STSJAD 172/2013 : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 28 juin 2013

Note de référence : la mention « Juridiction andorrane, — » ne permettait pas d'identifier la décision. La référence retenue est celle figurant dans le texte intégral (ROJ STSJAD 172/2013, ECLI:AD:TSJADAD:2013:172, recours n° 61/13, affaire TSJC-061/13). La décision est rédigée en catalan ; la traduction du dispositif est une traduction fidèle.

Faits et procédure

Les faits tels que rapportés par la décision concernent un immeuble sis avenue X à Escaldes-Engordany. Le litige oppose des copropriétaires et les héritiers de l'ancien promoteur ou vendeur. Les noms des parties varient selon les passages de la décision (Salcedo et Pérez, Pérez et Azorin, Herrera, Capellà, etc.), ce qui ne permet pas toujours d'identifier avec certitude la qualité de chaque partie (non précisé dans la décision).

Les demandeurs sollicitaient, par une action introduite en 1999 selon la procédure ordinaire, plusieurs condamnations : la remise en état des travaux réalisés sans autorisation ou affectant les parties communes, la légalisation de l'immeuble, la passation d'un acte authentique de vente d'un appartement et d'une place de parking, la convocation d'une assemblée de copropriétaires pour approuver les statuts, et une reddition de comptes. Les procédures incidentes (exceptions dilatoires et péremptoires, défaut de litisconsorce actif, défaut de qualité) ont donné lieu à plusieurs arrêts intermédiaires, dont un arrêt de la Sala Civil du 28 février 2012 ayant écarté les exceptions péremptoires.

Le Tribunal de batlles, par jugement du 30 janvier 2013, a rejeté la demande à la majorité, sauf en ce qui concerne l'obligation du défendeur de procéder à la reddition de comptes dans un délai de trois mois. Les demandeurs ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal superior de justícia rejette l'appel et confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Question de droit

La décision soulève quatre questions distinctes :

1. La charge de la preuve de travaux non conformes et affectant les parties communes. Il s'agit de déterminer si le demandeur avait apporté la preuve de la réalité, de la nature et de l'emprise des travaux litigieux, par comparaison avec les plans approuvés ou l'état antérieur.

2. L'exécution forcée d'une promesse de vente portant sur une place de parking. La question est de savoir si la preuve d'un engagement de vente d'une place de parking, distincte de l'appartement, était rapportée, et si la demande pouvait être modifiée en appel.

3. La validité et l'opposabilité du titre constitutif provisoire de la propriété horizontale. Il convient d'apprécier l'effet de l'acte de déclaration d'ouvrage et de division établi en application de la loi 25/2008 du 20 novembre 2008 et les conditions de l'opposition ouverte aux copropriétaires.

4. La possibilité d'ordonner la convocation d'une assemblée de copropriétaires pour adopter les statuts en l'absence de titre constitutif définitif.

Solution et dispositif

La Sala Civil écarte chacun des motifs d'appel.

Sur la preuve des travaux (second moyen du recours, numéroté II dans la décision). La Cour retient que la demande tendait à la remise en état des ouvrages non conformes aux plans et aux parties communes. Il appartenait donc à la partie demanderesse de proposer des preuves permettant d'établir la réalité et la nature des travaux, puis de les comparer à l'état antérieur ou aux plans prévus. Les photographies produites, dressées par constat notarié ou jointes aux conclusions, sont jugées trop générales et imprécises, dépourv