Résumé éditorial

# Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 29 octobre 2020, n° 113-2020, ROJ: STSJAD 169/2020 > Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 29 octobre 2020, n° 113-2020, ROJ: STSJAD 169/2020 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige s'inscrit dans le cadre de la constitution et de l'aménagement du statut de la copropriété immobilière d'un ensemble bâti dénommé « Édifice X », sis à une adresse non précisée dans la décision (désignée sous la mention caviardée « XXXX »). À l'origine de la situation juridique des lieux se trouve un acte notarié de division en régime de propriété horizontale (*escriptura de divisió en règim de propietat horitzontal*) reçu en date du 14 juillet 2011. Selon les mentions de cet acte constitutif, l'immeuble se trouvait divisé en vingt-et-une unités immobilières indépendantes, incluant notamment des places de stationnement automobile et deux débarras (« *trasters* ») situés au niveau du sous-sol (désigné sous la qualification de « *planta soterrani* » ou « *soterrani -1* » selon les annexes), individualisés sous les numéros d'unités immobilières 7 et 8 (débarras n° 1 et n° 2). L'analyse de la chaîne des titres de propriété versée aux débats révèle que l'assise matérielle de ces débarras correspondait à une armoire à deux portes érigée sur un espace triangulaire contigu aux emplacements de stationnement numérotés 5 et 6. L'historique des acquisitions des différents copropriétaires démontrait les éléments suivants : 1. Par acte authentique de vente du 14 juin 1988, les auteurs de l'un des défendeurs avaient acquis l'appartement et une place de stationnement alors désignée sous le numéro 7 (située à la « *Planta Soterrani -2* »), laquelle portait expressément la mention contractuelle : « Contient une armoire » (« *Conté un armari* »). 2. Par acte authentique de vente du 24 novembre 1998, M. Calatayud a acquis ce même bien, décrit comme une place de stationnement « désignée sous le numéro 6 (auparavant numéro 7, selon déclaration des comparants) », contenant pareillement la mention : « Contient une armoire ». 3. Par acte authentique de vente du 15 juin 1999, la demanderesse, Mme Galan, a pour sa part acquis la « place de stationnement numéro 5 (d'une dimension de 2,70 mètres sur 4,90 mètres) », accompagnée d'« une armoire-débarras (d'une dimension de 1,40 mètre sur 0,72 mètre) attenante à la place de stationnement numéro 5 (du côté de la numéro 6) ». La zone où sont érigées ces armoires consiste physiquement en un espace triangulaire compris entre les emplacements de stationnement 5 et 6, qui constituait originellement une fraction des parties communes de l'immeuble. La régularisation de la division horizontale par acte du 14 juillet 2011 avait dès lors formalisé l'existence de ces volumes sous la forme de deux lots privatifs autonomes numérotés 7 et 8, affectés chacun d'une quote-part de copropriété propre, portant ainsi le nombre total d'unités immobilières de l'immeuble à vingt-et-une. Mme Galan a contesté cette configuration technique et juridique, soutenant que ces unités n'avaient aucune existence matérielle ni juridique indépendante, qu'il ne s'agissait que d'un simple meuble ou armoire, et que la superficie correspondante devait en réalité accroître son lot privatif d'emplacement de stationnement, subsidiairement que l'acte devait supprimer la qualification d'unités indépendantes pour ces débarras et procéder à une redistribution générale des quotes-parts de copropriété. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le 5 mars 2010, Mme Galan a engagé une procédure abrégée (*procediment abreujat*) devant la section civile de la Batllia d'Andorra à l'encontre de MM. Calatayud, Calatayud et M. Barberá, assignés en leur qualité de promoteurs de ladite division horizontale. Par son assignation, la demanderesse sollicitait une modification substantielle de l'acte notarié de division en régime de propriété horizontale de l'Édifice X. Ses prétentions visaient précisément à : - Supprimer toute mention de « deux débarras » à la page 5 dudit acte ; - Rectifier la désignation du nombre global de lots à la page 8, afin d'indiquer que le bâtiment est divisé en dix-neuf unités immobilières et non en vingt-et-une ; - Supprimer la mention des « débarras » dans les intitulés et textes de la page 9 (paragraphes 3 et 4) ; - Modifier la description de l'unité immobilière n° 5 (place de stationnement n° 5) aux pages 11 et 12, en portant sa superficie construite à 21,96 m² et sa quote-part des éléments communs à 2,51 % ; - Supprimer intégralement la description des unités immobilières n° 7 et 8 aux pages 12 et 13 ; - Remplacer le document annexe n° 3 (tableau des superficies et quotes-parts) pour y supprimer les deux débarras du sous-sol et recalculer les quotes-parts des différentes places de stationnement ; - Rectifier l'annexe n° 14 (plan du sous-sol -1) pour y matérialiser l'agrandissement de la place n° 5 et la disparition des unités 7 et 8 ; - Procéder à la renumérotation consécutive de l'ensemble des lots subséquents (l'unité 8 devenant la 7, la 10 devenant la 8, et ainsi de suite). Le 2 avril 2012, les défendeurs ont déposé leurs conclusions en réponse (*escrit de contesta a la demanda*) : - M. Barberá a déclaré s'en remettre à la décision du tribunal sur le fondement des constatations techniques, tout en demandant expressément à ne pas être condamné au paiement des dépens de l'instance (*costes judicials*), ni des honoraires d'avocat ou de procureur, ni de tout autre frais ; - MM. Calatayud et Calatayud se sont opposés à l'ensemble des prétentions de la demanderesse et ont sollicité sa condamnation aux entiers dépens, incluant les honoraires d'avocat, de procureur et, le cas échéant, de l'expert judiciaire. Au cours de l'instruction du dossier en première instance, le juge (*Batlle*) a procédé, en date du 21 novembre 2013, à une inspection oculaire des lieux (*inspecció ocular*), formalisée par un procès-verbal consigné au dossier. Par jugement rendu le 30 mai 2019, la Batllia d'Andorre a débouté intégralement Mme Galan de ses demandes et refusé d'ordonner la modification de l'acte de division horizontale du 14 juillet 2011, assortissant sa décision d'une condamnation aux dépens rédigée de manière ambiguë : « *amb imposició de les costes processals incloses les derivades de la intervenció d'advocat i procurador de l'agent* » (faisant littéralement référence aux dépens du demandeur). Le 5 juillet 2019, le conseil de M. Barberá a formé un recours en clarification ou rectification d'erreur matérielle (*recurs d'aclariment*) à l'encontre de ce jugement. Les consorts Calatayud y ont acquiescé, tandis que Mme Galan s'y est opposée. Par ordonnance (*Aute*) du 17 octobre 2019, le Batlle a fait droit à cette requête et a rectifié le dispositif du jugement du 30 mai 2019, remplaçant les termes précités par : « *amb imposició de les costes processals incloses les derivades de la intervenció d'advocat i procurador a l'agent* », mettant ainsi sans équivoque la charge de la totalité des dépens à la charge de la demanderesse succombante. Le 25 juin 2020, Mme Galan a interjeté appel devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (TSJA). Dans son recours, l'appelante a limité sa contestation : 1. Elle a renoncé à revendiquer la nature privative de l'espace triangulaire compris entre les places n° 5 et 6, admettant qu'il s'agissait d'un élément commun ; 2. Elle a maintenu que les unités n° 7 et 8 ne pouvaient juridiquement recevoir la qualification de lots de copropriété indépendants dès lors qu'elles ne consistaient physiquement qu'en une simple armoire à deux portes, dépourvue d'existence autonome dans les titres antérieurs et la réalité matérielle ; 3. Elle a argué que la condamnation aux dépens prononcée à son encontre au bénéfice de M. Barberá constituait un vice d'*ultra petita*, celui-ci n'ayant jamais formulé de prétention tendant à la condamnation de la demanderesse aux dépens, mais ayant uniquement

STSJAD ANDORRA, a 29 d'octubre del 2020 - ROJ: STSJAD 169/2020

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Sources citées

Jurisprudence (1)