Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Administrativa, 20 avril 2017, ROJ STSJAD 161/2017 (ECLI:AD:TSJADAD:2017:161)

Faits et procédure

La société I. SL a transmis en pleine propriété à la société Daza, par acte notarié du 29 décembre 2011, un immeuble dénommé « X », situé à Andorre-la-Vieille, pour une valeur déclarée de 13 185 342,06 euros. Ce bien avait été acquis par I. SL le 30 juillet 1999 pour 9 315 687,62 euros, somme exprimée en pesetas dans la décision.

Par lettre du 1er décembre 2014, le directeur adjoint de l'Inspection tributaire a informé le contribuable que le bien était surévalué, l'écart de base imposable étant de −6 200 842,06 euros. Daza a formé opposition et produit une expertise contradictoire, réalisée par la société P., qui retenait une base imposable de 13 185 842 euros. L'Administration a alors confié une troisième évaluation à la société E. SL, qui aboutissait à 8 064 024,67 euros, soit un écart de −5 121 317,39 euros par rapport à la valeur déclarée.

Par résolution du 22 juin 2015, la Commission technique tributaire a retenu comme « valeur réelle » de l'immeuble le montant résultant de la seconde évaluation sollicitée par l'Administration. Daza a saisi la juridiction administrative en demandant la nullité de cette résolution, subsidiairement son annulation.

Le Tribunal de batlles, par jugement du 26 octobre 2016, a fait droit à la demande. Le Govern d'Andorra a interjeté appel le 22 décembre 2016. La Sala Administrativa du Tribunal superior de justícia a été saisie sous le numéro de rôle TSJA-0000123/2016 (protocole 2000059/2015).

Question de droit

La question posée à la Cour était de savoir si l'Administration, qui entendait établir une sous-évaluation fiscale ou une surévaluation de la base imposable au regard de la valeur réelle d'un bien, rapportait la preuve suffisante de cette valeur pour fonder la résolution attaquée. Le litige portait donc, en substance, sur le fardeau et la force probante des éléments d'évaluation produits par l'Administration face à une expertise contradictoire du contribuable.

Plusieurs questions accessoires étaient soulevées par les parties : la motivation du rapport du taxateur administratif, identifiée par Daza comme insuffisante, et le choix de la méthode du coût plutôt que de la méthode par comparaison, présentée comme préférable en présence de transactions similaires. La décision ne tranche pas expressément ces moyens de manière autonome. Elle se fonde sur l'insuffisance probatoire du dossier de l'Administration.

Solution et dispositif

La Cour retient que les éléments produits par le Govern sont « peu précis » et ne constituent pas une preuve de la surévaluation. Elle relève notamment :

• l'expert E. a déclaré ne plus disposer des données de marché de 2011, son fichier informatique ayant été corrompu ;
• les prix publiés dans la presse pour 2012 ont été homogénéisés sans que la comparabilité avec l'immeuble soit démontrée ;
• les biens de comparaison cités ne se situent pas sur la même avenue et ne sont pas localisés dans le même secteur ;
• un expert judiciaire immobilier indique qu'il est « difficile » d'établir avec exactitude si les prix de 2011 étaient inférieurs à ceux de 1999, mais que les prix de 2011 étaient supérieurs à ceux de 1999 ;
• la situation particulière de l'immeuble, au centre de la capitale, et la faible offre sur le marché sont relevées ;
• le rapport P. justifie la valeur retenue par la faiblesse de la demande hypothécaire et la rareté des