STSJAD ANDORRA, a 28 de juny del 2013 - ROJ: STSJAD 180/2013
cassation_totale
JuridictionTribunal Superior de Justícia d’Andorra
Niveaucassation
Date du prononcé28 juin 2013
Numéro289/12
Juridictions couvertes
AD
Matière(s)jurisprudence
Publié sur Korpus5 novembre 2026
Résumé éditorial
# Juridiction andorrane, — (STSJAD 180/2013)
> Décision commentée : Juridiction andorrane, — (ROJ STSJAD 180/2013 ; ECLI:AD:TSJADAD:2013:180 ; recours TSJC-289/12) ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/))
## Faits et procédure
Par demande du 19 juillet 2010, sept copropriétaires (les Srs Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez et Criado) ont saisi le Tribunal de Batlles d'une action dirigée contre le Sr Palau, promoteur de l'immeuble. Ils demandaient qu'il soit déclaré que les unités immobilières 1 et 2, décrites comme « locals comercials » (locaux commerciaux) dans l'acte authentique de déclaration d'œuvre nouvelle, division de finca et constitution du régime de propriété horizontale du 5 mai 2003, ne pouvaient pas revêtir la qualification d'éléments privatifs. Ils sollicitaient en conséquence la modification de cet acte, le recalcul des coefficients de participation, l'habilitation de tout copropriétaire à comparaître devant notaire, ainsi que la communication de la décision au notaire instrumentaire.
Le défendeur a soulevé une exception d'incompétence juridictionnelle et, subsidiairement, a conclu au rejet au fond. Par jugement du 10 octobre 2012, le Tribunal de Batlles a débouté les demandeurs et les a condamnés aux dépens.
Les demandeurs ont interjeté appel. Par arrêt du 28 juin 2013, la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté le recours. Le magistrat rapporteur est le Sr Joan Manel Abril Campoy. Le texte ne précise pas les suites éventuelles de cette décision.
## Question de droit
La question centrale était de savoir si des « buits sanitaris » (vides sanitaires) situés au rez-de-chaussée d'un immeuble pouvaient être qualifiés d'éléments privatifs au sens des articles 1 et 3 de la Llei de propietat horitzontal, alors même que :
1. le projet autorisé par la commune ne prévoyait pas leur affectation commerciale et que les appelants soutenaient qu'ils étaient inhabitables et relevaient des éléments communs, notamment comme « fosses » ;
2. l'article 3 de la loi subordonne la consideration d'un élément privatif à l'existence d'une autorisation administrative.
Un second moyen portait sur la connaissance, par les acquéreurs, de la division de la finca au moment de la signature de leurs actes de vente.
Il convient de relever que la Sala Civil a d'emblée délimité son office. Elle se déclare compétente pour qualifier les éléments en privatifs ou communs au regard de la propriété horizontale, mais non pour apprécier les licences de construction ni les éventuelles infractions urbanistiques, qui relèvent de l'ordre juridictionnel administratif.
## Solution et dispositif
La Cour rejette le recours sur l'ensemble des griefs. Elle juge que les vides sanitaires du bloc C peuvent, au regard de la loi sur la propriété horizontale, être configurés comme éléments privatifs.
Le dispositif est ainsi rédigé (texte original en catalan, traduction française fidèle) :
> « DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal dels Srs. Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez i Criado contra la sentència, de data 10-10-2012. Imposar a la part recurrent les costes processals d'aquesta alçada. »
> « REJETTE le recours formé par les représentants processuels des Srs Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez et Criado contre le jugement du 10 octobre 2012. Condamne la partie appelante aux dépens de la présente instance. »
Le raisonnement procède en quatre temps.
**a) Sur la contradiction alléguée dans l'appréciation des preuves.** La Cour constate que le rapport du ministère de l'Aménagement du territoire et le rapport d'expertise (Sr Castilla) ne sont pas contradictoires. Le ministère affirme qu'à priori les vides sanitaires ne peuvent servir de locaux comm
Korpus — Jurisprudence
STSJAD ANDORRA, a 28 de juny del 2013 - ROJ: STSJAD 180/2013
Par demande du 19 juillet 2010, sept copropriétaires (les Srs Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez et Criado) ont saisi le Tribunal de Batlles d'une action dirigée contre le Sr Palau, promoteur de l'immeuble. Ils demandaient qu'il soit déclaré que les unités immobilières 1 et 2, décrites comme « locals comercials » (locaux commerciaux) dans l'acte authentique de déclaration d'œuvre nouvelle, division de finca et constitution du régime de propriété horizontale du 5 mai 2003, ne pouvaient pas revêtir la qualification d'éléments privatifs. Ils sollicitaient en conséquence la modification de cet acte, le recalcul des coefficients de participation, l'habilitation de tout copropriétaire à comparaître devant notaire, ainsi que la communication de la décision au notaire instrumentaire.
Le défendeur a soulevé une exception d'incompétence juridictionnelle et, subsidiairement, a conclu au rejet au fond. Par jugement du 10 octobre 2012, le Tribunal de Batlles a débouté les demandeurs et les a condamnés aux dépens.
Les demandeurs ont interjeté appel. Par arrêt du 28 juin 2013, la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté le recours. Le magistrat rapporteur est le Sr Joan Manel Abril Campoy. Le texte ne précise pas les suites éventuelles de cette décision.
Question de droit
La question centrale était de savoir si des « buits sanitaris » (vides sanitaires) situés au rez-de-chaussée d'un immeuble pouvaient être qualifiés d'éléments privatifs au sens des articles 1 et 3 de la Llei de propietat horitzontal, alors même que :
le projet autorisé par la commune ne prévoyait pas leur affectation commerciale et que les appelants soutenaient qu'ils étaient inhabitables et relevaient des éléments communs, notamment comme « fosses » ;
l'article 3 de la loi subordonne la consideration d'un élément privatif à l'existence d'une autorisation administrative.
Un second moyen portait sur la connaissance, par les acquéreurs, de la division de la finca au moment de la signature de leurs actes de vente.
Il convient de relever que la Sala Civil a d'emblée délimité son office. Elle se déclare compétente pour qualifier les éléments en privatifs ou communs au regard de la propriété horizontale, mais non pour apprécier les licences de construction ni les éventuelles infractions urbanistiques, qui relèvent de l'ordre juridictionnel administratif.
Solution et dispositif
La Cour rejette le recours sur l'ensemble des griefs. Elle juge que les vides sanitaires du bloc C peuvent, au regard de la loi sur la propriété horizontale, être configurés comme éléments privatifs.
Le dispositif est ainsi rédigé (texte original en catalan, traduction française fidèle) :
Reproduction verbatim
« DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal dels Srs. Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez i Criado contra la sentència, de data 10-10-2012. Imposar a la part recurrent les costes processals d'aquesta alçada. »
Reproduction verbatim
« REJETTE le recours formé par les représentants processuels des Srs Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez et Criado contre le jugement du 10 octobre 2012. Condamne la partie appelante aux dépens de la présente instance. »
Le raisonnement procède en quatre temps.
a) Sur la contradiction alléguée dans l'appréciation des preuves. La Cour constate que le rapport du ministère de l'Aménagement du territoire et le rapport d'expertise (Sr Castilla) ne sont pas contradictoires. Le ministère affirme qu'à priori les vides sanitaires ne peuvent servir de locaux comm
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC-289/12
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, el 28 de juny de 2013. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- La representació processal dels Srs. Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez i Criado van interposar demanda, de data 19-07-2010, envers el Sr. Palau, en virtut de la qual sol·licitava que es declarés que les unitats immobiliàries 1 i 2, descrites com a locals comercials en l'escriptura pública de declaració d'obra nova, divisió de finca i constitució del règim de propietat horitzontal no poden tenir la consideració de privatives i, per tant, s'ha de modificar l'esmentada escriptura, es procedeixi al recàlcul dels coeficients, es faculti a qualsevol propietari per a comparèixer davant de Notari, una vegada ferma la resolució judicial que es dicti, per a atorgar escriptura pública de modificació de la divisió de finca i obra nova, es comuniqui la resolució que es dicti al Notari Sr. Villalba, als efectes de modificar l'escriptura de 5-05-2003 i amb imposició de les costes processals.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 289/12 — Décision commentée
La representació processal de la part defenent, per escrit de data 20-09-2010, va articular excepció de manca de jurisdicció i, subsidiàriament quant al fons, va sol·licitar la desestimació de la demanda, amb imposició als agents de les costes processals.
II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 10-10-2012, amb la següent part decisòria: "DECIDEIX: Que ha de desestimar i desestima en tots els seus termes la demanda formulada pels Srs. Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez i Criado contra el Sr. Palau, absolent-se aquest darrer de les pretensions dels primers i imposant als demandants les costes processals ocasionades inclosos els honoraris d'advocat i procurador del defenent a acreditar en període d'execució de sentència".
III.- La representació processal de la part agent va interposar recurs contra la sentència d'instància i, en data 2-04-2013, va presentar escrit de conclusions, segons els quals i pels motius continguts en el mateix, demana la revocació de la resolució dictada. Per el contrari, la representació processal de la part defenent va articular, en data 25-04-2013, escrit de contesta a les conclusions, pel qual sol·licitava la desestimació del recurs, amb imposició de les costes processals a la part recurrent.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.
FONAMENTS DE DRET
I.- Els motius o greuges en els quals la part agent fonamenta el seu recurs són, en essència, els que segueixen. En primer terme, entén que el raonament del jutjador a quo esdevé contradictori perquè fonamenta el reconeixement del caire privatiu dels elements litigiosos en el pronunciament del Ministeri D'Ordenament Territorial, en el qual es manifesta que els mateixos no són habitables i no poden tenir cap ús en cap cas. Entén que la interpretació autèntica del Ministeri d'Ordenament Territorial no pot ésser desvirtuada per un informe pericial que es recolza en una normativa comunal anterior a l'any 2000, que ha estat substituïda per la Llei del sòl i que vulnera la normativa urbanística.
En segon terme, argumenta que no es pot compartir tampoc el criteri del jutjador d'instància, segons el qual els buits sanitaris poden ésser conceptuats com a elements privatius (arts. 1 i 3 Llei de propietat horitzontal) per quant no es pot atribuir aquest contingut als preceptes referits, ja que els buits sanitaris no existeixen als efectes de divisió de la finca, normativament no poden tenir cap ús i són inhabitables i no estan emparats en la llicència constructiva, a la vegada que l'article 3 condiciona la consideració d'element privatiu a disposar de l'autorització administrativa i aquests buits sanitaris poden ésser entesos com a foses i, per tant, elements comuns de l'article 1.
En tercer terme, afirma que no es pot compartir l'asseveració que els demandants coneixien, quan van formalitzar les seves compravendes en document públic, la divisió de la finca, atès que aquesta no es va acompanyar amb les escriptures de compravenda i es fa esment a la divisió, però sense fer referència a altres unitats o buits sanitaris.
II.- Esdevé necessari efectuar una primera precisió relativa a l'objecte del present recurs. Aquesta Sala esdevé competent pel coneixement del recurs i en relació a la determinació de què poden ésser conceptuats elements privatius o comuns a l'empara de la legislació sobre propietat horitzontal, però no respecte de l'àmbit de les llicències constructives o de les possibles infraccions urbanístiques en què es pugui haver incidit, atès que el control administratiu de l'actuació del promotor i les possibles infraccions que hagi pogut cometre en aquest àmbit constitueixen matèria del coneixement de l'ordre jurisdiccional administratiu i no civil.
Establerta l'anterior consideració obra a les actuacions l'informe del Ministeri d'Ordenament Territorial (folis 178 a 180) en el qual, en relació als extrems que ara interessen, es determina, en primer lloc, que el projecte de construcció, autoritzat pel Comú en data 16-02-2000, inclou a l'XXXX, sis habitatges, locals tècnics per a calderes i comptadors, trasters i places d'aparcament. En segon lloc, que el projecte que es va autoritzar preveu dos buits sanitaris a la planta baixa. I, en tercer lloc, que si bé els buits sanitaris són espais inclosos en un edifici que resten tancats i sense cap ús, que no computen als efectes de superfície edificada i no poden ésser ocupats ni habitables, també s'afirma que la raó de que no puguin ésser utilitzables es troba en diferents motius, com la insuficiència d'alçada, l'absència de ventilació, la dificultat d'accés, etc. i que per a poder destinar un buit sanitari a local comercial caldria sol·licitar i obtenir la llicència d'ampliació de l'edifici (si normativament és possible) i que l'espai corresponent al buit sanitari complís amb les condicions d'habitabilitat requerides: dimensions, alçada lliure, ventilació natural, enllumenat, accessibilitat, etc.).
Per tant, al marge de les possibles conseqüències de destinar els buits sanitaris com a locals, sense haver sol·licitat l'oportuna llicència d'ampliació de l'edifici, aquest extrem s'haurà de dilucidar, en el seu cas, en la jurisdicció administrativa, però sí que s'ha de posar de relleu des d'ara que no existeix la contradicció que denuncia la recurrent, tota vegada que l'informe si bé afirma que a priori els buits sanitaris no es poden destinar a local comercial, sí ho poden ésser, al marge de la corresponent habilitació administrativa, si compleixen amb un seguit de requisits per a poder ser locals comercials.
I en el sentit indicat, consta l'informe pericial del Sr. Castilla (folis 172 a 174) que refereix que els buits sanitaris tenen totes les característiques d'habitabilitat, accés des de l'exterior, possibilitat de ventilació lateral serveis, alçada i superfície per a poder ser destinats a qualsevol ús privatiu que es trobi permès a les plantes soterrànies, a la qual cosa afegia que això ja s'havia efectuat en altres edificis de la parròquia d'Escaldes-Engordany.
Aleshores, de l'anàlisi de l'informe del Ministeri i de l'informe pericial, en consonància amb la interpretació efectuada, no es pot considerar que el jutge a quo hagi incurrogut en cap contradicció a l'hora d'apreciar el valor probatori dels mateixos i, per tant, aquest primer motiu de greuge ha de ser desestimat.
III.- El segon dels greuges requereix l'anàlisi d'allò que es preveu als articles 1 i 3 de la Llei de propietat horitzontal per tal de determinar si els buits sanitaris previstos en l'XXXX poden ésser conceptuats com a elements privatius o han de ser, com pretén la part recurrent, en tot cas, elements comuns.
Ja s'ha indicat que l'argumentari que els buits sanitaris per a poder ser elements privatius han d'estar previstos a la llicència administrativa és un extrem a ventilar a la jurisdicció administrativa i que no són susceptibles de cap ús ni d'ocupació no es pot extreure de l'informe del Ministeri, sinó que en aquest es preveu que puguin ésser locals si compleixen amb un seguit de pressupòsits, que ja s'ha posat de manifest en l'informe pericial de l'Arquitecte Sr. S., que concorren, i que caldrà tramitar l'oportuna modificació del projecte, però aquest darrer extrem de no portar-se a terme, no impedeix la consideració d'aitals elements com a privatius, sinó que constituirà una discordança entre l'habilitació administrativa i la realitat física, amb les conseqüències i els efectes que es puguin derivar en l'àmbit administratiu.
Al marge de les consideracions anteriors, en l'escriptura definitiva de declaració d'obra nova, divisió de la finca i constitució de propietat horitzontal es feia constar que el XXXX es dividia en 8 unitats immobiliàries, dos d'ells essent els buits sanitaris que es referien com a locals i com a elements privatius, amb inclusió de la seva superfície i amb assignació d'un coeficient de participació.
L'article 1 de la Llei de propietat horitzontal assenyala com a elements comuns de l'immoble els necessaris per al seu ús adequat i gaudi (sòl, vol, fonaments i teulades); els elements estructurals, les façanes i cobertes amb revestiments exteriors; el portal, escales, porteries, passadissos, murs, fosses i patis; els ascensors, instal·lacions, conduccions i canalitzacions d'aigua, gas, electricitat, calefacció i aire condicionat; antenes col·lectives i instal·lacions per a serveis audiovisuals o de telecomunicacions, així com elements materials i jurídics que per natura o destinació siguin indivisibles. Com es pot observar en el present precepte s'efectua una enumeració no exhaustiva dels elements comuns, sinó merament indicativa, però aquesta enumeració no inclou els buits sanitaris i, a diferència de la seva consideració com a fosses, que indica la recurrent, cal estar a dos paràmetres que abonen la seva configuració en el present cas com a elements privatius: una, que com la sentència a quo assenyala poden ésser configurats com a elements privatius aquells elements que no siguin necessaris per a ús comú i com en l'escriptura de declaració d'obra nova, de 5-05-2003 (folis 246 i 247), es refereixen com a locals comercials, els quals tenen accés directe des del passadís comunitari, i s'han configurat com a unitats immobiliàries susceptibles d'aprofitament independent; i dues, que el propi informe del Ministeri d'Ordenament Territorial ja contempla la hipòtesi (foli 180) que un buit sanitari es pugui conceptuar com a local comercial amb el compliment de les condicions d'habitabilitat requerides i prèvia habilitació administrativa, la qual cosa comporta la possibilitat de conceptuar com a element privatiu un buit sanitari.
I tampoc l'article 3 de la Llei impedeix aquesta configuració com a elements privatius dels buits sanitaris, atès que l'exigència que la descripció de l'edifici ha de ressenyar el títol de propietat, les autoritzacions administratives de construcció, la cèdula d'habitabilitat global i les característiques físiques, tota vegada que l'autorització administrativa a la que fa referència l'article és l'autorització de construcció de l'edifici, però que si manca la concreta autorització d'alguns elements privatius, els efectes i conseqüències que això pugui generar des de l'òrbita administrativa no impedeix, si l'element descrit reuneix les condicions d'habitabilitat per a ser susceptible d'aprofitament independent i té accés des d'un element comú o des de la via pública.
IV.- I, en darrer terme, sosté que no es pot compartir l'asseveració que els demandants coneixien, quan van formalitzar les seves compravendes en document públic, la divisió de la finca, atès que aquesta no es va acompanyar amb les escriptures de compravenda i es fa esment a la divisió.
Tampoc aquest greuge pot ésser admès per dues raons. La primera perquè el present greuge, encara que es pogués admetre, no impediria l'assoliment de les conclusions anteriors, segons les quals els buits sanitaris del bloc c, d'acord amb les condicions d'habitabilitat que presenta, poden ésser configurats, des de l'òptica de la llei de propietat horitzontal, com a elements privatius. I, la segona, perquè el que assevera el jutge a quo és que els adquirents de les unitats immobiliàries coneixien que s'havia atorgat la divisió de la finca i la seva constitució en propietat horitzontal. Així, en els folis 63, 79, 94, 109, 120 i 134) de les diverses escriptures de compravenda es refereix que el XXXX ha estat descrit a l'escriptura de declaració d'obra nova, divisió de finca i constitució de règim de propietat horitzontal de 5-05-2003, en el qual consten, com amb anterioritat s'ha referit, els locals comercials que es corresponen amb els buits sanitaris.
Decisio
V.- Les anteriors consideracions justifiquen la desestimació del recurs i la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal dels Srs. Castrillo, Bernat, Cano, Luís, Zapata, Gutierrez i Criado contra la sentència, de data 10- 10-2012. Imposar a la part recurrent les costes processals d'aquesta alçada.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.