STSJAD 62/2014 (ECLI:AD:TSJADAD:2014:62)

Faits et procédure

Le 20 novembre 2006, M. Mercader et la société Salcedo, SL, promotrice d'une résidence, ont conclu un contrat intitulé « contrat de promesse de vente » portant sur un appartement et une place de parking situés à Llorts, paroisse de Canillo. Le prix total était de 300 310 euros. La promotrice s'engageait à livrer les unités dans un délai maximal de 32 mois à compter de la signature, soit, selon la décision, le 20 juillet 2009. L'acquéreur a versé des acomptes pour un montant total de 75 077 euros, le solde devant être réglé lors de la signature de l'acte authentique de vente.

La livraison prévue n'a jamais eu lieu. La licence d'utilisation a été délivrée le 13 décembre 2010 et la cédule d'habitabilité le 30 décembre 2010. Selon la décision, la promotrice a informé l'acquéreur le 11 janvier 2011 qu'il pouvait procéder à la signature de l'acte. En février 2011, le vendeur a proposé deux autres appartements, que l'acquéreur a refusés. Une proposition de résiliation amiable datée du 25 février 2011, prévoyant la restitution des 75 077 euros sans indemnité, n'a pas été signée. Par lettres d'avocat des 13 avril 2011 et 1er décembre 2011, l'acquéreur a déclaré le contrat résolu pour défaut de livraison et réclamé la restitution des sommes versées.

Saisi le 27 février 2012 selon la procédure ordinaire, le Tribunal de batlles (section civile) a, par jugement du 21 octobre 2013, prononcé la résolution du contrat et condamné la société à payer 75 077 euros, ainsi que les dépens. La société Salcedo, SL a interjeté appel en soutenant qu'une novation tacite était intervenue.

Question de droit

La question posée était de savoir si le retard dans la livraison d'un bien vendu sur plans avait fait l'objet d'une novation tacite du contrat, ayant pour effet de substituer à la date initiale une nouvelle date de livraison et de priver l'acquéreur du droit de demander la résolution pour inexécution.

Plus précisément, la Cour devait apprécier si un acte accompli par l'acquéreur, en l'espèce une demande d'autorisation d'investissement étranger en immobilier portant sur le bien objet du contrat, pouvait caractériser la volonté commune des parties de modifier la date de livraison.

Solution et dispositif

La Sala Civil relève d'abord que la date de livraison constituait une condition essentielle du contrat, la promotrice, professionnelle de l'immobilier, étant tenue d'accomplir toute la diligence nécessaire pour livrer le bien, sans justification suffisante du retard. Elle aborde ensuite la question de la novation en rappelant que « la novació mai es presumeix ». Selon la Cour, la novation tacite est admise par les tribunaux andorrans, mais elle ne peut se déduire du silence des parties ; elle doit résulter d'un comportement concluant, traduisant une volonté nouvelle, claire et incompatible avec la relation obligatoire originaire.

Appliquant ces critères, la Cour retient que, treize mois après la date prévue de livraison,