STSJAD 202/2014 (ECLI:AD:TSJADAD:2014:202)

Faits et procédure

Par acte du 21 juillet 2010, les époux ou frères Vives et Sancho (les demandeurs) ont assigné M. Barba (le défendeur), locataire d'un local commercial affecté à une clinique dentaire. Ils sollicitaient à titre principal la résolution d'un précaire, subsidiairement l'extinction d'un contrat de bail et le paiement d'une somme d'argent, et, à titre plus subsidiaire encore, la résolution du bail et le paiement d'une somme. Le défendeur a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle.

Le Tribunal de Batlles, par jugement du 7 mai 2014, a rejeté la demande principale au fond. Il a accueilli, s'agissant des prétentions subsidiaires, l'exception dilatoire d'inadéquation de procédure soulevée par le défendeur, laissant « imprejutjades » les questions ainsi soulevées, et a mis les dépens à la charge des demandeurs.

Les demandeurs ont interjeté appel. Ils soutenaient, en substance, que la procédure ordinaire offrait davantage de garanties, que l'économie processuelle et le droit à une tutelle juridictionnelle effective commandaient de retenir l'ensemble des prétentions, et que la nature de la cession litigieuse ne relevait pas du bail. Le défendeur a conclu à la confirmation, avec condamnation de l'appelant aux dépens.

Le litige portait donc sur une bande de terrain d'un mètre cinquante de largeur entourant le local loué. Le rapporteur était M. Joan Manel Abril Campoy, la formation comprenant également MM. Pere Pastor Vilanova et Vincent Anière.

Question de droit

La Sala civil devait trancher deux questions successives :

1. Qualification juridique : la cession de la bande périphérique d'un mètre cinquante constitue-t-elle un précaire, c'est-à-dire une jouissance gratuite et révocable à tout moment à la demande du propriétaire, ou un bail ?

2. Adéquation de la procédure : si la cession relève du bail, la prétention relative à l'extinction, à la résolution et à l'indemnisation peut-elle être tranchée dans la procédure ordinaire, ou faut-il accueillir l'exception d'inadéquation et renvoyer les parties à la procédure spéciale prévue pour les baux de locaux urbains ?

Accessoirement, se posait la question de la répartition des dépens de première instance et d'appel, au regard de la faculté offerte par la Novel·la 82, chapitre X, d'exonérer une partie des dépens lorsque subsistent des doutes de fait ou de droit.

Solution et dispositif

Sur la qualification. La Cour rejette le moyen tiré du précaire. Elle fonde sa décision sur l'interprétation des deux contrats de bail successifs, datés du 20 avril 1997 et du 1er octobre 2001, conclus entre les mêmes parties pour l'exploitation d'une clinique dentaire. Dans chacun d'eux, le bailleur s'oblige à laisser au locataire, sur tout le périmètre du local, un espace d'au moins un mètre cinquante. Le juge retient plusieurs éléments convergents : la volonté commune exprimée dans les clauses ; le lien fonctionnel entre cette cession et la location des locaux, adaptée à la finalité poursuivie ; une durée identique à celle de la location principale, compte tenu des investissements réalisés ; et l'existence d'un prix, en ce que le lo