrent que l’adversa mai va negar que aquestes haguessin tingut lloc i que, en tot cas, queda clar que la Comunitat va aprovar que fossin contractats els serveis d’aquest professional en la Junta reunida el 26 de novembre del 2003. Els arguments aportats per la recurrent no es poden admetre, és cert que la Comunitat de Propietaris no nega específicament en la seva demanda que aquestes reunions es portessin a terme, però si que s’oposa a la procedència de la factura en la què aquests honoraris es reflecteixen en el seu conjunt, argumentant que aquestes reunions es van fer, en tot cas, sense convocar als propietaris de la Comunitat, com s’afirma en relació a la segona a la factura del foli 62 i en relació a les dues al contestar a la demanda foli (115), raó per la qual estima que no li són degudes ja que no es tractava de reunions pròpies de la Comunitat. D’altra banda, malgrat és cert que ha quedat acreditat que a l’Assemblea de data 26 de novembre del 2003 es va acordar contractar els serveis d’aquest professional (foli 396), la recurrent no aporta cap mena de prova de que les dites reunions van tenir lloc efectivament, ni en quina data es van celebrar, i menys encara que la segona d’elles es fes participant veïns de “P.A.” com s’afirma al document del foli 62. És cert que resulta en ocasions difícil per una entitat administradora justificar que s’han portat a terme gestions sense un resultat concret en defensa de la Comunitat que s’administra i que també ho és provar que aquestes excedeixen del que forma part de les obligacions pròpies d’un administrador. No obstant, atès que es tracta de professionals en la matèria que han de conèixer el risc de no gaudir de les proves adients per justificar les seves actuacions i tenint en compte la facilitat probatòria de la què gaudeixen, el que no es pot admetre és que pretenguin facturar unes gestions sense ni tan sols intentar provar la seva veracitat, ni justificar la seva necessitat, ni comptar amb l’aquiescència de la Junta de Govern de la Comunitat. Pretendre el contrari a qui situaria en indefensió seria a l’entitat administrada, que difícilment podria aportar una prova negativa. III.- En relació als honoraris que Farré pretén cobrar per les reunions que afirma haver mantingut amb la “Junta” (foli 62), cal tenir en compte que de l’examen de la demanda formulada per la Comunitat es dedueix que l’agent ni nega ni reconeix que aquestes reunions es portessin a terme, però afirma que, en tot cas, es tractava de reunions clandestines, celebrades sense convocar als demés propietaris, ni informar-los. Davant d’aquestes afirmacions, la recurrent manifesta al contestar a la demanda que es tractava de reunions amb la Junta de Govern i aporta el testimoni dels Srs. Infante i Martin que afirmen haver-hi assistit. De la factura que consta al foli 62 de les actuacions es dedueix que les reunions que la recurrent afirma haver mantingut amb la Junta de Govern de la Comunitat van tenir lloc els dies 22 de gener, 4 de febrer, 8 de març, 25 de març, 19 de maig, 1 de juny i 26 de juliol del 2004 i els Srs. Infante i Martin reconeixen (foli 798 en relació al 452 i 804 en relació al 440) que es reunien en ocasions amb altres membres de la Junta de Govern i amb l’administrador de la Comunitat, però no se’ls hi pregunta si es van reunir en aquelles dates, ni la freqüència en que habitualment es trobaven. D’altra banda, si bé és cert que els testimonis manifesten que no s’aixecaven actes d’aquestes reunions, Farré no acredita per què es van reunir amb tanta freqüència, ni prova que es tractés de reunions de caràcter extraordinari i que, per tant, excedien d’aquelles actuacions per les què cobrava honoraris anualment, tenint en compte igualment que hauria estat fàcil per Farré acreditar que altres vegades s’havien facturat honoraris per aquest concepte i havien estat pagats, perquè se suposa que no eren aquestes les úniques vegades que l’administradora es va reunir amb la Junta de Govern. IV.- Argumenta també la recurrent que els honoraris que va cobrar per l’assistència a dos Juntes extraordinàries de la Comunitat era correcte, ja que les reunions van finalitzar a les a les 23h 40 i a les 23h 00, raó per la qual aquests havien de ser superiors als habituals. No obstant aquesta precisió sols s’aporta en aquesta alçada i, per tant, era correcte la decisió de l’Hble. Batlle de fixar els honoraris en 75 euros per Junta tenint en compte l’informe emès pel Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra i acceptant l’import fixat per ell com a mínim en benefici del deutor. V.- La recurrent reclama igualment en relació als honoraris cobrats per ella, que no procedeix que se la condemni a retornar els 120 euros que va cobrar per unes gestions dutes a terme per ella a la Batllia, que es documenten en les diligències de data 15 de març (folis 426 i 429). No obstant, cal tenir en compte que el certificat del Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra fa constar que les gestions i els desplaçaments efectuats per l’administrador queden compresos en els honoraris professionals pactats (foli 584) i entenem que en aquest cas no es tractava d’una gestió complexa o extraordinària, sinó simplement de retirar aquelles sumes que alguns copropietaris havien dipositat a la Batllia a favor de la Comunitat i que fins i tot era a ells mateixos a qui corresponia retirar-les, com es posa de relleu a l’Acta de data 20 de novembre del 2004 (foli 271). VI.- Per últim, afirma la recurrent que ella havia sol·licitat una indemnització pels danys i perjudicis que li va ocasionar la resolució anticipada del seu contracte per part de la Comunitat administrada i que la Sentència li dóna sols 554,44 euros, corresponents al 20% dels honoraris que hagués percebut fins a la finalització del contracte, en concepte de lucre cessant. Pel contrari, la recurrent considera que se li deuen 2.772,18 euros per aquest concepte, ja que aquesta era la retribució que hauria percebut d’haver continuat amb la seva tasca fins la data pactada. Malgrat la dificultat que suposa establir quin és el benefici que l’entitat administradora tenia per la seva actuació i quina part dels honoraris responia a despeses de personal i gestió, entenem, en el mateix sentit que la Sentència recorreguda i seguint el que decidia la d’aquesta Sala de 28 de juny del 2002, que, a manca de prova en contrari, és correcte entendre que la recurrent hauria tingut com a benefici el 20% dels honoraris corresponents a l’esmentat termini, sense que es pugui afirmar que l’adversa no ha discutit aquest punt quan el que aquesta estimava és que Farré no hauria d’haver cobrat cap quantitat en aquest concepte. VII.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes d’aquesta alçada a la part recurrent, d’acord amb el que disposa el Codi 7,51,5.. VIII.- Contra la mateixa resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l’XXXX argumentant, en primer lloc, que en la seva demanda sol·licitava que es condemnés a Farré a reintegrar a la seva mandant la suma que quedés provada com a resultat de l’auditoria comptable sobre la seva gestió que s’hauria de portar a terme en les actuacions, necessària per valorar els danys i perjudicis que li hagués ocasionat l’actuació de l’adversa, fins un màxim de 12.000 euros. Consten a les actuacions dos informes sobre aquest punt. El primer d’ells, elaborat pels auditors consultors Zapata a instàncies de la Comunitat de Propietaris, estima que la gestió de Farré ha estat irregular i que no s’ha justificat la davallada dels fons de reserva de la Comunitat de 25.772,86 euros, dels que disposava el 30 d’abril del 2004, a 4.146,93 euros vuit mesos més tard, ja que no s’han preparats uns estats financers posteriors (foli 614). Pel contrari, l’informe realitzat pel Gabinet d’Auditoria i Consultoria Gutierrez (folis 634 a 651) a instàncies de Farré acompanyat d’un ampli annex de la documentació examinada (folis 653 a 758) no detecta cap irregularitat greu en els comptes d’aquest període (foli 643), malgrat sobre el temps comprés entre l’u de maig i el 21 de setembre del 2004 no existia memòria explicativa ja que Farré havia finalitzat la seva gestió, però si es disposava del major i el balanç de sumes i saldos dels moviments comptables fins el 3 de desembre del 2004. Atesos els indicats informes no es pot estimar el motiu plantejat per la recurrent, ja que es tracta de dues valoracions contradictòries i l’informe de Gutierrez mereix, segons el criteri d’aquesta Sala, una credibilitat superior, ja que està molt més elaborat i aporta un examen minuciós dels comptes de Farré. Pel contrari, l’informe elaborat per Zapata detecta una davallada del fons de reserva que, per un cantó, no es pot saber si va se ocasionada per l’actuació de Farré o si senzillament és conseqüència de no haver examinat els llibres de l’entitat administradora i, per un altre, no permet quantificar el perjudici sofert per la Comunitat per aquest fet. Per últim, al foli 437 de les actuacions consta l’aprovació dels representants de les escales A, B, C, D, i E del conjunt dels edificis dels comptes presentats per Farré per l’exercici 2003- 2004 afirmant que ho fan després d’haver comprovat tots els documents i justificants presentats per l’administració i una davallada tant important de reserves com la que assenyala l’informe de Zapata hauria d’haver estat detectada pels propietaris signats d’haver considerat que no estava justificada. Per aquesta raó, no s’ha demostrat que les irregularitats de gestió en les què, pel que sembla, va incórrer Farré haguessin produït els danys que al·lega la recurrent. IX.- Argumenta la recurrent que l’Hble. Batlle ha considerat correcte que la societat que administrava la Comunitat cobrés per assistir a les reunions extraordinàries de la Comunitat, quan, segons la confessió en judici de la Sra. Pastor, entre la Comunitat i Farré es va pactar que aquesta rebria uns honoraris fixos per totes les tasques d’administració, sense que pogués cobrar res a part. Per tal de resoldre aquest punt del litigi cal fer constar, en primer lloc, que la Sra. Pastor és propietària d’un dels pisos de l’edifici, sense que consti que tingués en el moment de celebració del contracte cap càrrec de gestió a la Comunitat, raó per la qual la seva versió dels pactes que regien la relació entre les parts (foli 802 en relació al 298) no deixa de ser una opinió personal. D’altra banda, segons consta en el certificat del Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra l’assistència a les reunions extraordinàries no es considera habitualment compresa entre les obligacions per les què el gestor cobra uns honoraris professionals anuals, a diferència del cas que assisteixi a reunions ordinàries (foli 584). X.- Reclama igualment la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l’XXXX que sigui revocada la Sentència d’instància pel que fa a la decisió d’estimar parcialment la demanda reconvencional de l’adversa, argumentant que el contracte que la vinculava amb Farré finalitzava l’any 2004, de tal manera que no es podia estimar que es va resoldre anticipadament i, per tant, no hi ha lloc a estimar la petició indemnitzatòria que s’ha admès en part. Pel que fa a la data en la què finalitzava el contracte al què van arribar Farré i la Comunitat de Propietaris, consta a les actuacions una primera Junta celebrada en data 14 de setembre del 2002 en la què es va aprovar el contracte verbal d’administració amb Farré fins el 30 de maig del 2004 (foli 279). A l’Acte de la Reunió Ordinària de la Comunitat celebrada l’onze de juliol del 2003, quan encara era administradora Farré, es manifestava que el càrrec d’aquesta administradora es renovava fins l’any 2005 (foli 31). A l’acta de la reunió extraordinària de la Comunitat de Propietaris celebrada el 26 de novembre del 2003 no es desmenteix aquesta decisió (foli 391 i ss), mentre que a l’Acta de la Reunió Extraordinària de la Comunitat de data 17 i 21 de setembre del 2004 s’acorda no renovar el contracte de Farré, però no es diu que fos errònia la manifestació feta en la Junta de l’onze de juliol del 2003 en el sentit que es va pactar que el contracte acabaria l’any 2005 (foli 39). Atesa aquesta decisió, a la Junta General Extraordinària de la Comunitat de data 20 de novembre del 2004, ja es presenta un nou administrador que es manifesta que actuarà provisionalment fins el mes de maig del 2005 (foli 268 i ss). Finalment en l’Acta de la Junta General Ordinària del 2004 celebrada el dia 18 de juny del 2005 els assistents acorden no aprovar l’acta de l’assemblea celebrada el dia onze de juliol del 2003, rectificant-se en el punt que afecta a la continuïtat de Farré en el seu càrrec, en el sentit de dir que el que realment es va aprovar en aquella Junta era la renovació fins el 31 de maig del 2004 (foli 274). Examinant els documents anteriorment ressenyats s’arriba a la conclusió de que si algun sentit tenia parlar de renovacions de la societat administradora tant en la Junta del 2003 com en la del 2004 era que aquesta continués la seva activitat fins el 2005, ja que la finalització en el 2004 ja es va pactar el 2002. Cal tenir en compte a més que a l’Assemblea de 11 de juliol del 2003 consta que es va prorrogar el contracte amb l’Administració fins l’any 2005 (foli 31) i cal presumir que en principi aquest acord es va prendre i si es defensa que Farré va falsejar els acords presos s’ha de provar i la recurrent no ho ha fet. Pel contrari, és especialment rellevant que a l’ordre del dia de l’Assemblea celebrada el dia 20 de novembre del 2004, a la que ja no assisteix Farré ja que s’ha nombrat un nou administrador, consta un punt que fa referència al nou administrador “provisional fins el maig del 2005” (foli 268) i el mateix es torna a repetir quan es presenta aquest davant l’Assemblea (foli 269), raó per la qual cal pensar que la Junta era conscient d’haver pactat una renovació fins aquella data i que, per tant, fins llavors no es podia procedir formalment a nomenar un nou administrador. En el mateix sentit al document que consta al foli 408 el President de la Comunitat dóna mandat a Farré el dia 10 de juny del 2004 per tal que convoqui una reunió de l’Assemblea pel dia 30 del mateix mes i any i en el que consta al foli 409, amb data 20 de juliol del 2004, el President es dirigeix a Farré demanant-li que procedeixi a convocar una Assemblea General Extraordinària de la Comunitat pel dia 17 de setembre del 2004, tenint en compte que, de ser certa la versió de la recurrent, en aquelles dates el contracte de Farré ja hauria expirat. Per últim, en la carta dirigida per la Sra. Plaza, Presidenta en aquell moment de la Comunitat, a la Sra. Valverde, de Farré, es manifesta que aquesta societat va cessar com Administradora per decisió de l’Assemblea de la Comunitat celebrada els dies 17 i 21 de setembre del 2004 (foli 374), és a dir, no per haver finalitzat el termini pactat, que en tot cas hauria acabat el 30 de maig del 2004 d’acord amb la decisió presa a l’Assemblea celebrada l’any 2002, sinó per decisió de l’Assemblea. Per aquestes raons procedeix desestimar tant la petició principal com la subsidiària que fa la recurrent en relació a aquest punt del recurs. XIV.- En estimar-se parcialment el recurs procedeix mantenir la no imposició de costes de la instància i tampoc imposar a cap de les parts les d’aquesta alçada, de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82. Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, Decisio DECIDEIX DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la societat Farré contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 5 de març del 2009, imposant les costes del mateix a la part recurrent. ESTIMAR PARCIALMENT el recurs interposat per la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l’XXXX contra la mateixa Sentència, que REVOQUEM PARCIALMENT sols en el sentit de augmentar la condemna que aquesta imposa a Farré en la quantitat que resulti de calcular els interessos legals produïts per la suma de 1.600 euros des del 23 d’abril del 2004 al 26 de maig del 2006 a calcular en execució de Sentència, sense fer especial pronunciament sobre les costes d’aquest recurs. CONFIRMAR en tots els demés punts la resolució recorreguda. Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.- Subir Diccionario RAE