Résumé éditorial

# STSJAD 238/2014 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Administrativa, 21 novembre 2014) > Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Administrativa, 21 novembre 2014, ROJ STSJAD 238/2014, ECLI:AD:TSJADAD:2014:238, recours n° 46/14 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) ## Faits et procédure La requérante a acquis un immeuble bénéficiant, dans un premier temps, de l'exonération de l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières (ITPI). Cette exonération était subordonnée à la condition que le bien constitue l'habitation habituelle et permanente de l'acquéreur pendant une période minimale de quatre ans à compter de l'occupation. Par deux résolutions des 1er juin et 28 août 2012, l'administration a déclaré la perte de l'exonération et a réclamé le paiement de l'impôt correspondant. La requérante a contesté ces actes devant la Sección Administrativa du Tribunal de Batlles, qui a rejeté sa demande par un jugement du 7 mars 2014. Elle a interjeté appel. Elle reconnaissait n'avoir occupé le logement que pendant les deux premières années, mais soutenait que son déménagement ultérieur résultait d'un cas de force majeure. Selon elle, la copropriété avait connu une forte défaillance de paiement des charges, à la suite de laquelle l'immeuble n'aurait plus été chauffé pendant deux ans, le rendant inhabitable. L'administration (le Gouvernement d'Andorre) s'est opposée à l'appel en soutenant que la condition légale n'était pas remplie et que ni l'inhabitabilité ni la force majeure n'étaient établies. Le recours a été examiné sans audience orale, par substitution de la procédure écrite (conclusions). La requérante a sollicité une mesure probatoire en appel, que la Cour a jugée superflue. ## Question de droit La question soulevée était de savoir si l'impossibilité de satisfaire à l'obligation d'occupation effective de quatre ans, imputée à des défaillances de paiement de copropriétaires, peut être qualifiée de force majeure et justifier le maintien de l'exonération fiscale. Plus précisément, la Cour devait déterminer : 1. si le logement était, en fait, devenu inhabitable du fait de l'absence de chauffage ; 2. si la situation invoquée revêtait les caractères de la force majeure, entendue comme un événement imprévisible ou, à supposer qu'il soit prévisible, inévitable. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel et confirme le jugement de première instance. Son raisonnement repose sur deux motifs distincts, dont le second est autonome. **Sur le défaut de preuve.** La Cour relève que la requérante ne démontre que la situation de défaillance de paiement, et non l'absence effective de chauffage pendant toute la période ni l'inhabitabilité du logement. Elle retient que la copropriété aurait pu recourir à d'autres moyens de chauffage et que d'autres copropriétaires ont continué d'occuper l'immeuble sans interruption. Ces éléments fondent l'appréciation factuelle selon laquelle l'inhabitabilité n'est pas établie. **Sur la notion de force majeure.** À titre subsidiaire mais expressément, la Cour écarte la qualification. La morosité de certains copropriétaires ne constitue pas, selon elle, un événement imprévisible ou inévitable susceptible de justifier l'inapplication des conditions légales de l'exonération. **Sur la preuve sollicitée en appel.** La production demandée (relative aux procédures de recouvrement engagées par la copropriété) est jugée inutile, car elle ne pourrait établir ni l'inhabitabilité ni la force majeure. Le dispositif, traduit du catalan, est reproduit ci-dessous : > « Premier.- Rejeter le recours d'appel interjeté par M^me^ Esparza contre le jugement rendu le 7 mars 2014 par la Section administrative du Tribunal de Batlles, lequel est confirmé dans ses propres termes. > > Deuxième.- Ne pas statuer spécialement sur les dépens exposés dans la présente instance. > > Le présent jugement est définitif et exécutoire. > > Ordonnons que, une fois accomplies les formalités prévues à l'article 76 de la Loi sur la juridiction administrative et fiscale, les pièces originales accompagnées de la certification du présent jugement soient transmises au Tribunal de Batlles, Section administrative dont elles proviennent, et que les actes du Tribunal soient classés. » ## Portée et enseignement pratique **Une condition de durée appréciée strictement.** La décision confirme que l'exonération de l'ITPI pour l'acquisition d'une habitation principale suppose une occupation effective et continue pendant quatre ans. Le seul fait que l'acquéreur ait occupé le bien pendant deux ans ne suffit pas, et la juridiction n'a pas à rechercher si l'intéressé a eu une intention d'occupation durable. Le texte de

STSJAD ANDORRA, a 21 de novembre del 2014 - ROJ: STSJAD 238/2014

STSJAD ANDORRA, a 21 de novembre del 2014 - ROJ: STSJAD 238/2014

Sources citées

Jurisprudence (1)