SENTÈNCIA En nom del Poble Andorrà.- A la vila d'Andorra la Vella, el 22 de febrer de 2011. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent: ANTECEDENTS DE FET I.- La Serra va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Valverde, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència condemnant a l'adversa, a cessar l'activitat d'allotjament de treballadors del seu grup hoteler en els pisos de la seva propietat radicats a l'Edifici P.; a reposar els pisos en la seva configuració inicial; a indemnitzar a la Serra pels danys i perjudicis ocasionats; a pagar la totalitat de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador. II.- La societat Valverde va oposar-se a totes les pretensions de la part agent, contestant: que aquesta part no infringeix cap disposició vigent, ja que destina els apartaments a vivenda dels treballadors del grup R. i aquest ús no és cap activitat prohibida ni pels estatuts ni per la Llei; que la pretensió de reposar els pisos en la seva configuració inicial és totalment improcedent i fora de lloc i atempta contra les normes bàsiques de propietat horitzontal que disposen que el propietari pot fer les obres que tingui per convenients en la seva unitat immobiliària sempre que no afectin a la seguretat i a l'estructura de l'edifici ni als seus elements exteriors, ni suposin un perjudici pels altres propietaris. Reconvencionalment la societat Valverde va formular una demanda contra la Serra en el sentit de condemnar a aquesta entitat a: 1) realitzar les obres de manteniment i de conservació a l'Edifici P. que siguin imprescindibles per dotar l'immoble de condicions d'habitabilitat i de seguretat adequades; 2) procedir a la legalització de l'edifici P. i del seu títol de divisió en règim de propietat horitzontal segons el que disposa la disposició transitòria primera de la Llei de Propietat Horitzontal; 3) imposar les costes judicials a la part actora, inclosos honoraris d'advocat i procurador. III.- Per sentència de data 14 de maig del 2010, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant parcialment, tant la demanda inicial que la reconvencional, va condemnar a la societat Valverde a cessar definitivament en l'activitat d'allotjament comunitari en les unitats immobiliàries 3-A, 3-E, 4-A, 4- E i 6-E, i a la Serra a efectuar les reparacions i modificacions necessàries per a posar l'edifici en condicions reglamentàries de seguretat, oficiant als serveis administratius competents en la matèria per tal que inspeccionin l'edifici i estableixin les mesures de seguretat a adoptar, sense fer especial imposició de les costes processals causades. IV.- Contra aquesta resolució ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació. Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin. FONAMENTS DE DRET I.- La societat Valverde manifesta: que la sentència fa una interpretació molt amplia de l'article 6-A dels estatuts, fins al punt d'establir l'objectiu o finalitat perseguida per aquesta prohibició; que l'activitat de vivenda que es porta a terme en les unitats immobiliàries de la seva propietat res tenen a veure amb l'activitat d'Hotel, Alberg, Fonda o Pensió que prohibeixen els estatuts i no és molt diferent de l'activitat de vivenda que poden tenir els altres apartaments de l'edifici; que la reforma de l'Edifici P. va ser aprovada pel Comú d'ESCALDES-ENGORDANY com a edifici singular; que ha quedat acreditat que hi ha vàries unitats immobiliàries ubicades a les plantes 1 i 3 que són la seu d'associacions i que comporten una circulació de persones molt més important de la que poden tenir les unitats immobiliàries d'aquesta societat destinades a vivenda de treballadores de l'hotel R.; que només resten prohibides segons la Llei d'aquelles activitats perjudicials o que puguin causar perjudici a l'immoble, als propietaris o ocupants de les unitats immobiliàries, i en el mateix sentit s'ha d'interpretar l'article 6-A dels estatuts. II.- La Serra impugna el Considerant segon de la sentència apel·lada, per quan considera que la no reposició dels pisos en la configuració inicial porta perjudici al dret dels altres propietaris ja que es veuen obligats a assumir un sobrecost en les despeses comunitàries que no pagarien si el destí que donés l'adversa als seus pisos fos de vivendes familiars com està previst estatutàriament. També manifesta aquesta part recurrent : que l'indemnització pels danys i perjudicis ocasionats a la Serra pel canvi de destí de les unitats immobiliàries no pot ser inferior a 150.000 EUR que és l'import que ha quedat acreditat en autes que la defenent estava disposada a pagar a la Serra amb la finalitat de compensar-la de tots els perjudicis que li havia ocasionat; que no consta en autes que la defenent, amb anterioritat a la demanda reconvencional hagués efectuat cap protesta sobre les anomalies de l'edifici pel que el primer que calia era sotmetre aquest tema en reunió de Junta de propietaris i no a la Batllia; que la sentència no especifica quines reparacions i modificacions són necessàries per posar l'edifici en condicions reglamentàries de seguretat; que no existeix cap raó d'ordre públic que justifiqui que el tribunal oficiï al servei competent de Govern en la matèria per tal que s'asseguri del compliment de lo disposat, i per tant, el primer jutge ha anat molt més enllà del que ha sol·licitat l'agent reconvencional al petitum de la seva demanda; que l'actitud de la part adversa és mereixedora de la condemna en costes d'ambdues instàncies. III.- Són fets pacífics que la societat Valverde és propietària de les unitats immobiliàries 3-A, 3-E, 4-A, 4-E i 6-E de l'XXXX en les quals aquesta societat allotja grups de treballadors de la plantilla de l'Hotel R.. Considerant que aquest allotjament infringia greument els estatuts de la Comunitat i igualment ocasionava molèsties o incomoditats als altres copropietaris i ocupants de l'edifici, la Serra va formular la present demanda de cessació d'activitat prohibida. L'article 6-A Títol III del Reglament de règim interior de condomini amb propietat horitzontal de l'Edifici P., antiguament Centre Comercial Superior, estableix que: "No es podran destinar els apartaments o locals a usos vedats per la Llei o que puguin lesionar la dignitat o decor dels altres copropietaris de l'immoble. No podran establir-se en els pisos ni en els locals: Col·legis, Clíniques, Hotels, Albergs, Fondes, Pensions, Cercles Artístics o Recreatius, o altre qualsevulla classe d'associació. Ni establir-se peixateries, carnisseries, ni altres indústries o comerços similarment molestos.". Essent les unitats immobiliàries propietats de la societat Valverde, destinades a l'allotjament, no es pot considerar de cap manera que es tracti d'una activitat que lesioni la dignitat o decor dels altres propietaris de l'immoble i que per tant, sigui prohibida per la Llei, ja que la primera destinació d'un pis és la d'allotjar la gent. Ara bé, la problemàtica que s'ha de resoldre consisteix a determinar si l'allotjament de grups de persones, correspon a una de les activitats prohibides per l'article 6-A del Reglament interior de l'edifici, i particularment a la d'hotel, d'alberg, de fonda o de pensió. La resposta ha de ser negativa ja que les normes que limiten la llibertat de les persones sempre s'han d'interpretar de manera restrictiva. En el present procediment, força és de constatar que hotels, albergs, fondes o pensions tenen en comú de ser cases obertes al públic i d'oferir serveis com el manteniment de les habitacions i sovint el menjar, quasi obligatòriament l'esmorzar. En el cas de les unitats immobiliàries de la societat Valverde, les mateixes no són obertes al públic, sinó a persones determinades, i no existeix cap servei comú o particular; es tracta doncs d'una situació similar a la d'arrendaments d'habitacions, amb aquesta circumstància que dintre de cada unitat immobiliària cohabiten diversos ocupants o arrendataris. Nogensmenys, aquesta pluralitat d'ocupants privats no pot tenir per efecte de convertir aquesta ocupació en una activitat d'establiment que rep públic i que proposa a aquests, serveis d'allotjament a la nit i de menjar. Per conseqüent, no es pot imputar a la societat Valverde una activitat prohibida en només allotjar en les seves unitats immobiliàries part del personal de l'hotel R.. S'ha doncs d'estimar el recurs de la societat Valverde i desestimar la demanda de la Serra quant a la cessació d'activitat prohibida sol·licitada amb els seus corol·laris que són les pretensions de reposar els pisos en la seva configuració inicial i l'indemnització de la Serra pels danys i perjudicis ocasionats. IV.- Pel que fa a la demanda reconvencional formulada per la societat Valverde, aquesta darrera sol·licita la condemna de la Serra a realitzar les obres de manteniment i de conservació que siguin imprescindibles per dotar l'immoble de les condicions d'habitabilitat i de seguretat adequades, així com a procedir a la legalització de l'edifici i del seu títol de divisió en règim de propietat horitzontal, exposant aquesta part demandant reconvencional que: a) l'edifici sobrepassa l'alçada reguladora màxima autoritzada; b) s'han obert finestres a les mitgeres dels edificis que no són conformes; c) s'ha tancat l'espai de la terrassa a nivell de la planta sisena de l'edifici i es desconeix a quina activitat es destina; d) existeixen obstacles als replans de l'escala principal, com la porta d'alumini instal·lada a la planta segona, que són contràries a les mesures de seguretat; e) s'han construït terrasses corregudes contràries a la normativa; f) les escomeses generals de l'edifici, tant d'aigua calenta com de calefacció incompleixen la normativa de seguretat; g) la terrassa plana de la planta vuitena és superior al percentatge admès del 10% de la superfície total; h) la cambra de calderes de la terrassa no compleix la normativa de seguretat; i) la coberta de la planta vuitena incompleix la normativa; j) les xemeneies de la planta coberta incompleixen la normativa; k) la porta d'accés al garatge no és tallafoc i tampoc no hi ha un cas de seguretat; l) la pendent de la rampa del garatge en els darrers 5m no és correcta; m) manca de protecció contra el foc en l'estructura metàl·lica de l'edifici; n) l'aplacat de pedra del revestiment de les façanes és inferior al 30% obligatori; o) les finestres del garatge incompleixen la normativa; p) hi ha una paret mestra en la qual s'ha obert un forat sense cap autorització; q) s'han autoritzat rètols en alguns locals comercials sense complir la normativa i amb tracte de favor envers alguns copropietaris; r) existeixen locals de despatxos en els quals s'han instal·lat cuines industrials per donar classes, despatxos destinats a tallers i seus d'associacions de tot tipus en contra del que disposen els estatuts. L'article 10 de la Llei de propietat horitzontal actualitzada, disposa que la Comunitat de Propietaris queda obligada a efectuar les obres de manteniment i conservació imprescindibles per dotar l'immoble de les condicions d'habitabilitat adequades. Per condicions d'habitabilitat adequades s'ha d'entendre les condicions de seguretat, sanitàries i tècniques que necessiten tots els elements comuns dels edificis de residència per garantir als seus ocupants l'ús normal i la seguretat del lloc. Per tant s'ha de descartar la demanda de la societat Valverde respecte als punts a), b), c), e), g), i), j), l), n), o), p), q) i f) de la mateixa que no tenen res a veure amb les condicions d'habitabilitat al sentit de la Llei. V.- Respecte als altres punts de la demanda reconvencional: d), f), h), k) i m), l'informe pericial de P.P. de data 25 de març del 2009, no esmenta que la porta d'alumini instal·lada a la planta segona sigui contrària a les mesures de seguretat, ni tampoc que les escomeses generals de l'edifici, tant d'aigua calenta com de calefacció incompleixin les normes de seguretat. En canvi, si que estableix dit informe, que la cambra de calderes no respecta les característiques de seguretat exigides, ja que els sostres han de ser tallafoc de grau 2 hores, que el local hauria de formar cubeta de retenció, que les superfícies de ventilació alta i baixa són insuficients, que manca una aixeta o vàlvula d'accionament ràpid pel tall de combustible a la caldera, situada fora del local visible, senyalitzat i fàcilment accessible; i també estableix que la planta segona d'estacionament de vehicles hauria d'aillar-se de l'escala de veïns mitjançant un sas amb portes RF60, com igualment que l'estructura metàl·lica de plantes comercials sota coberta hauria de protegir-se mitjançant un projectat fins assolir una estabilitat al foc de no menys de 120 mn en zona comercial i 30 mn en sota coberta. En conseqüència, s'ha de condemnar a la Serra a realitzar les obres prescrites pel pèrit per posar l'edifici en conformitat amb les normes de seguretat vigents, sense que, tanmateix, sigui imprescindible l'intervenció dels serveis administratius competents. VI.- l'estimació parcial d'ambdós recursos i les circumstàncies específiques del litigi determinen no fer especial imposició de les costes processals d'ambdues instàncies. Decisio Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, DECIDEIX Estimar parcialment tant el recurs de la Serra que de la societat ENTITY_5; Reformar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 14 de maig del 2010 en el sentit de: Desestimar íntegrament les pretensions de la Serra contra la societat ENTITY_5; Estimar en part la demanda reconvencional formulada per la societat Valverde i en conseqüència: Condemnar a la Serra a realitzar les obres següents per tal de posar l'edifici en conformitat amb les normes de seguretat: posar tallafoc de grau 2 hores als sostre de la sala de caldera; instal·lar sempre que sigues possible, una cubeta de retenció en el local de calderes; instal·lar una ventilació alta i baixa de la referida sala, que sigui suficient; instal·lar una aixeta o vàlvula d'accionament ràpid pel tall de combustible a la caldera, situada fora del local visible, senyalitzat i fàcilment accessible; aïllar la planta segona d'estacionament de vehicles de l'escala de veïns mitjançant un sas amb portes RF60; protegir l'estructura metàl·lica de les plantes comercials sota coberta mitjançant un projectat fins assolir una estabilitat al foc de no menys de 120 minuts en zona comercial i 30 minuts en sota coberta. Confirmar la sentència esmentada per la resta de les seves disposicions; No fer especial imposició de les costes judicials de primera i segona instància. Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.- Subir Diccionario RAE