Juridiction andorrane, — (STSJAD 326/2015)

Faits et procédure

Le litige porte sur un contrat de bail d'un local commercial conclu le 24 avril 2006 entre M. Gálvez, bailleur, et la société S., S.L., preneuse. Le loyer mensuel initial était de 8 000 euros, révisable annuellement. La décision indique qu'il s'élevait à 8 256 euros jusqu'en juin 2009 (non précisé dans la décision pour les révisions intermédiaires).

À partir de juillet 2009, le preneur a unilatéralement réglé des loyers de 7 250 euros, puis, à compter de janvier 2010, de 5 000 euros. Le bailleur a émis les quittances correspondantes, mais aucun document n'est versé pour la période de janvier à avril 2010. Le preneur a notifié la résolution du bail. Les clés ont été déposées à la Batllia le 30 avril 2010 et retirées le 4 mai 2010. Selon les écritures, la notification de résolution avait été reçue le 15 avril 2010.

Le bailleur a introduit une action le 1er février 2011 contre la société preneuse et la société H. Puga, S.A.U., en paiement de 30 696,25 euros, intérêts légaux et dépens. Les défenderesses ont formé une demande reconventionnelle et la société H. Puga a soulevé un défaut de légitimation passive.

Par sentence du 2 septembre 2015, le Batlle a accueilli partiellement la demande principale comme la reconventionnelle. Il a condamné les héritiers de M. Gálvez à restituer à S., S.L. la somme de 13 741,45 euros, correspondant au dépôt de garantie versé à la conclusion du bail. Les héritiers ont interjeté appel, en contestant trois points : la réduction du loyer, le refus de réclamer le loyer de mai 2010, et le rejet des frais de constat notarié et de burofax.

Question de droit

La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice devait trancher trois questions :

1. La modification du loyer par des accords verbaux et des comportements postérieurs à la conclusion du bail. Il s'agissait de savoir si la baisse des loyers, non formalisée par écrit, pouvait être tenue pour établie et si les héritiers pouvaient utilement opposer au preneur les quittances émises sans réserve.

2. Le loyer dû pour la période de préavis. La question était de savoir si le preneur, qui avait restitué les locaux avant l'échéance du préavis d'un mois prévu par la loi n° 31/2008, restait redevable des loyers jusqu'à l'expiration de ce délai.

3. Le caractère indemnisable des frais exposés par le bailleur. Il fallait déterminer si les frais de l'acte notarié de constat de l'état des lieux et du burofax constituaient une dépense nécessaire, imputable au preneur.

Solution et dispositif

Sur le premier point, la Cour rejette le grief des héritiers. Elle retient que la réduction des loyers a été réalisée et que les quittances ont été émises par le bailleur lui-même. Elle relève qu'aucune contrainte du preneur n'est établie, que les baisses coïncident avec la crise économique et sociale débutée en 2008, et qu'aucune réclamation ni réserve du bailleur n'est intervenue avant la notification de résolution. Elle en conclut que la modification des loyers est établie, d'abord à 7 250 euros, puis à 5 000 euros, « en