STSJAD, Sala Civil, 29 septembre 2011 (ROJ : STSJAD 236/2011)

Faits et procédure

Par un contrat conclu le 6 novembre 2007, la société « Anaya » a donné à bail à M. Zapata un local situé au rez-de-chaussée n° 1, le local n° 2A du même niveau et un garage fermé n° 1 de l'immeuble « S. », situé à Sant Pere del Tarter (paroisse de Canillo). La période initiale courait du 5 novembre 2007 au 30 avril 2008, pour une redevance convenue de 20 000 euros pour ces six mois (fol. 13).

Au terme de cette période initiale, le contrat n'a pas été résilié. Il demeurait en vigueur lorsque M. Zapata a introduit, le 26 mars 2009, une demande tendant à voir constater la résolution du bail pour inexécution, par le bailleur, de ses obligations essentielles, et à obtenir réparation. La décision relève que le montant de la renda applicable après l'échéance du premier terme n'était pas établi.

La société « Anaya » a répondu le 7 mai 2009 et formé une demande reconventionnelle. Elle réclamait notamment la constatation de la validité du bail jusqu'au 5 novembre 2012, la fixation judiciaire de la redevance à 20 000 euros par semestre, et le paiement d'arriérés de 60 000 euros pour la période de novembre 2007 à avril 2009. M. Zapata a conclu au rejet de la demande reconventionnelle.

Le Tribunal unipersonnel, section civile, a rendu le 17 mars 2011 un jugement qui rejetait la demande principale, accueillait partiellement la demande reconventionnelle et fixait la redevance à 3 333,33 euros pour les mois de novembre et décembre 2007, puis à 1 700 euros par mois. Il retenait que les parties avaient procédé à une novation contractuelle durant le mois de décembre 2007, vraisemblablement en raison des investissements significatifs (plus de 110 000 euros) réalisés par le locataire. La société « Anaya » a interjeté appel en soutenant, comme unique moyen, que le loyer devait rester fixé à 3 333,33 euros pendant toute la durée du contrat.

Question de droit

La Sala Civil devait trancher deux questions liées :

1. Sur le fond : une novation tacite portant sur le montant de la redevance pouvait-elle être déduite des éléments du dossier, en particulier de la mention figurant dans la demande d'ouverture de commerce ou d'industrie signée le 17 décembre 2007 (fol. 335-336) ?
2. Sur la procédure : le juge pouvait-il retenir d'office une novation qu'aucune partie n'avait invoquée, sans méconnaître le principe du contradictoire et la règle de la congruence entre la demande et la décision (incongruència extra petita) ?

Le tribunal a en outre été conduit à se prononcer sur l'application des dispositions relatives aux dépens, dans les termes du chapitre X de la Novel·la 82.

Solution et dispositif

Le tribunal retient que la novation avait été admise à tort. Il s'appuie sur trois considérations :

• Sur la procédure, la novation d'un élément aussi essentiel que le prix n'ayant été ni alléguée ni sollicitée par aucune partie, son admission entraînerait une « greu indefensió » pour le bailleur et une incongruence extra petita inadmiss