STSJAD 190/2011 (ECLI:AD:TSJADAD:2011:190), Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 19 juillet 2011

Faits et procédure

Le 19 novembre 2004, un contrat de promesse de vente a été conclu entre le Sr Peña, venderesse, représentée par un mandataire, et le Sr Diez, acquéreur. Il portait sur un appartement, un cellier et une place de stationnement dans un immeuble « Z. » en cours de construction à Andorre, pour un prix de 166 323 euros. La remise de possession devait intervenir lors de la signature de l'acte authentique, prévue au plus tard en décembre 2005, la venderesse se réservant la faculté de retarder cette remise de quatre mois pour causes imprévues (fol. 15).

Le juge retient les versements suivants, non contestés : 33 264,60 euros à la signature ; 49 896,90 euros à l'achèvement des fondations, le 31 mars 2005 ; 24 948 euros à la pose de la toiture, le 28 décembre 2007 ; 24 948,45 euros à la fermeture des façades, le 25 juillet 2008 (fol. 20 à 23). Le 30 juillet 2009, l'acquéreur adresse une lettre déclarant le contrat résolu (fol. 24). Le 2 septembre 2009, le vendeur répond en admettant implicitement qu'il ne peut encore livrer le bien (fol. 25). Le certificat d'habitabilité n'est obtenu que le 6 novembre 2009 (fol. 61). La demande en résolution est formée le 1er février 2010.

Par jugement du 4 novembre 2010, le Tribunal de Batlles prononce la résolution du contrat, condamne le vendeur à restituer 133 058,40 euros, outre les intérêts légaux et les dépens. Le Sr Peña interjette appel. Il soutient que l'acquéreur a accepté les retards en continuant à payer jusqu'en juillet 2008, et que le point de départ du retard doit être apprécié à la date de l'habitabilité et non à la date de la résolution.

Question de droit

La Sala Civil doit trancher deux points. Le premier est de savoir si un retard de livraison d'un immeuble en construction, partiellement accepté par l'acquéreur qui a continué à payer, justifie la résolution du contrat. Le second concerne la date à laquelle le retard doit être apprécié : soit celle de l'obtention du certificat d'habitabilité, soit celle de la manifestation de volonté résolutoire de l'acquéreur.

Il convient de noter que la décision ne précise pas les dispositions légales du droit andorran sur la résolution pour inexécution (non précisé dans la décision). Elle se réfère de façon générale à « la législation en vigueur et les Usages et Coutumes applicables », formule qui ne permet pas d'identifier précisément le fondement textuel retenu.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel. Ses motifs sont les suivants.

Sur l'acceptation des retards. Le juge d'appel refuse de voir dans les paiements successifs une renonciation à la date convenue. Selon le texte, le fait que l'acquéreur ait accepté « déterminés retards » ne signifie pas qu'il était « disposé à le faire indéfiniment », ni qu'il