Résumé éditorial

# Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 13 septembre 2012, n° 327/11, STSJAD 219/2012 > Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 13 septembre 2012, n° 327/11, STSJAD 219/2012 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la juridiction suprême andorrane s'inscrit dans le cadre de l'exécution d'une opération de promotion immobilière portant sur l'acquisition d'un appartement et d'un emplacement de stationnement. En date du 25 septembre 2006, un contrat sous seing privé de vente immobilière est intervenu entre la venderesse, Mme Oller, et les acquéreurs, Messieurs Aguilar, Gálvez et Montenegro. Le prix global de la transaction s'élevait à la somme de 354 600 euros. Aux termes des stipulations contractuelles et des usages du secteur de la construction en cause, une répartition précise des prestations incombait aux parties : la venderesse s'était engagée à livrer l'immeuble avec ses fermetures extérieures et intérieures réalisées, tandis que les acquéreurs prenaient à leur charge les finitions intérieures ainsi que les diverses installations secondaires privatives. Par ailleurs, le contrat ne stipulait aucun terme extinctif ou délai préfix impératif fixé au bénéfice exclusif des acquéreurs pour la régularisation de la vente par acte authentique notarié (*escriptura pública*) ; la passation dudit acte demeurait expressément subordonnée à l'achèvement complet et global des travaux du programme immobilier. En cours de chantier, des divergences d'exécution sont apparues. Les acquéreurs ont reproché à la venderesse des manquements portant sur la réalisation des séparations intérieures, lesquelles, bien que pourvues de leurs structures porteuses et de la première plaque de plâtre cartonnée, étaient dépourvues de la seconde plaque de parement. De surcroît, les acheteurs ont constaté l'existence d'écarts de cotation mineurs entre le plan joint au contrat sous seing privé et les plans d'exécution finalement validés par les autorités administratives compétentes. Sur le plan juridique et réel, la venderesse, dans le cadre de la constitution de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété (*règim de propietat horitzontal*), a procédé à l'établissement de diverses servitudes grevant les sous-sols (notamment en matière de rampes d'accès et d'espaces de manœuvre communs) et s'est réservé conventionnellement un droit de surélévation (*dret de vol*) sur l'immeuble. Enfin, alors que les acquéreurs sollicitaient la désignation et la livraison corrélative de l'emplacement de stationnement conventionnellement prévu afin de signer un acte authentique unique englobant le logement et le garage, la venderesse s'est trouvée confrontée à des lenteurs administratives retardant l'assignation formelle de la place. Face à cet obstacle technique, celle-ci proposa de scinder la passation des actes notariés en offrant d'instrumenter immédiatement le transfert de propriété de l'appartement, puis, dans un second temps, dès l'aboutissement des formalités administratives requises, celui du stationnement. Les acquéreurs ont catégoriquement refusé cette proposition d'exécution échelonnée. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le 19 mars 2009, Messieurs Aguilar, Gálvez et Montenegro ont assigné Mme Oller devant le Tribunal de Batlles d'Andorre en résolution du contrat de vente du 25 septembre 2006. À l'appui de leur action résolutoire, ils réclamaient la restitution des acomptes versés, soit la somme en principal de 158 010,03 euros, assortie des intérêts légaux, ainsi que la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens de première instance. Dans leurs écritures introductives d'instance (demande initiale et mémoire en réplique), les demandeurs articulaient leur action autour de plusieurs manquements contractuels : le défaut d'achèvement des cloisons intérieures, l'impossibilité d'obtenir la délivrance immédiate de la place de stationnement par un acte notarié unique, l'inadéquation mineure des plans d'exécution, la constitution illégitime de servitudes au sous-sol et la réservation abusive d'un droit de surélévation. Ils faisaient également état, de façon incidente et non circonstanciée, de prétendues malfaçons au niveau des sous-sols et de violations de la législation urbanistique par rapport au permis de construire délivré par le gouvernement et le Comú d'Andorra la Vella. Par mémoire en défense du 23 avril 2009, la venderesse a conclu au débouté intégral des prétentions formulées par les acquéreurs et a sollicité leur condamnation aux dépens. Par jugement rendu le 1er septembre 2011, le Tribunal de Batlles a entièrement rejeté la demande en résolution de la vente formulée par les consorts Aguilar, Gálvez et Montenegro, a absous la venderesse de l'intégralité des chefs de demande et a condamné les demandeurs aux dépens, incluant les honoraires d'avocat et de procureur (*procurador*). Les premiers juges ont retenu que les manquements imputés à la venderesse ne revêtaient pas la gravité suffisante pour anéantir rétroactivement le contrat de vente, que la proposition de régularisation en deux actes respectait la bonne foi contractuelle, et que les griefs relatifs aux infractions d'urbanisme avaient été soulevés de manière tardive ou imprécise. Les demandeurs ont interjeté appel de ce jugement devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra et ont formalisé leurs conclusions d'appel (*escrit de conclusions*) le 8 novembre 2011. La venderesse intimée a répliqué en sollicitant la confirmation du jugement entrepris et l'imposition des dépens de l'instance d'appel à la charge des appelants par mémoire du 28 novembre 2011. Par ordonnance (*Aute*) du 30 avril 2012, la formation collégiale du Tribunal Superior de Justícia a ordonné la jonction au dossier, à titre probatoire, de nouvelles pièces documentaires produites par les parties, tout en réservant la liquidation des frais de justice à l'arrêt au fond. L'intimée a formulé des observations écrites sur cette mesure d'instruction le 10 mai 2012. Devant la juridiction d'appel, les appelants ont soutenu une mauvaise appréciation du matériel probatoire par le premier juge. Ils ont développé, en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire de l'expert Andrade, des griefs nouveaux touchant à un changement d'usage du bâtiment (non destiné à la vente mais à la location), à un dépassement des limites d'édifiabilité réglementaire et au non-respect des servitudes de vue et d'aération (*servituds d'il·luminació i ventilació*). Sur le fond, ils ont réitéré que l'inachèvement des séparations intérieures, le refus d'un acte unique pour le logement et le garage, les modifications de tracé des plans et la charge excessive imposée par les servitudes et le droit de surélévation caractérisaient une inexécution contractuelle grave justifiant la résolution synallagmatique de la vente. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise au Tribunal Superior de Justícia d'Andorra soulevait deux séries d'interrogations fondamentales, les unes d'ordre strictement processuel, les autres relevant du droit substantiel des obligations et des droits réels. En premier lieu, sur le plan processuel, la juridiction devait trancher la recevabilité de prétentions ou de moyens factuels formulés de manière générique et vague dans l'acte introductif d'instance et le mémoire en réplique, puis précisés pour la première fois dans le mémoire de conclusions au terme de la phase probatoire d'expertise. Une telle précision tardive est-elle compatible avec les garanties constitutionnelles du procès équitable, les droits de la défense et l'égalité des armes consacrés par l'article 10 de la Constitution de la Principauté d'Andorre (*Constitució d'Andorra*) ? En second lieu, sur le plan du droit des contrats de vente immobilière, la question centrale consistait à déterminer le seuil de gravité requis de l'inexécution contractuelle pour légitimer la mise en œuvre du remède exceptionnel que constitue l'action résolutoire (*acció resolutòria*). Plus précisément : - L'omission par le vendeur de poser la seconde plaque de plâtre cartonnée sur des cloisons intérieures, alors même que l'acquéreur assume contractuellement la charge des finitions et que la structure générale est posée, constitue-t-elle un manquement suffisamment substantiel pour anéantir le lien synallagmatique ? - Le refus de l'acquéreur de souscrire temporairement à une régularisation notariée échelonnée (logement puis garage) en raison d'obstacles administratifs non imputables à la mauvaise foi du vendeur justifie-t-il la résolution contractuelle, en l'absence de terme de rigueur stipulé dans la promesse ? - L'institution de servitudes de passage communes au sein d'une copropriété complexe et la réservation d'un droit de surélévation (*dret de vol*) par le promoteur peuvent-elles s'analyser en une altération substantielle de la chose vendue ouvrant droit à l'anéantissement de la vente ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal Superior de Justícia d'Andorra rejette l'intégralité des moyens soulevés par les appelants et confirme point par point l'analyse menée par la juridiction de première instance. #### 1. L'irrecevabilité des griefs nouveaux au regard de l'article 10 de la Constitution Sur le terrain procédural, la cour opère une démarcation rigoureuse entre la phase d'allégation et la phase probatoire. Elle rappelle que les actes directeurs du procès (*escrits rectors*), que constituent l'assignation et le mémoire en réplique, fixent de manière irrévocable les contours du litige. La juridiction observe que les griefs relatifs aux infractions d'urbanisme, aux non-conformités par rapport au permis de construire et aux désordres structurels de sous-sol avaient été formulés dans les écritures initiales en des termes purement vagues, généraux et imprécis (folios 17 et 98). Les appelants s'étaient bornés à renvoyer à l'instruction probatoire future pour expliciter la teneur, la localisation et la portée de ces désordres. Or, ce n'est qu'au stade ultime du mémoire de conclusions que les acquéreurs ont articulé des reproches concrets, tirés du rapport de l'expert Andrade, tenant au changement de destination du programme (location plutôt que vente), au dépassement des coefficients d'édifiabilité ou à la violation des distances légales de vue et d'aération. Le Tribunal Superior juge sans équivoque qu'admettre de tels griefs introduits *ex novo* dans les conclusions finales porterait une atteinte irrémédiable aux droits de la défense et au principe de la contradiction garantis par l'article 10 de la Constitution d'Andorre. La partie défenderesse s'est en effet trouvée privée de la faculté d'organiser utilement sa défense, de contredire les allégations adverses en temps utile et de solliciter des mesures d'instruction contraires au cours du débat probatoire. Les allégations tardives ne sauraient donc être prises en considération pour motiver une résolution contractuelle. #### 2. L'exigence d'un manquement grave et frustratoire pour fonder la résolution contractuelle Examinant les griefs régulièrement débattus au fond, le tribunal consacre la théorie générale de l'inexécution résolutoire. Il affirme avec force que l'exercice de l'action en résolution ne saurait être ouvert pour n'importe quelle anomalie ou inexécution marginale du programme obligationnel assumé par le débiteur. Seul un manquement conceptuellement qualifiable de « grave » (*incompliment greu*), traduisant une volonté hostile ou délibérément contraire à l'exécution chez le débiteur (*voluntat obstativa*) et ayant pour effet de ruiner la satisfaction de l'intérêt légitime du créancier, peut emporter la destruction rétroactive de la convention. Appliquant ce critère à la matérialité des faits, la cour analyse le défaut de pose de la seconde plaque de plâtre cartonnée des cloisons intérieures : - L'expert judiciaire a attesté que les fermetures extérieures étaient pleinement achevées et que l'ossature métallique ainsi que la première plaque de placoplâtre des séparations intérieures avaient été régulièrement installées par la venderesse ;

STSJAD ANDORRA, a 13 de setembre del 2012 - ROJ: STSJAD 219/2012

STSJAD ANDORRA, a 13 de setembre del 2012 - ROJ: STSJAD 219/2012

Sources citées

Jurisprudence (1)