STSJAD ANDORRA, a 30 de juny del 2011 - ROJ: STSJAD 153/2011
cassation_totale
JuridictionTribunal Superior de Justícia d’Andorra
Niveaucassation
Date du prononcé30 juin 2011
Numéro220/10
Juridictions couvertes
AD
Matière(s)jurisprudence
Publié sur Korpus5 novembre 2026
Résumé éditorial
# STSJAD 153/2011 (Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala Civil, 30 juin 2011)
> Décision commentée : STSJAD 153/2011, ECLI:AD:TSJADAD:2011:153, recours n° 220/10 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/))
## Faits et procédure
Le 16 mars 2006, une promesse de vente portant sur une parcelle d'environ 606,40 m² située dans la urbanització « Z.Z. », sur le territoire d'Anyós (paroisse de La Massana), a été conclue au prix de 150 000 euros. La promesse était signée par Mme Barba, agissant au nom de la société « X., SL » et des consorts Macias et Corbacho. Le promettant acheteur, M. Esteban, a versé 31 500 euros à titre de premier acompte (*paga i senyal*). Le solde de 118 500 euros devait être payé lors de la signature de l'acte authentique, subordonnée à deux conditions : l'approbation définitive du Pla d'ordenació i urbanisme (POUP) de la paroisse de La Massana et la levée du moratoire sur les nouvelles autorisations de construire. Une clause prévoyait qu'en cas de non-approbation du POUP ou de maintien du moratoire, le vendeur restituerait les sommes versées.
Le POUP a été approuvé définitivement par arrêté du 26 octobre 2006, publié au BOPA le 11 janvier 2007. Il classait la parcelle en « sol urbain consolidé » (unité d'actuation A-238), mais prévoyait une voie future qui affectait environ 60 m² du terrain, relevant d'une unité d'actuation non consolidée.
M. Esteban a assigné la société X. et les consorts Macias et Corbacho en résolution du contrat, restitution de l'acompte de 31 500 euros et indemnisation de 5 910,22 euros au titre des dommages et intérêts. Le Tribunal de batlles a rejeté l'intégralité de la demande par jugement du 15 janvier 2010 et a mis les dépens à la charge du demandeur. Celui-ci a interjeté appel, sollicitant la réformation et l'accueil intégral de sa demande.
## Question de droit
La Cour devait trancher quatre questions :
1. **L'identité du promettant vendeur.** Le fait que l'acompte ait été encaissé par la société X. et que celle-ci ait déclaré la transmission à l'impôt sur les transmissions patrimoniales permettait-il de la regarder comme véritable promettante ?
2. **L'action résolutoire fondée sur la loi d'urbanisme.** L'absence, dans le contrat, de mention du classement du terrain, exigée par l'article 20 de la Loi générale d'ordonnancement du territoire et d'urbanisme du 29 décembre 2000, ouvrait-elle une action en rescision au titre de l'article 22 de la même loi ?
3. **L'accomplissement des conditions suspensives.** Les conditions stipulées étaient-elles réalisées ?
4. **L'obligation d'information et le risque contractuel.** Le vendeur devait-il informer l'acquéreur de la situation urbanistique future de la parcelle, et l'acquéreur avait-il accepté le risque de la réalisation partielle de la voie ?
Le demandeur invoquait également, à l'appui de son premier moyen, les règles d'interprétation en faveur de la partie la plus faible (Décrétales, Digeste) et l'article 22 de la loi sur la protection du
Korpus — Jurisprudence
STSJAD ANDORRA, a 30 de juny del 2011 - ROJ: STSJAD 153/2011
I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD 153/2011 (Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala Civil, 30 juin 2011)
Le 16 mars 2006, une promesse de vente portant sur une parcelle d'environ 606,40 m² située dans la urbanització « Z.Z. », sur le territoire d'Anyós (paroisse de La Massana), a été conclue au prix de 150 000 euros. La promesse était signée par Mme Barba, agissant au nom de la société « X., SL » et des consorts Macias et Corbacho. Le promettant acheteur, M. Esteban, a versé 31 500 euros à titre de premier acompte (paga i senyal). Le solde de 118 500 euros devait être payé lors de la signature de l'acte authentique, subordonnée à deux conditions : l'approbation définitive du Pla d'ordenació i urbanisme (POUP) de la paroisse de La Massana et la levée du moratoire sur les nouvelles autorisations de construire. Une clause prévoyait qu'en cas de non-approbation du POUP ou de maintien du moratoire, le vendeur restituerait les sommes versées.
Le POUP a été approuvé définitivement par arrêté du 26 octobre 2006, publié au BOPA le 11 janvier 2007. Il classait la parcelle en « sol urbain consolidé » (unité d'actuation A-238), mais prévoyait une voie future qui affectait environ 60 m² du terrain, relevant d'une unité d'actuation non consolidée.
M. Esteban a assigné la société X. et les consorts Macias et Corbacho en résolution du contrat, restitution de l'acompte de 31 500 euros et indemnisation de 5 910,22 euros au titre des dommages et intérêts. Le Tribunal de batlles a rejeté l'intégralité de la demande par jugement du 15 janvier 2010 et a mis les dépens à la charge du demandeur. Celui-ci a interjeté appel, sollicitant la réformation et l'accueil intégral de sa demande.
Question de droit
La Cour devait trancher quatre questions :
L'identité du promettant vendeur. Le fait que l'acompte ait été encaissé par la société X. et que celle-ci ait déclaré la transmission à l'impôt sur les transmissions patrimoniales permettait-il de la regarder comme véritable promettante ?
L'action résolutoire fondée sur la loi d'urbanisme. L'absence, dans le contrat, de mention du classement du terrain, exigée par l'article 20 de la Loi générale d'ordonnancement du territoire et d'urbanisme du 29 décembre 2000, ouvrait-elle une action en rescision au titre de l'article 22 de la même loi ?
L'accomplissement des conditions suspensives. Les conditions stipulées étaient-elles réalisées ?
L'obligation d'information et le risque contractuel. Le vendeur devait-il informer l'acquéreur de la situation urbanistique future de la parcelle, et l'acquéreur avait-il accepté le risque de la réalisation partielle de la voie ?
Le demandeur invoquait également, à l'appui de son premier moyen, les règles d'interprétation en faveur de la partie la plus faible (Décrétales, Digeste) et l'article 22 de la loi sur la protection du
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent: »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 30 de juny del 2011 - ROJ: STSJAD 153/2011 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_totale), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
Reproduction verbatim
« I.- En data 26 de setembre del 2008 el Sr. Esteban va formular demanda de resolució de contracte de promesa de compravenda i rescabalament dels danys i perjudicis que li havia provocat l’actuació de l’adversa contra la societat “X., SL” (X., SL) i contra els Srs. Macias i Corbacho, argumentant que el terreny objecte del contracte celebrat entre les parts, situat a la XXXX, no era en la seva totalitat sòl consolidat tal com s’havia pactat, raó per la qual sol·licitava que es declarés resolt l’esmentat contracte, que es condemnés als defene… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Reproduction verbatim
« Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem. »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 30 juin 2011 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC-220/10
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d’Andorra la Vella, el 30 de juny de 2011.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- En data 26 de setembre del 2008 el Sr. Esteban va formular demanda de resolució de contracte de promesa de compravenda i rescabalament dels danys i perjudicis que li havia provocat l’actuació de l’adversa contra la societat “X., SL” (X., SL) i contra els Srs. Macias i Corbacho, argumentant que el terreny objecte del contracte celebrat entre les parts, situat a la XXXX, no era en la seva totalitat sòl consolidat tal com s’havia pactat, raó per la qual sol·licitava que es declarés resolt l’esmentat contracte, que es condemnés als defenents a retornar a l’agent la suma de 31.500 euros lliurats en el seu moment com a paga i senyal de l’adquisició, a abonar-li la quantitat de 5.910,22 euros en concepte de danys i perjudicis, més els interessos legals d’aquestes sumes, més les costes del procediment.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 220/10 — Décision commentée
II.- La representació processal de la societat “X., SL” (X., SL) va contestar a la demanda en data 20 de febrer del 2009, manifestant que les dues condicions a les què s’havia supeditat la compravenda s’havien complert i que, per tant, el Sr. Esteban estava obligat a atorgar la corresponent escriptura de compravenda i a pagar el preu ajornat de l’adquisició, raó per la qual calia desestimar la seva demanda i imposar a l’agent el pagament de les costes de la instància.
III.- Les parts van formular oportunament els seus escrits de rèplica, dúplica, i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.
IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 15 de gener del 2010 desestimant la demanda formulada pel Sr. Esteban contra els Srs. Macias i Corbacho i la societat “X., SL” (X., SL) i imposant a l’agent la totalitat de les costes processals causades.
V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació el Sr. Esteban i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i l’estimació íntegra de la seva demanda, imposant a l’adversa les costes d’aquesta alçada.
Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.
FONAMENTS DE DRET
I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 16 de març del 2006 la Sra. Barba, actuant en representació de la societat “X., SL” (X., SL) i a la vegada en nom dels consorts Macias i Corbacho, va prometre vendre, i el Sr. Esteban va prometre comprar, la parcel·la de terreny número Y.Y. formant part de la urbanització coneguda com “Z.Z.” d’una superfície aproximada de 606,40 m2 situada al terme d’Anyós, Parròquia de La Massana, pel preu de 150.000 euros, dels quals 31.500 van ser lliurats en aquell moment en concepte de paga i senyal. En el citat contracte s’acordava que els restants 118.500 euros s’abonarien a l’atorgament de la corresponent escriptura pública de compravenda que quedava supeditada, pel que interessa al present litigi, a les següents condicions:
Que quedés definitivament aprovat el POUP, Pla d’Ordenació i Urbanisme de la Parròquia de La Massana. 2. Que quedés sense efecte la moratòria sobre les noves llicències de construcció i que la part compradora pogués per tant procedir a demanar les respectives autoritzacions de construcció al trobar-se la parcel·la objecte del contracte en una Urbanització consolidada i legalment autoritzada. 3. En el cas hipotètic de que no s’aprovés el POUP i/ no s’aixequés la moratòria, la part venedora s’obligava a retornar a la part compradora els diners que aquesta hagués abonat (foli 35 i ss). No es discuteix tampoc que en data 11 de gener del 2007 es va publicar al BOPA l’Edicte de data 26/10/2006 pel qual s’aprovava definitivament el Pla d’Ordenació i Urbanisme Parroquial de La Massana (POUP), ni que del mateix resultava que la parcel·la objecte del contracte es trobava situada en Sòl Urbà Consolidat, a la Unitat d’Actuació A-238 (Zona Residencial), però que s’havia projectat un futur vial que havia de connectar dita Urbanització amb les dues Unitats d’Actuació “E-122” i “E 123” que afectava a la parcel·la Z.Z., de tal manera que aquesta no es trobava totalment en sòl consolidat, sinó que una superfície aproximada de 60 m2 corresponia a una altre Unitat d’Actuació que no es consolidava.
En aquestes circumstàncies, la promitent compradora va formular demanda sol·licitant que es declarés la resolució del contracte celebrat entre les parts, que es condemnés a X., SL i als Srs. Macias i Corbacho a retornar-li la paga i senyal que va lliurar en el seu moment amb un import de 31.500 euros, abonar-li igualment la suma de 5.910,22 euros en concepte de danys i perjudicis, més els interessos d’aquestes quantitats a partir de la contesta a la demanda, més les costes del procediment, peticions que van ser desestimades íntegrament per la Sentència objecte del present recurs.
II.- Com a primer motiu del seu recurs argumenta el Sr. Esteban que qui realment va prometre vendre-li la parcel·la esmentada va ser la societat X., SL i aquesta conclusió deriva, segons ell, del fet que el xec mitjançant el qual es va fer efectiva la paga i senyal pactada es va fer a nom d’aquesta entitat i en la liquidació de l’impost de transmissions patrimonials (ITP) aquesta es va identificar com transmitent de la finca i per aquestes raons defensa que cal interpretar el contracte de la manera més favorable a la part més feble, que és ell, en aplicació de les Decretals 6,5 regla 45, D 50,17,168,1; D 45,1,38 pr, 18 i 99 i l’article 22 de la Llei de Protecció del Consumidor.
Malgrat els arguments de la part recurrent, de les proves que consten a les actuacions resulta que, com ella mateixa reconeix, la societat “X., SL” (X., SL) desenvolupa l’activitat d’agència immobiliària i en el contracte signat per les parts es posa de relleu que actua en nom i representació dels consorts Macias i Corbacho, de tal manera que el fet que fos ella la que rebés la paga i senyal i liquidés l’impost de transmissions patrimonials, encara que ho fes manifestant que era la transmitent, no és suficient per entendre que era ella la veritable promitent venedora. En qualsevol cas, s’ha de destacar que aquest argument s’utilitza per primera vegada en aquesta alçada, de tal manera que no és possible estimar-lo sense vulnerar greument els drets de defensa i contradicció de l’adversa.
III.- En segon lloc, el recurrent defensa la procedència d’estimar en el cas present l’acció rescissòria prevista a l’article 22 de la Llei General d’Ordenació del Territori i Urbanisme de 29 de desembre del 2000, ja que en el contracte no s’especifica quina classificació tenia el terreny en el moment de la promesa de compravenda, com exigeix l’article 20 de la citada Llei. No obstant, el citat article permet la rescissió del contracte si en ell no es fa constar la qualificació i la unitat d’actuació en la què s’ubica la parcel·la que es ven dins del Pla d’Ordenació corresponent i està fora de tota discussió que el contracte es va signar el 16 de març del 2006 i el POUP de La Massana va ser aprovat el 26 d’octubre d’aquell any i publicat el 11 de gener del 2007, de tal manera que resulta irrellevant la constatació de la qualificació urbanística que tenia el terreny venut quan encara no s’havia aprovat el Pla de la Parròquia que estava en tràmit en aquell moment i era evident que aquest suposaria una nova qualificació del terreny i, per tant, unes noves expectatives d’edificació.
IV.- Com a tercer motiu del seu recurs la part recurrent reitera que no s’han complert les condicions a les què es supeditava la promesa de compra. No obstant, tampoc aquest motiu es pot estimar, ja que la condició de que quedés definitivament aprovat el POUP de la Parròquia de La Massana s’ha complert, la de que quedés sense efecte la moratòria sobre les noves llicències de construcció i que la part compradora pogués, per tant, procedir a demanar les respectives autoritzacions de construcció al trobar-se la parcel·la objecte del contracte en una Urbanització consolidada i legalment autoritzada, també, ja que de les proves que consten a les actuacions es dedueix que el terreny objecte del contracte es troba en una Urbanització, com és la dels “Z.Z.”, que globalment ha estat consolidada i autoritzada (folis 130 i 131) i l’efecte resolutori previst en el cas hipotètic de que no s’aprovés el POUP i/o no s’aixequés la moratòria, retornant la part venedora els diners a la part compradora, no es pot produir ja que aquestes condicions s’han complert. Per aquesta raó, entenem que la interpretació del contracte no pot ser altre que el requisit de consolidació i autorització que es va referir a la Urbanització en el seu conjunt, que per aquest motiu es cita amb majúscules, i no pas a la de parcel·la en sí, tenint en compte a més a més que es limita l’efecte resolutori al cas que no s’aprovés el POUP i/o no s’aixequés la moratòria.
V.- Per últim, defensa la recurrent que el fet que la parcel·la objecte del contracte estigui afectada per un futur vial que correspon a una Unitat d’Actuació no consolidada, l’obliga a perdre 60 m2 de terreny en el projecte de construcció, amb la corresponent pèrdua d’edificació, tenint en compte, a més, que la seva accessibilitat queda reduïda a la mínima expressió, degut a que el futur vial es menja pràcticament tot l’accés que hi havia previst abans de l’aprovació del POUP. D’altra banda, afirma que la part de terreny afectada pel futur vial (60m2 aproximadament) correspon a una Unitat d’Actuació “E-123” no consolidada, fet que obligarà al seu propietari, qui sigui, a posar-se d’acord, com a mínim, amb els propietaris que posseeixin les ? parts de la superfície d’aquesta Unitat per poder promoure un Pla Parcial, cosa que serà molt complicada degut a la gran superfície de la mateixa, amb les consegüents despeses. Per aquestes raons, estima que dits perjudicis condicionen i frustren totalment el projecte que ell volia portar a terme, de tal manera que no hauria adquirit mai la parcel·la si hagués estat degudament informat per la promitent venedora de la possibilitat de que una part del terreny no hagués estat consolidada.
Els arguments que exposa la recurrent no poden ser estimats. En efecte, no es pot defensar que la part venedora estava obligada a informar-lo de les condicions en les què es trobaria la parcel·la objecte del contracte una vegada aprovat el POUP, ni que d’haver-ho sabut ell no l’hauria adquirit mai, perquè la situació urbanística a la què quedaria subjecte el terreny no podria ser coneguda per cap de les parts fins que finalitzés la tramitació del citat Pla, mesos després de signat el contracte. D’altra banda, si el Sr. Esteban no tenia possibilitat de conèixer-la això vol dir que al signar el contracte acceptava un risc que va salvar pel que fa a la no aprovació del Pla, al no aixecament de la moratòria, o a la no consolidació de la Urbanització, però no en relació al supòsit que es produís una afectació parcial de la parcel·la que és el que finalment va succeir.
És cert que l’agent ha aportat a les actuacions un informe elaborat a instància seva per l’arquitecte Sr. ENTITY_8(foli 117), que aquest ratifica al respondre a les preguntes que se li formulen en període de proves (foli 140 en relació al 115), en el què aquest manifesta que una part del terreny està situat dins de sòl urbanitzable cosa que significa un cost important afegit pel seu propietari, que la parcel·la no està actualment en idèntiques condicions per la seva edificació que les que tenia quan es va adquirir, de tal manera que per exemple la façana gaudiria d’una amplada menor i es dificultarien els accessos, que la superfície edificable tampoc és la inicial i que caldrà cedir part dels terrenys al Comú. No obstant, cal destacar que aquestes apreciacions es deriven d’un informe aportat per l’agent, de tal manera que en la seva elaboració no hi ha pogut participar la defenent, que la part no consolidada del terreny adquirit (60 m2)és mínima en relació a les seves dimensions (606,40 m2) i que el que no es pot fer és comparar les condicions en les què es trobava la parcel·la en el moment en què es va adquirir amb les què té actualment, ja que resulta evident que el POUP projectat les havia d’afectar i el comprador ho havia de saber. Per aquesta raó, entenem que no s’han frustrat les finalitats del contracte perquè aquestes consistien en meres expectatives que quedaven condicionades a l’aprovació en un sentit o altre del Pla urbanístic, circumstància que el comprador coneixia i desitjava, raó per la qual va condicionar a aquest l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda.
VI.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat pel Sr. Esteban contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 15 de gener del 2010 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d’aquesta alçada a la part recurrent.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.