Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 25 de juny del 2020, n° 105/2020

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Les faits à l'origine du présent litige s'inscrivent dans le cadre de l'exécution d'un contrat de mandat d'administration et de gestion immobilière de droit andorran. Le litige met en cause le propriétaire d'un bien immobilier, le Sr. Giner, résidant à l'étranger, et un professionnel de l'immobilier, le Sr. Nuñez, exerçant la profession d'agent immobilier (agent de la propietat immobiliària).

Par un acte sous seing privé conclu en date du 23 janvier 2009, le Sr. Giner a confié au Sr. Nuñez un « contrat d'administration et de gestion de biens immobiliers » (contracte d'Administració i gestió de béns immobles) portant sur une unité d'habitation située dans la localité d'Arinsal (Principauté d'Andorre). Aux termes de ce contrat conclu à titre onéreux moyennant le paiement d'une rémunération convenue, le mandataire s'est vu conférer un mandat d'administrer et de gérer le bien immobilier en cause. L'étendue des pouvoirs conférés au gestionnaire, stipulée à la sixième clause de la convention, était particulièrement vaste. Elle comprenait notamment les missions suivantes :

• gérer l'immeuble, rechercher des locataires, consentir les baux pour le prix, les charges et les conditions jugés convenables par le mandataire, résilier les baux et autoriser leur extinction ;
• encaisser et conserver en dépôt toute somme relative au bien géré, y compris les dépôts de garantie ;
• procéder à tous les paiements afférents à l'administration du bien, et singulièrement régler les charges de copropriété convenues, ainsi que former toutes réclamations afférentes ;
• faire exécuter les menues réparations en prévenant rapidement le mandant, et adopter toutes mesures conservatoires nécessaires ;
• représenter le mandant auprès de tout organisme public ou privé, déposer et signer tout acte, engagement ou contrat, et solliciter la délivrance de tout certificat ou pièce afférente au bien ;
• agir en justice ou de façon extrajudiciaire en cas de conflits ou de litiges, avec les prérogatives de représentation les plus étendues ;
• représenter le mandant aux assemblées générales de copropriétaires ;
• souscrire, signer ou résilier toute police d'assurance et intervenir auprès des compagnies d'assurances en cas de sinistre ;
• signer toute espèce de document et, de façon générale, accomplir tout acte que le mandataire estimerait utile à la défense des intérêts du mandant.

Le Sr. Nuñez a effectivement assumé la gestion de l'appartement du 1er février 2009 jusqu'au 30 avril 2016. Au cours de cette période contractuelle de plus de sept années, le mandataire a procédé à la mise en location du bien auprès de plusieurs locataires successifs.

Cependant, il est apparu qu'au cours de l'entière durée de son mandat, le gestionnaire immobilier s'est borné à appeler et à percevoir le montant des loyers principaux, omettant systématiquement de réclamer aux locataires successifs (à l'exception du dernier d'entre eux) le remboursement des dépenses accessoires et des consommations individuelles qui leur incombaient légalement et contractuellement, telles que les frais de chauffage, d'eau chaude et d'eau froide. Corrélativement, la copropriété a continué d'imputer ces charges au propriétaire, générant des dettes et des intérêts moratoires. Constatant ce manquement dans la gestion et le recouvrement des charges locatives, le Sr. Giner a entendu mettre en cause la responsabilité contractuelle de son mandataire pour exécution défectueuse de sa mission.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 20 juin 2017, la représentation procédurale du Sr. Giner a déposé devant la juridiction de première instance (Batllia d'Andorra) une demande introductive d'instance à l'encontre du Sr. Nuñez. L'action tendait à la condamnation de ce dernier au versement d'une indemnité de 5 726,03 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'exécution défectueuse du contrat de mandat, ou de toute somme correspondant aux montants non recouvrés auprès des locataires.

Par acte du 4 juillet 2017, la représentation procédurale du Sr. Nuñez a formulé ses conclusions en réponse. Elle s'est opposée à l'ensemble des prétentions du demandeur, sollicitant son absolution totale ainsi que la condamnation du Sr. Giner aux dépens de l'instance, comprenant les honoraires d'avocat et de procureur (procurador).

À l'issue de la phase d'instruction probatoire et du dépôt des conclusions récapitulatives des parties, la Batllia a rendu sa sentence en date du 19 juin 2019. Les premiers juges ont :

1. Accueilli partiellement la demande du Sr. Giner et condamné le Sr. Nuñez à lui payer la somme de 2 241,94 euros à titre de dommages-intérêts pour administration et gestion défectueuses du contrat de mandat ;
2. Dit n'y avoir lieu à condamnation spéciale aux dépens, chaque partie devant assumer ses propres frais et la moitié des frais communs.

Pour parvenir à ce montant, le tribunal de première instance a chiffré les sommes dont le recouvrement avait été omis à hauteur de 2 804,43 euros. Toutefois, sur le plan du lien de causalité, la juridiction a quo a retenu une faute contributive à la charge du propriétaire mandant : elle a considéré que le manque de diligence du Sr. Giner dans la surveillance et le contrôle (fiscalització) de la gestion menée par le Sr. Nuñez au fil des années justifiait de lui imputer 20 % de la responsabilité du préjudice subi, limitant la condamnation du mandataire à 80 % du dommage constaté (soit 2 241,94 euros).

Contre cette décision, la représentation procédurale du Sr. Giner a interjeté appel devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra par conclusions du 24 octobre 2019. L'appelant sollicitait l'infirmation partielle de la sentence entreprise afin d'obtenir la condamnation du Sr. Nuñez au paiement de la somme intégrale de 5 726,03 euros, correspondant aux frais de chauffage, d'eau chaude, d'eau froide et aux intérêts de retard réclamés par le syndicat des copropriétaires pour les périodes d'occupation locative, sous déduction des acomptes versés. À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la preuve des montants relatifs à l'eau froide et aux intérêts moratoires ne serait pas jugée rapportée, l'appelant demandait la fixation de l'indemnité à la somme de 4 335,06 euros. Il contestait expressément toute faute de surveillance à sa charge et sollicitait la condamnation de l'intimé aux entiers dépens des deux instances.

Le Sr. Nuñez a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.

Par ordonnance (Aute) du 5 février 2020, la Sala Civil a rejeté les offres