I. Faits, cadre procédural et contexte du litige

A. Origine du litige et prétentions des parties

STSJAD 159/2019 (ECLI:AD:TSJADAD:2019:159)

Faits et procédure

Par convention verbale conclue en janvier 2016, le propriétaire d'une nef industrielle, M. Azorin, confie à l'agence immobilière Caro la vente de ce bien. Le mandat n'est pas exclusif, n'a pas de durée déterminée, et fixe un prix de 600 000 EUR non négociable ainsi qu'une commission de 5 % (30 000 EUR). Au cours du même mois, Caro fait visiter la nef à M. Sainz, qui signe un document de visite. Aucune autre diligence de Caro n'est établie après cette visite, et l'agence ne reprend pas contact avec l'acquéreur futur.

En juin 2016, le fils de M. Azorin, titulaire formel du bien, confie la vente à une autre agence, avec laquelle il avait déjà eu des relations (désignée « ENTITY_9 » dans la décision). Cette agence fait de nouveau visiter la nef à M. Sainz. Après des demandes d'informations complémentaires, l'acquéreur conclut la vente le 27 juin 2017 pour 510 000 EUR, avec une commission de 15 000 EUR au profit de l'intermédiaire. La décision mentionne « juny de 2016 » pour la nouvelle mise en vente, et la date du 27.6.17 pour la vente ; le texte ne levant pas cette apparente divergence, il convient de s'en tenir aux termes de la décision.

La société Manzano, agence ayant émis une facture de 31 350 EUR le 20 juin 2017 au titre de la médiation, assigne M. Azorin en paiement. M. Azorin appelle en garantie M. Manso, titulaire du commerce Marti, qui a finalement négocié et intermédié la vente. Par jugement du 29 novembre 2018, le Tribunal de Batlles déboute la demande et condamne Manzano aux dépens, y compris ceux de l'appelé en garantie.

Seule la société Manzano interjette appel, par conclusions du 19 mars 2019, sollicitant à titre principal une condamnation de M. Azorin à 31 350 EUR, et à titre subsidiaire 25 500 EUR plus IGI (soit 26 647,75 EUR), calculés sur le prix final. M. Manso et M. Azorin concluent à la confirmation. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia rejette l'appel.

Question de droit

La question posée était de savoir si l'agent immobilier qui a réalisé une unique visite du bien, plus d'un an avant la vente effective conclue par l'intermédiaire d'un autre agent, peut prétendre à la commission convenue, au sens de la notion de « intervention décisive » (intervenció decisiva) dégagée par la jurisprudence andorrane en matière de courtage.

Se posait subsidiairement la question de l'évolution du critère jurisprudentiel fondé sur la première rév

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.

B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 26 de juny del 2019 - ROJ: STSJAD 159/2019 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.

II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés

A. La question juridique centrale soumise au juge

La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.

B. Corpus normatif et textes de référence cités

L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :

• Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
• Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle

III. Solution retenue et architecture de la motivation

A. L'articulation du syllogisme juridictionnel

Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :

B. Dispositif et sens de la décision

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.

IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques

A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)

Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.

B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens

• Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
• Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
• Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 26 juin 2019 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.