Résumé éditorial

# STSJAD 323/2011 - ECLI:AD:TSJADAD:2011:323 > Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 de desembre del 2011, n° 344/11 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Les faits soumis à l'appréciation du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra s'inscrivent dans le cadre de relations contractuelles complexes et continues entre un bailleur et son preneur commercial. En date du 11 mai 1995, la société « Salcedo » a consenti un bail commercial portant sur un local situé à Escaldes-Engordany au profit de Mme Giner, qui y exploitait une activité de commerce (faisant référence à une fleuristerie au cours de l'instance). Postérieurement à la conclusion de ce contrat initial, la bailleresse a entrepris des travaux de surélévation consistant en l'édification d'un nouvel immeuble au-dessus du local loué. Ces travaux d'envergure ayant provoqué d'importantes perturbations et incommodités matérielles, les parties ont régularisé, le 3 mai 2006, une nouvelle convention. Cet accord intermédiaire visait expressément à compenser les nuisances causées par le chantier : il prévoyait notamment la mise à disposition temporaire et gratuite d'un local adjacent en faveur de la locataire, la prise en charge par la bailleresse du coût des travaux de réparation des désordres liés aux infiltrations et à l'humidité générés par le chantier, les réaménagements nécessaires dans le premier local, ainsi que la couverture de diverses charges excédentaires (chauffage, éclairage intérieur et extérieur). Ultérieurement, le 1er juin 2007 (également mentionné comme 1er novembre 2007 dans certains passages de la décision), les parties ont conclu un nouveau contrat de bail. Cependant, à compter du courant de l'année 2009, Mme Giner a interrompu le règlement des loyers. Pour justifier cette suspension, la preneuse a fait valoir l'inexécution, par la société Salcedo, de ses obligations contractuelles de réparation des dégradations continues occasionnées à son local par les travaux du nouvel immeuble (infiltrations, sinistres informatiques consécutifs à des sauts de tension, etc.). La libération des lieux n'intervint pas immédiatement, un litige persistant sur la date effective de résolution du bail et sur les frais et indemnités d'occupation consécutifs. La remise formelle des clefs et l'acceptation des lieux par le bailleur eurent lieu le 6 avril 2010. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face aux impayés de loyers et charges, la société Salcedo a assigné Mme Giner devant l'instance compétente de la Batllia d'Andorre. La demanderesse réclamait principalement : - L'expulsion de la défenderesse du local loué, libre de tout occupant, en parfait état ; - La condamnation au paiement de la somme de 20 360,61 euros au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts légaux ; - Le montant de 788,21 euros au titre des dépenses de chauffage ; - La somme de 198,68 euros pour le loyer d'un emplacement de stationnement ; - Une indemnité journalière d'occupation indue de 150,82 euros jusqu'à restitution des lieux (portée à 165 euros par jour à compter du 1er janvier 2010) ; - Le remboursement du coût global des services et fournitures assurés par le bailleur pendant l'occupation, à liquider lors de l'exécution de la décision ; - Les dépens de l'instance, incluant honoraires d'avocat et de procureur. En défense, Mme Giner a opposé une exception de prescription et a régularisé, le 4 février 2010, une demande reconventionnelle chiffrée à un montant global de 132 036,79 euros, correspondant à la réparation des préjudices d'exploitation, matériels et commerciaux subis du fait des agissements et des travaux de la bailleresse. Par jugement en date du 14 juillet 2011, le Tribunal Unipersonal del Batlle a : - Rejeté l'exception de prescription ; - Accueilli partiellement la demande principale de la société Salcedo ; - Accueilli partiellement la demande reconventionnelle de Mme Giner ; - Opéré une compensation des créances respectives et, après calcul, condamné la société Salcedo à verser à Mme Giner un solde indemnitaire net de 16 581,14 euros, assorti des intérêts légaux à compter du caractère exécutoire de la décision, sans dépens particuliers. Insatisfaites de cette décision, les deux parties ont interjeté appel devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra par conclusions notifiées les 2 et 5 septembre 2011 : - Mme Giner a sollicité la réformation de la décision au motif que l'évaluation probatoire effectuée par le premier juge sous-estimait très largement l'ampleur des préjudices qu'elle avait personnellement subis. - La société Salcedo a soulevé de multiples griefs tenant à : l'omission de statuer sur la déduction d'une créance de 3 957,24 euros liée aux frais d'aménagement d'un autre local situé à Andorra la Vella ; l'omission de statuer sur le remboursement des dépenses de services jusqu'au 6 avril 2010 ; une contradiction de motifs quant au point de départ des intérêts légaux et à l'indemnité d'occupation indue ; la contestation matérielle et causale d'une série de postes reconventionnels admis au profit de la locataire (frais informatiques, honoraires notariaux, factures d'électricité, de peinture, de vitrerie, taxes communales, frais d'avocat et de publicité) ; des erreurs matérielles de calcul ; et enfin l'adjonction indue, par le premier juge, d'un chef de préjudice de 9 000 euros qui n'était pas intégré dans la demande reconventionnelle. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorre était confrontée à plusieurs questions juridiques déterminantes, mêlant exigences de la procédure civile et mise en œuvre du droit des contrats et des obligations : 1. **Sur la recevabilité de l'appel :** Les exigences de forme et de fond prévues par la législation andorrane en matière de baux urbains (notamment l'obligation légale de motiver son recours dans l'acte d'appel) sont-elles satisfaites par la simple allégation générale selon laquelle la partie « ne peut être d'accord avec l'appréciation des preuves », et un tel vice peut-il être régularisé tardivement dans les conclusions en réponse ? 2. **Sur l'objet du litige et l'adéquation procédurale :** Une partie à un litige portant sur l'exécution et la résiliation d'un bail commercial déterminé peut-elle former des prétentions indemnitaires incidentes relatives aux frais engagés pour un autre bien immobilier, distinct de l'assiette du contrat litigieux ? 3. **Sur l'indemnité d'occupation et la date de résiliation :** À quelle date doit être fixée la résiliation du bail lorsque les parties ont conclu un protocole d'accord et que la remise matérielle des clefs intervient postérieurement avec l'acceptation expresse du bailleur ? 4. **Sur la charge et l'administration de la preuve du dommage (demande reconventionnelle) :** Quels sont les standards de preuve exigés pour justifier la causalité entre les troubles de jouissance résultant de travaux et les dépenses dont le preneur réclame l'indemnisation (matériel informatique, factures d'artisans, honoraires juridiques, taxes locales, frais publicitaires) ? 5. **Sur le respect de la saisine (*ultra petita*) et le calcul des intérêts :** Le juge peut-il indemniser un poste de préjudice non compris dans les prétentions formelles de la demande reconventionnelle ? Selon quelles règles de droit coutumier andorran et romano-canonique doivent courir les intérêts légaux sur un solde résultant d'une compensation judiciaire ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour d'appel andorrane, par une motivation très rigoureuse et structurée rédigée sous la plume du conseiller rapporteur Pere Pastor Vilanova, tranche méthodiquement chacun des points contestés. #### 1. L'irrecevabilité du recours de la locataire pour défaut de motivation La Cour examine en premier lieu le recours de Mme Giner. Elle se fonde sur l'alinéa 8 de la disposition additionnelle seconde de la loi sur les baux d'immeubles urbains (*Llei d'arrendaments de finques urbanes*), qui exige expressément que « dans l'acte d'appel, l'appelant doit fonder de manière motivée sa prétention de réformation ». Or, la déclaration de Mme Giner se bornait à exposer qu'elle ne pouvait être d'accord avec l'appréciation de la preuve par le premier juge. La Cour juge cette formule si vague qu'elle place la partie adverse dans une impossibilité d'y répondre loyalement, caractérisant une violation du principe du contradictoire et une situation d'impuissance défensive (*indefensió*). Relevant que cette carence fondamentale ne saurait être couverte rétroactivement par les arguments présentés ultérieurement et hors délai dans le mémoire de réplique aux conclusions de la bailleresse, la Cour rejette l'appel de Mme Giner et met les dépens de son recours à sa charge, en application des règles traditionnelles issues du Code de Justinien (C. 7, 51, 5). #### 2. L'inadéquation de procédure soulevée d'office sur la déduction réclamée par Salcedo Concernant la demande de Salcedo tendant à déduire 3 957,24 euros correspondant à des frais d'adaptation d'un autre local situé à Andorra la Vella, la juridiction relève l'omission de statuer du premier juge, mais rejette néanmoins la prétention au fond. Elle soulève d'office le moyen d'ordre public tenant à « l'inadéquation de la procédure » (*inadequació de procediment*). L'objet du litige étant circonscrit aux contestations nées de l'exécution et de l'extinction du bail commercial du local situé à Escaldes-Engordany, des créances relatives à des travaux exécutés sur un autre immeuble étranger au bail relèvent d'un cadre procédural distinct. #### 3. Les charges de fournitures, l'indemnité d'occupation et la date extinctive du bail La Cour fait droit au grief tiré de l'omission de statuer quant au remboursement des fournitures et services assurés par le bailleur : Mme Giner est condamnée à acquitter les charges réelles d'électricité/services engagées de décembre 2009 jusqu'au départ effectif des lieux le 6 avril 2010, le montant devant être quantifié lors de la phase d'exécution du jugement. En revanche, la Cour écarte la contestation relative à l'indemnité d'occupation indue réclamée par Salcedo pour la période du 1er mars au 6 avril 2010. Elle relève que la contradiction alléguée dans le jugement de première instance n'est qu'apparente : le premier juge en avait motivé le rejet au fond. De surcroît, la Cour met en avant le comportement procédural et contractuel du bailleur : dans un écrit du 15 avril 2010, Salcedo a expressément reconnu que le local lui avait été remis le 6 avril 2010, date à laquelle elle l'a accepté en l'état, « le contrat de bail étant dès lors résolu ». Le bailleur ne pouvait donc prétendre que le contrat avait été anéanti unilatéralement plus tôt (en décembre 2009 ou le 22 mars 2010), d'autant que le report de la date de résiliation profite au locataire et qu'un accord intervenu le 22 mars 2010 prévoyait le désistement de toute indemnité pour les mois de décembre à février sans instaurer d'indemnité pour le reliquat précédant la restitution des clés. #### 4. Le tri probatoire strict de la demande reconventionnelle La Cour passe au crible les postes indemnitaires alloués à la locataire en première instance : - **Frais de réparation informatique (6 371 €) :** Le recours du bailleur est rejeté. La Cour applique la présomption de bonne foi contractuelle : les pièces établissent des variations de tension électrique survenues lors des travaux exécutés pour le compte de Salcedo, le sinistre avait été dénoncé sans délai au bailleur sans contestation de sa part à l'époque, et les matériels de remplacement correspondent raisonnablement aux dégradations. - **Facture Feda (142,91 €) et honoraires de constat (243,19 €) :** Maintenus au crédit de la preneuse. Le paiement produit par le bailleur ne concernait pas la locataire mais un tiers, et le recours à un officier public ministériel (notaire) pour constater souverainement des dégâts des eaux matériels au plafond et sur les murs relève du libre choix de la victime, sans obligation de passer par une expertise d'assurance. - **Honoraires de notaire dépourvus de quittance (220,14 €) :** Réformés et déduits, à défaut de production de la facture acquittée. - **Factures de vitrerie (205,71 €), de peinture (821,34 €) et d'électricité (4 476,81 € et 3 648,89 €) :** Réformées et écartées. La Cour retient l'absence de lien de causalité démontrable avec un manquement contractuel imputable à Salcedo ou avec les sinistres historiques d'inondation (lesquels s'étaient produits en 2003, 2005 et début 2006, tandis que les factures dataient de fin 2007 et 2008). Le témoignage produit a été jugé imprécis et insuffisant, la locataire n'ayant pas fait citer les entrepreneurs intervenants pour lever le doute probatoire. - **Taxes communales 2007 (748,60 €) :** Réformées. L'accord transactionnel du 3 mai 2006 limitait les engagements du bailleur aux travaux du local et aux surprimes de chauffage/éclairage, sans couvrir les impositions locales. - **Honoraires d'avocat pour la rédaction du bail (449,20 €) :** Écartés, s'agissant de frais de conseil personnel de la preneuse, non imputables à faute et sans preuve matérielle de leur paiement effectif. - **Frais de publicité (3 623,15 €) :** Écartés pour défaut total de lien causal, ces dépenses d'annonces résultant en réalité de la concurrence commerciale d'une autre boutique installée dans le voisinage. - **La retenue bancaire de 9 000 € :** Réformée pour vice *ultra petita*, cette somme ne figurant pas dans les chefs de préjudice articulés au sein du dispositif de la demande reconventionnelle de 132 036,79 euros. #### 5. Liquidation, compensation et calcul des intérêts Refaisant les comptes entre les parties, la Cour fixe la créance du bailleur à 21 347,50 euros (loyers impayés et charges directes) et celle de la locataire à 12 315,12 euros. Opérant une compensation judiciaire pure et simple, elle dégage une créance résiduelle nette en faveur de la société Salcedo d'un montant de 9 032,38 euros. S'agissant des intérêts moratoires, la Cour confirme qu'ils ne sauraient courir rétroactivement sur des créances non liquidées et compensées au jour de l'assignation : ils sont dus à compter de la date où la décision devient définitive (*des de la data de fermesa*), conformément à la tradition juridique andorrane puisant dans le droit romain supplétif (Digeste 50, 17, 99). L'absence de condamnation aux dépens d'appel pour le recours de Salcedo est quant à elle appuyée sur les Novelles de Justinien (Novelle 82, chapitre 10). ### C. Le dispositif La Sala Civil adopte la décision suivante : > « Vus la législation en vigueur et les Us et Coutumes applicables au présent cas, > > La Sala Civil du M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorre, > > DÉCIDE : > > De rejeter le recours formé par Mme ENTITY_5 [Giner] ; de condamner cette dernière aux dépens de la seconde instance. > > D'accueillir partiellement le recours de la société « Salcedo » ; d'infirmer en partie le jugement de l'Hble. Tribunal del Batlle en date du 14 juillet en ce sens de condamner Mme Giner à payer à « Salcedo » le montant de 9 032,38 EUR augmenté des intérêts légaux à compter de la date où la présente décision sera devenue définitive ; ainsi qu'à prendre en charge le coût des services fournis depuis le mois de décembre 2009 et jusqu'au 6 avril 2010, dont le montant sera justifié en phase d'exécution de jugement. De déclarer d'office l'inadéquation de la procédure pour examiner la réclamation formulée par « Salcedo » au titre des dépenses (3 957,24 EUR) engagées pour aménager un local situé rue X à Andorra la Vella. De confirmer les autres dispositions du jugement. De ne pas prononcer de condamnation spécifique aux dépens de cette instance. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne #### 1. L'originalité des sources du droit andorran : la synthèse de la loi et du *Ius Commune* L'arrêt STSJAD 323/2011 offre une illustration remarquable du système juridique de la Principauté d'Andorre. Système juridique mixte, l'ordre juridique andorran s'appuie au sommet sur la Constitution de 1993 et sur les lois positives adoptées par le Conseil Général (*Consell General*), tout en conservant pour le droit des obligations et de la procédure civile le recours direct au droit romain justinien, au droit canonique et à la tradition coutumière catalane en tant que droit supplétif (*Usos i Costums*). Dans la présente décision, la juridiction articule parfaitement la hiérarchie de ces sources : - L'application prééminente de la législation spéciale positive : la disposition additionnelle 2 de la *Llei d'arrendaments de finques urbanes* régule strictement la recevabilité de l'appel en imposant le formalisme de la motivation initiale. - Le recours subsidiaire aux compilations justiniennes : pour justifier la condamnation aux dépens de l'appelante téméraire ou irrégulière, la Cour vise expressément le Code de Justinien (C. 7, 51, 5) ; pour déterminer le point de départ des intérêts légaux nés de la compensation de créances réciproques judiciairement fixées, elle invoque les fragments du Digeste (Dig. 50, 17, 99 : *Non debet cui plus licet, quod minus est non licere* ou les principes généraux d'extinction et de liquidation) ; enfin, pour moduler les dépens du recours partiellement fondé, elle fait application de la Novelle 82, chap. 10. Cette articulation montre la pérennité du modèle civiliste européen traditionnel au sein de la jurisprudence du Tribunal Superior, guidée en l'espèce par le magistrat Pere Pastor Vilanova (ultérieurement juge à la Cour européenne des droits de l'homme). #### 2. L'exigence de motivation d'appel et le droit au procès équitable Le rejet péremptoire de l'appel de la preneuse pour absence de motivation est un rappel fondamental des exigences du procès civil moderne, en pleine résonance avec l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme. La Cour suprême andorrane refuse d'admettre qu'une déclaration d'appel se réduise à une contestation rituelle ou abstraite (« nous ne pouvons être d'accord avec l'évaluation des preuves »). Une telle critique non circonstanciée ne permet pas à l'intimé d'organiser utilement sa défense, consacrant une atteinte insupportable aux droits de la défense. De surcroît, la Cour réaffirme le principe de l'impossibilité de régulariser cette nullité dans un mémoire ultérieur hors délai : la forclusion s'oppose à ce que le mémoire en réplique vienne combler l'absence originaire de griefs de l'acte d'appel introductif. #### 3. Causalité juridique et loyauté contractuelle en matière de troubles de jouissance Sur le terrain du droit matériel, l

STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2011 - ROJ: STSJAD 323/2011

STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2011 - ROJ: STSJAD 323/2011

Sources citées

Jurisprudence (1)