Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 décembre 2017, n° 243/17

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le 1er juillet 2002, un contrat de bail commercial portant sur l’exploitation hôtelière et la gestion d'entreprise de l'établissement dénommé « Hotel X » est conclu entre M. Cepeda, en qualité de bailleur, et un preneur aux droits duquel se trouve la société Mercader. Les relations contractuelles se sont poursuivies pendant près de onze années, jusqu'à ce que les parties conviennent d'une résiliation amiable d'un commun accord prenant effet le 31 mars 2013.

Dans le cadre de la fin des relations locatives, la date convenue pour la remise des clefs, précédée d'une visite d'inspection des lieux, avait été fixée au 15 avril 2013. Toutefois, le bailleur ne s'est pas présenté aux opérations d'état des lieux le jour convenu. Face à cette défaillance, la société locataire a procédé au dépôt des clefs le lendemain, soit le 16 avril 2013, auprès de la Batllia (juridiction de première instance de la Principauté d'Andorre).

Ultérieurement, le bailleur a dressé unilatéralement un constat de dégradations. Pour ce faire, il a sollicité une étude notariale le 3 mai 2013. L'acte notarié établi à cette date n'a toutefois pas consisté en un constat matériel opéré par le notaire lui-même : l'officier public s'est borné à recevoir en dépôt des photographies prises par M. Cepeda et à protocoliser un feuillet rédigé et signé par ce dernier, reprenant ses propres constatations sur l'état de l'immeuble.

Plusieurs postes de dépenses, taxes et réparations sont demeurés litigieux à la suite de la restitution du bien :

• Des dettes fiscales et communales afférentes à l'immeuble et à l'exploitation commerciale (notamment l'impôt sur les activités économiques [IAE], l'impôt sur les services indirects [ISI], les taxes communales de voirie et de guals, et les taxes d'hygiène pour les années 2012 et 2013) ;
• Des factures de fluides et de consommables (eau, électricité auprès de Forces Elèctriques d'Andorra [FEDA], fioul de chauffage émis par la société B SL, société détenue par le bailleur et son fils, et dépenses de presse) ;
• Des frais administratifs et comptables liés à la transmission de documents à l'Agence fiscale ;
• Des indemnités au titre de dégradations matérielles alléguées, appuyées pour l'essentiel sur de simples devis (remplacement de la machinerie de l'ascenseur par l'entreprise C en juin 2013, réfection intégrale des peintures de l'hôtel, reprise de 5 portes et de 23 stores, révision de la plomberie et des sanitaires par la propre entreprise artisanale du bailleur, et dépose de la cuisine industrielle) ;
• Une pénalité contractuelle pour retard dans la remise des clefs.

Par ailleurs, une garantie à première demande d'un montant de 8 000 euros, souscrite initialement par la société preneuse au profit du bailleur, avait fait l'objet d'un appel et d'une exécution par ce dernier. De son côté, la société Mercader excipait de créances au titre de travaux de réfection et d'aménagement prétendument réalisés à l'origine du bail en 2002, ainsi que du remboursement de consommations d'électricité indûment supportées au bénéfice d'un appartement situé dans les combles de l'immeuble (« l'àtic »), occupé par le fils du bailleur.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 2 avril 2015, M. Cepeda a assigné la société Mercader devant le Tribunal de Batlles en paiement de la somme principale de 40 501,20 euros, sollicitant en outre la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

La société Mercader a conclu en défense le 7 mai 2015 en contestant le bien-fondé de la majorité des prétentions adverses. Tout en reconnaissant être redevable d'un reliquat limité à 2 258,96 euros, elle a formé une demande reconventionnelle chiffrée à 24 097,33 euros, comprenant le remboursement de travaux d'aménagement initiaux (9 594,66 euros) et la régularisation des consommations électriques privatives de l'attique.

Après échange des écritures de réplique, duplique et conclusions récapitulatives, le Tribunal de Batlles a rendu un jugement le 4 mai 2017 par lequel il a :

1. Accueilli partiellement la demande principale de M. Cepeda et condamné la société Mercader à lui payer la somme de 27 361,10 euros au titre des impôts d'activités économiques et de services de 2012, de la taxe communale d'hygiène et autres pour 2012 et 2013, de la presse, des consommations de fioul, d'eau et d'électricité, ainsi que des indemnités de remise en état (peinture, portes, stores et terminaux de l'immeuble), tout en ordonnant la déduction de la somme de 8 000 euros correspondant à la garantie à première demande exécutée par le bailleur ;
2. Accueilli très partiellement la demande reconventionnelle de la société Mercader et condamné M. Cepeda à lui payer la somme de 600 euros au titre des dépenses d'électricité de l'attique entre mai 2012 et mars 2013 ;
3. Ordonné la compensation judiciaire entre les dettes réciproques, la somme nette résultante produisant intérêts légaux à compter du caractère définitif de la décision ;
4. Dit n'y avoir lieu à condamnation aux dépens de première instance, chaque partie conservant la charge de ses propres frais et supportant par moitié les dépens communs.

Les deux parties ont interjeté appel de cette décision devant la Chambre civile du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, chacune sollicitant l'infirmation partielle du jugement dans la mesure où il leur faisait grief, ainsi que la condamnation de la partie adverse aux dépens.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'instance d'appel soumettait à la juridiction supérieure plusieurs questions juridiques fondamentales relatives au droit de la preuve, à l'exécution et à la liquidation des obligations nées d'un bail commercial :

1. La charge et le standard probatoire de l'apurement des charges et créances fiscales et d'exploitation : Une attestation administrative globale de non-dette fiscale délivrée à un exploitant suffit-elle à établir le paiement effectif de taxes afférentes à une fraction déterminée d'un exercice résilié ? La production de factures non acquittées, émises par une personne morale distincte mais détenue par le bailleur, ou de factures non signées et anonymes, permet-elle de justifier une créance de remboursement contre le preneur sortant ?
2. La qualification des détériorations en fin de bail et le statut probatoire des devis unilatéraux : Le bailleur peut-il prétendre à la réfection intégrale d'équipements (machinerie d'ascenseur) ou à la remise en état totale des peintures et huisseries sur le seul fondement de devis descriptifs et de constats photographiques unilatéraux, sans distinguer l'usure normale découlant d'une exploitation prolongée (onze années) de la dégradation fautive imputable au preneur ?
3. L'efficacité des modes de constatation matérielle : Un dépôt d'éléments photographiques et d'une déclaration unilatérale de l'intéressé auprès d'un notaire confère-t-il force probante aux allégations de dégradations locatives ? Une inspection oculaire judiciaire sollicitée deux années après la restitution des locaux est-elle admissible ?
4. La sanction de la délivrance des clefs et l'imputabilité du retard : Une clause pénale pour retard de restitution des lieux peut-elle être mise en œuvre contre le preneur lorsque celui-ci a fait face à la carence injustifiée du bailleur au jour fixé et a consigné les clefs au greffe dès le lendemain ?
5. Le sort des dépens en cas de réformation substantielle sur appels croisés : Comment s'articule la liquidation des dépens d'appel en présence d'admissions partielles réciproques, au regard de la tradition juridique andorrane issue de la Novelle 82 de l'empereur Justinien ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Chambre civile du Tribunal Superior de Justícia, sous le rapport du magistrat Carles Cruz Moratones, procède à une analyse rigoureuse et scrupuleuse poste par poste, articulant le droit probatoire général et les dispositions substantielles régissant le louage.

1. L'examen des prétentions du bailleur (appel de M. Cepeda)

• Sur les dettes fiscales et communales : La cour infirme partiellement l'appréciation des premiers juges. Si ces derniers avaient rejeté la réclamation relative à l'impôt sur les activités économiques (IAE) et à l'impôt sur les services indirects (ISI) de l'exercice 2013 pour défaut de justification de leur règlement, la cour retient qu'un certificat officiel émis en 2015 par le Gouvernement andorran atteste que le bailleur ne présentait aucune dette fiscale. Dès lors que M. Cepeda était le titulaire administratif de l'exploitation, cette attestation établit nécessairement la libération desdits tributs. Toutefois, le contrat ayant été résilié le 31 mars 2013, la cour limite la créance exigible au premier trimestre, soit un quart de l'imposition annuelle (358,26 euros). Elle valide également les taxes communales de voirie (Guals 2012 pour 117,70 euros) et d'hygiène (760,55 euros pour 2012), dont le règlement effectif est matériellement documenté. L'ensemble majore la condamnation de la société de