Juridiction andorrane, — (ROJ STSJAD 161/2011 ; ECLI:AD:TSJADAD:2011:161)
Décision commentée : Juridiction andorrane, — (ROJ STSJAD 161/2011 ; ECLI:AD:TSJADAD:2011:161) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 9 décembre 2005, la société Vendrell, SL, promettait de vendre à M. Alvarado une place de stationnement située au bloc 3 d'un ensemble résidentiel, pour un prix global de 24 545 euros. La clause IV du contrat prévoyait que toute différence de superficie, par rapport à la superficie déclarée, profiterait ou nuirait à la société promettante, sans possibilité de réclamation pour défaut ou excès. M. Alvarado a acquitté 9 884,46 euros au titre des paiements fractionnés, mais a refusé de régulariser l'acte authentique, au motif que la place était plus petite que la normale et ne satisfaisait pas aux exigences légales.
M. Alvarado a saisi le Tribunal de batlles (procédure ordinaire) en demandant la résolution du contrat et la restitution de la somme versée, assortie des intérêts légaux. La société Vendrell, SL, a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle tendant au paiement du solde du prix (14 873,26 euros), à la régularisation forcée de la vente sous astreinte de représentation judiciaire et, subsidiairement, à la vente aux enchères de la place.
Par jugement du 1er février 2011, le Tribunal de batlles, section civile, a prononcé la résolution du contrat de promesse de vente, condamné la société à restituer 9 884,46 euros avec intérêts légaux depuis la date de la contestation de la demande (28 juillet 2009), et rejeté la demande reconventionnelle dans son intégralité.
La société Vendrell, SL, a interjeté appel. Le Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala civil, statuant le 30 juin 2011 (rapporteur : M. Jean Louis Vuillemin), a rendu la décision commentée.
Question de droit
La question centrale était de savoir si un défaut de conformité d'une place de stationnement, qui se manifeste à la fois par un écart de superficie et par une réduction de la surface utile due à la présence d'un pilier, justifie la résolution d'un contrat de promesse de vente, alors même que la clause IV du contrat stipulait que les écarts de superficie étaient à la charge de l'acquéreur. Subsidiairement, se posait la question de savoir si la conformité de l'ouvrage aux normes techniques applicables au moment de la construction suffit à écarter le grief tiré de la non-conformité au contrat.
L'appelante soutenait, pour sa part, que l'écart de superficie (3,53 %) était minime, que le promettant acquéreur connaissait la présence d'une colonne, que la place était conforme à la réglementation applicable, que la clause de référence était habituelle dans les ventes immobilières et avait été acceptée, et que, à supposer cette clause nulle, la seule sanction serait une réduction du prix et non la résolution. Elle invoquait enfin le principe de l'exécution forcée du contrat. Le premier juge avait écarté la clause IV au motif qu'elle relevait d'un contrat d'adhésion, point que la juridiction d'appel n'a pas tranché expressément, mais qui était évoqué dans les moyens de l'appelante.
Solution et dispositif
Le Tribunal supérieur écarte le moyen tiré de la faible différence de superficie. Il retient, sur la base du rapport d'expertise, que la superficie totale réelle était de 14,649 m² au lieu de 15,27 m² prévus aux plans, soit un écart qualifié de « minime ». Il relève toutefois que la superficie totale ne suffit pas à apprécier la conformité, et qu'il faut considérer la superficie utile : en raison d'un pilier construit sur la place, la surface utile n'était que de 11,73 m², soit une diminution de plus de 20 %. Selon les plans, la place devait mesurer 2,50 m de large sur 5 m de long avec un pilier de 0,30 × 0,30 m ; en réalité, la largeur était de 2,35 m et le pilier de 0,40 × 0,40 m, ce qui réduisait la distance entre le pilier et le côté opposé à 2,14 m.
Sur la conformité réglementaire, la juridiction relève que la norme en vigueur lors de la construction fixait des dimensions minimales (2,20 m × 4,30 m, avec une largeur minimale de 2 m entre piliers pour les places limitrophes), mais ne définissait pas de dimension standard. Le fait de satisfaire à ces minima n'implique pas la conformité au contrat ni à la destination de l'ouvrage.
Le tribunal conclut que la société promettante n'a pas exécuté son obligation de livrer une place conforme aux
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC- 0069/11
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de juny de 2011.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- El Sr. Alvarado va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Vendrell, SL, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència declarant resolt el contracte signat entre les parts el dia 9 de desembre del 2005 i condemnant a la part demandada a retornar la quantitat de 9.884,46 EUR, més els interessos legals a partir de la data de contesta a la demanda, i a pagar les despeses processals, inclosos honoraris d'advocat i procurador.
II.- La societat Vendrell, SL, va oposar-se a totes les pretensions de la part actora, contestant que contràriament al que afirma l'adversa la plaça d'aparcament litigiosa es correspon amb allò indicat en el contracte; i va formular una demanda reconvencional sol·licitant que es condemni al Sr. Alvarado a: 1) pagar-li la quantitat de 14.873,26 EUR en concepte de la part del preu pendent de pagament, inclòs l'IPI, corresponent a la plaça d'aparcament objecte del contracte de data 9 de desembre del 2005, juntament amb els interessos pactats, calculats al tipus d'interès anyal fixat per l'Agrupació de Bancs Andorrans, per a descobert en compte o ultrapassament, més el 2%, a comptar del dia 10 de desembre del 2008; 2) pagar-li totes les despeses individuals i comunitàries corresponents a la plaça d'aparcament núm. P. situada al bloc 3 formant part del Conjunt Residencial Z.Z., juntament amb els interessos pactats, calculats al tipus d'interès anyal fixat per l'Agrupació de Bancs Andorrans, per a descobert en compte o ultrapassament, més el 2%, a comptar del dia en que siguin generades o satisfetes per aquesta part; 3) a l'atorgament, en el termini de 15 dies de la fermesa de la sentència, de l'escriptura pública de compravenda de la plaça d'aparcament a favor del Sr. Alvarado i si aquest no comparegués, que a l'atorgament sigui representat per l'autoritat judicial, fent constar en l'escriptura la quantitat exacta pendent de pagament, en el seu cas, en concepte de preu, despeses i interessos, essent les despeses notarials a càrrec del Sr. ENTITY_4; 4) a pagar la totalitat de les costes, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perits; 5) Pel cas de manca de compliment per part del Sr. Alvarado, en el termini de 15 dies de la fermesa de la sentència, de qualsevol de les obligacions que dita resolució li imposi, es procedeixi a la venda en pública subhasta de l'esmentada plaça d'aparcament, prenent com a preu de sortida de la primera subhasta el figurant en el contracte de promesa de compravenda, amb dites de 1.000 EUR, per tal que amb el preu que s’obtingui es pagui a Vendrell, SL, les quantitats pendents de pagament derivades de la sentència, sense perjudici que la sentència s'executi sobre tots els altres béns dels que disposi el Sr. Alvarado.