STSJAD 35/2012 (TSJ Andorre, Sala Civil, 28 février 2012, recours n° 375/11, ECLI:AD:TSJADAD:2012:35)

Faits et procédure

Par un contrat de bail conclu le 1er avril 2001, deux sœurs, Mmes Espada et Giner, ont loué à Mme Morales un logement situé à Escaldes-Engordany. Par acte notarié du 26 janvier 2001 (selon la décision), l'une d'elles avait cédé la nue-propriété de l'immeuble à la société « Águila ». Par acte du 19 avril 2005, cette société a cédé à la société « Tamarit » la nue-propriété de l'immeuble, la décision précisant qu'il s'agissait d'une cession « entre autres » droits.

Le 29 avril 2011, la société Tamarit a introduit une action en expulsion, en paiement d'une indemnité d'occupation de 461,19 euros mensuels et en réparation de dommages contre la locataire. Mme Morales a soulevé l'exception péremptoire de défaut de qualité pour agir (manca de legitimació activa), au motif que la demande n'avait pas été formée par les personnes figurant au contrat de bail.

Par jugement du 7 octobre 2011, le Tribunal unipersonnel, section civile, a accueilli l'exception, rejeté la demande et mis les dépens à la charge de la demanderesse. La société Tamarit a interjeté appel. Elle soutenait notamment que l'usufruit n'était pas partagé entre les deux sœurs, que Mme Giner était décédée et n'avait jamais été titulaire de droits sur l'immeuble, que Mme Espada avait ratifié l'action, et que le juge de première instance aurait dû user de ses pouvoirs d'instruction pour compléter la preuve (per millor proveir). Elle invoquait aussi l'absence de litisconsortium actif nécessaire, faute pour le jugement d'avoir relevé un défaut de qualité qu'il avait, selon elle, implicitement admis.

Question de droit

La question posée était double. D'une part, un nu-propriétaire peut-il, seul, agir en expulsion d'un locataire d'un immeuble grevé d'usufruit, ou la ratification de l'action par l'un des usufruitiers suffit-elle à lui conférer la qualité pour agir ? D'autre part, le juge saisi d'une exception de défaut de qualité pour agir doit-il, dans l'exercice de ses pouvoirs d'instruction, combler les carences probatoires du demandeur ?

Solution et dispositif

La Sala Civil rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de première instance. Elle retient que la société Tamarit n'a pas qualité pour agir, dès lors qu'elle est nue-propriétaire et qu'un nu-propriétaire ne peut ni louer le bien, ni agir en expulsion du locataire sans l'autorisation de l'usufruitier. La seule voie permettant de reconnaître la qualité pour agir serait que l'usufruitier, ou l'ensemble des usufruitiers s'il y en a plusieurs, confère à la société un mandat de gestion, ce qui n'a pas été établi.

Le dispositif est ainsi rédigé (traduction française de la version catalane) :