Résumé éditorial

# Juridiction andorrane, — (STSJAD 194/2015) > Décision commentée : Juridiction andorrane, — (STSJAD 194/2015, ECLI:AD:TSJADAD:2015:194) ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) ## Faits et procédure Par un contrat privé du 26 juin 2006, Mme Manzanares, architecte et promotrice immobilière, et M. Tejada conviennent d'une permuta intégrale. Mme Manzanares doit réaliser une promotion immobilière sur le terrain de M. Tejada, en contrepartie de huit unités immobilières, huit places de stationnement et huit débarras. L'opération est subordonnée à une condition suspensive : l'obtention, par les démarches de Mme Manzanares, d'une unité d'actuation unique ou majoritaire à hauteur de 75 % et d'une surface construite minimale de 3 500 m², dans un délai prorogé au 30 avril 2008. Le contrat prévoit sa nullité si l'autorisation n'est pas obtenue. Mme Manzanares soutient avoir satisfait à la condition : le terrain a été inclus dans une unité d'actuation de 3 610 m² de surface brute, classée en sol urbain consolidé de gestion directe, et les autorisations de construction ont été délivrées. M. Tejada ayant refusé de régulariser par acte notarié, elle a saisi le Tribunal de Batlles d'une action tendant à l'élévation à public du contrat, à titre principal, et à l'indemnisation, à titre subsidiaire, pour un montant total de 2 783 540,80 euros. Les exceptions de préjudicialité et de litispendance soulevées par M. Tejada ont été rejetées par décision incidente du 6 avril 2010, pour des motifs qui ne sont pas repris en appel. Par sentence du 27 mai 2014, le Tribunal de Batlles a fait droit intégralement à la demande principale et condamné M. Tejada à formaliser la permuta dans un délai de quinze jours naturels à compter de la fermeté de la décision. M. Tejada étant décédé le 3 juin 2014, la procédure a été reprise par ses héritiers et sa veuve usufruitière, qui ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rendu la présente décision le 21 juillet 2015. ## Question de droit La décision soulève quatre questions. La première est procédurale : les appelants peuvent-ils fonder leur recours sur des moyens de nullité (vice du consentement par dol, absence de cause licite, contrariété à l'ordre public et aux bonnes mœurs) qui n'avaient pas été soumis au premier juge ? La deuxième porte sur la réalisation de la condition suspensive : la requalification urbanistique et l'autorisation administrative obtenues après le terme convenu peuvent-elles être regardées comme satisfaisant la condition ? La troisième concerne la validité de la cause du contrat. La quatrième, enfin, est de savoir si l'imprécision de certaines stipulations (qualités et localisation des logements, dimensions des débarras et des places) fait obstacle à l'exécution forcée de l'engagement. ## Solution et dispositif Le Tribunal Superior rejette l'appel et confirme la sentence de première instance. Sur le premier point, il retient que les moyens tirés du dol, de l'absence de cause licite et de la contrariété aux bonnes mœurs auraient dû être présentés en première instance, le principe *pendente appellatione nihil innovetur* interdisant de les introduire en appel. Il ajoute que le défendeur n'a pas démontré la nullité

STSJAD ANDORRA, a 21 de juliol del 2015 - ROJ: STSJAD 194/2015

STSJAD ANDORRA, a 21 de juliol del 2015 - ROJ: STSJAD 194/2015

Sources citées

Jurisprudence (1)