I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJ Andorre, Sala Civil, 28 mai 2015 (ROJ STSJAD 115/2015)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 28 mai 2015, recours n° 75/15, ROJ STSJAD 115/2015, ECLI:AD:TSJADAD:2015:115 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La bailleresse, Mme Miró, a agi en résolution d'un contrat de bail portant sur un chalet situé à La Massana, ainsi qu'en paiement de sommes, à l'encontre de son locataire, M. Somoza, en raison d'arriérés de loyers et de charges connexes. Le bail, conclu le 10 octobre 2005, prévoyait une durée de dix ans et un loyer trimestriel de 900 euros. Il mettait à la charge du preneur la réalisation des travaux nécessaires « pour tal que l'habitatge ... sigui habitable i obtingui el certificat d'habitabilitat corresponent » (folio 118). Les parties avaient en outre stipulé expressément que ces travaux accédaient à la propriété de l'immeuble « sense dret a cap indemnització » (folio 119).
Le défendeur s'est partiellement allié aux prétentions de la demanderesse, en sollicitant la prise en compte du coût des travaux réalisés dans le logement, évalué à 4 513,57 euros en première instance. Par jugement du 31 octobre 2014, le Tribunal unipersonnel du Batlle a prononcé la résolution du bail à compter de mai 2013, ordonné l'expulsion du preneur et l'a condamné au paiement de 1 663,30 euros d'arriérés, d'une somme mensuelle équivalente au loyer convenu, ainsi que de frais d'eau, les sommes versées étant déduites. Il a mis les dépens à la charge du défendeur, y compris les honoraires d'avocat et de procureur.
M. Somoza a interjeté appel. Il demandait la révocation du jugement en tant qu'il rejetait la compensation du prix des travaux, qu'il chiffrait cette fois à 11 990,77 euros, et sollicitait l'absence de condamnation aux dépens. Il soutenait que le logement n'était pas habitable, que les travaux accomplis étaient indispensables à son habitabilité et non des améliorations, et que le loyer convenu devait être sensiblement inférieur au montant retenu.
Le recours est porté devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia, composée des magistrats Joan Manel Abril Campoy, Pere Pastor Vilanova et Vincent Anière, le second étant magistrat rapporteur.
Question de droit
La question posée à la juridiction d'appel était la suivante : le preneur qui a réalisé, en exécution d'une clause du bail, des travaux destinés à rendre le logement habitable peut-il obtenir la compensation de leur coût avec les loyers et indemnités dont il est redevable, alors que le contrat stipule que ces travaux accèdent à la propriété du bailleur « sans droit à aucune indemnité »
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
« Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent: »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 28 de maig del 2015 - ROJ: STSJAD 115/2015 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« I.- En les actuacions núm. 2000752/13, seguides segons el procediment establert en la llei d'arrendaments de finques urbanes i instades per la Sra. Miró contra el Sr. Somoza, en data 31 d'octubre del 2014, l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "Primer.- Que estimant majoritàriament la demanda formulada per la representació processal de la Sra. Miró contra el Sr. Somoza he de declarar i declaro la resolució del contracte subscrit per sengles parts en judici, a comptar del mes de maig del 2013, ordenant ensems … »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem. »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 28 mai 2015 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC.- 0000075/2015 ORIGEN: 2000752/2013 - 00
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, el 28 de maig del 2015.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- En les actuacions núm. 2000752/13, seguides segons el procediment establert en la llei d'arrendaments de finques urbanes i instades per la Sra. Miró contra el Sr. Somoza, en data 31 d'octubre del 2014, l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "Primer.- Que estimant majoritàriament la demanda formulada per la representació processal de la Sra. Miró contra el Sr. Somoza he de declarar i declaro la resolució del contracte subscrit per sengles parts en judici, a comptar del mes de maig del 2013, ordenant ensems el desnonament immediat de la part arrendatària, i condemnant-la per tant a deixar les parcel·les de terreny assenyalades amb el número 40 i 41 radicades a la Urbanització - , així com el xalet el qual s'hi troba bastit en les mateixes, de la Massana, lliures, vàcues, expedites i a la lliure disposició de la part arrendadora. Segon.- Condemnar al Sr. Somoza a pagar a la part agent: - la quantitat de 1663,30.- euros en concepte de lloguers impagats i corresponent als mesos de desembre del 2012, gener, febrer, març i abril del 2013, juntament amb els interessos legals devengats des de la data de contesta a la demanda, a saber el dia 18 de juny del 2013. - la quantitat mensual equivalent a la renda pactada, a saber 332,66.- euros mensuals, a partir del mes de maig del 2013 i fins al dia en què es procedeixi a retornar a la part arrendadora la possessió de la unitat immobiliària objecte dels presents autes, tot plegat juntament amb els interessos legals devengats des de la data de contesta a la demanda, a saber el dia 18 de juny del 2013. - La quantitat de 41.- euros en concepte de consum d'aigua des del 20 de març del 2013, així com futurs serveis d'aigua que generin fins al retorn de la possessió, sempre i quan siguin degudament acreditades en període d'execució de sentència. Havent-se de descomptar d'aquestes sumes la quantitat de 665,32.- euros que el Sr. Somoza ha abonat a la part agent. Tercer.- Fer imposició a la part defenent de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i de procurador, a acreditar en període d'execució de sentència".
II.- El Sr. Somoza ha interposat recurs d'apel·lació contra aquesta resolució.
La part apel·lant sol·licita la revocació de la sentència adoptada per l'Hble. Batlle, en el sentit de que li sigui compensat el preu de les obres realitzades en el xalet arrendat i sense efectuar especial condemna en costes judicials.
Els arguments revocatoris són els següents: la vivenda arrendada no era habitable i va haver de realitzar molts treballs per adequar-la; va esmerçar-hi 11.990,77 EUR; no havia realitzat millores sinó obres indispensables per garantir l'habitabilitat dels llocs; el lloguer pactat havia de ser molt inferior als 332,60 EUR establerts.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.
FONAMENTS DE DRET
I.- La Sra. Miró va formular demanda en resolució de contracte d'arrendament i de reclamació de quantitat contra el Sr. Somoza per raó de l'impagament de rendes i altres despeses connexes. El defenent es va aplanar parcialment a la demanda, tot reclamant la presa en compte de les obres efectuades en la vivenda de l'arrendadora (4.513,57 EUR). La demanda ha estat estimada substancialment i sense donar lloc a la compensació esmentada.
II.- El recurs de revisió es limita a combatre el refús de la instància a descomptar el preu de les repetides obres.
Segons el contracte d'arrendament del dia 10 d'octubre del 2005, els contractants van pactar, entre altres extrems, un termini d'arrendament per 10 anys, una renda trimestral de 900 EUR, com també l'obligació, a càrrec de l'arrendatari, de fer les obres necessàries "per tal que l'habitatge ... sigui habitable i obtingui el certificat d'habitabilitat corresponent" (foli 118). A l'ensems, ambdues parts van convenir, expressament, que les obres i treballs accedien a la propietat de l'immoble "sense dret a cap indemnització" (foli 119).
Per tant, és innegable que l'arrendatari era perfectament sabedor que el xalet no revestia les condicions mínimes d'habitabilitat i que li pertocava assumir, sense dret de repetició, les despeses corresponents. Tot i així, no apareix cap mena d'abús per part de la propietat doncs va acceptar un termini d'arrendament molt superior al mínim legal i una renda reduïda. En aquestes condicions, el recurrent no pot pretendre cap compensació i, encara menys, quan hi va renunciar contractualment amb ple coneixement de causa. El recurs d'apel·lació no pot prosperar per via de conseqüència.
III.- La desestimació del recurs d'apel·lació dóna lloc a la condemna de la part recurrent a satisfer les costes judicials d'aquesta alçada per la regla del venciment (Codi 7, 51, 5), inclosos honoraris d'advocat i de procurador.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els usos i costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat pel Sr. ENTITY_5; CONFIRMAR la Sentència de l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle del dia 31 d'octubre del 2014; condemnar el Sr. Somoza a satisfer les costes judicials d'aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
Subir
Diccionario RAE