STSJAD 306/2009 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 décembre 2009)

Note de traitement : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence figurant dans le texte intégral (STSJAD 306/2009, ECLI:AD:TSJADAD:2009:306) a été retenue. Le texte source étant rédigé en catalan, la traduction ci-dessous est une traduction fidèle établie par nos soins.

Faits et procédure

Une société bailleresse, « Andrade », a donné à bail à M. Moliner un appartement situé dans un immeuble d'Andorre-la-Vieille, meublé et équipé. À l'expiration du contrat, le bailleur a constaté plusieurs désordres et a introduit une action en résolution du contrat de bail et en indemnisation, pour un montant total de 8 805,93 euros, majoré des intérêts légaux et des dépens.

Le locataire a conclu au rejet de la demande et a formé une demande reconventionnelle en restitution de la caution (fiança) versée. Dans ses écritures ultérieures, le bailleur a indiqué que le montant de la caution avait déjà été déduit du coût des réparations.

Le Tribunal unipersonnel, section civile, a, par jugement du 19 juin 2009, partiellement fait droit à la demande et condamné M. Moliner à verser 3 597,59 euros, outre intérêts, sans statuer sur les dépens. Le bailleur a interjeté appel, sollicitant la révocation de ce jugement et l'accueil intégral de sa demande.

La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia était composée de MM. Jean Louis Vuillemin (président) et Joan Manel Abril Campoy, et de Mme Eulàlia Amat Llari, magistrats. Le rapporteur désigné est mentionné dans les antécédents comme étant Mme Amat Llari, alors que les métadonnées de la décision indiquent M. Vuillemin comme rapporteur ; cette divergence n'affecte pas le fond.

Question de droit

La question posée était de déterminer l'étendue de l'obligation de restitution du locataire à l'issue du bail : le preneur doit-il répondre de l'ensemble des désordres constatés sur le bien loué, ou seulement de ceux qui résultent d'un usage négligent ou fautif ?

Subsidiairement, se posait la question de la répartition des dépens d'appel en cas d'estimation partielle du recours.

Le bailleur soutenait que « tous les désordres » constatés résultaient d'un mauvais usage des lieux et devaient être mis à la charge du locataire. Le locataire, pour sa part, s'appuyait sur l'usage normal du bien.

Solution et dispositif

La Cour fonde son raisonnement sur deux textes : l'article 27, alinéas 2, 3 et 8, de la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes, qui impose au locataire d'user de la chose avec la diligence du bon père de famille, d'effectuer les petites réparations résultant de l'usure par l'usage ordinaire et de restituer le bien dans l'état reçu ; ainsi que la clause contractuelle reproduisant en substance ces obligations.

Sur le premier point, la Cour énonce que la loi « exclut de la même manière la nécessité de réparer les détériorations dues au passage du temps et à l'usage normal, ou pour cause inévitable », et que « seule l