STSJAD 76/2021, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 26 février 2021 (recours n° 370/2020)

Faits et procédure

La Communauté des propriétaires de l'immeuble X, blocs A, B et C, a assigné M. Guerrero, propriétaire d'un local commercial désigné « local C » et de sept places de stationnement issues de la division de ce local, en paiement des charges communes. Le 6 novembre 2017, la demande, introduite selon la procédure du judici verbal civil prévue à l'article 34 de la loi sur la propriété horizontale, portait sur 2 562,87 euros de charges arrêtées jusqu'en juin 2017, outre les charges échues ultérieurement, les pénalités, intérêts de retard, dépens et frais préalables. Un embargo préventif sur les places a été ordonné le 8 novembre 2017.

Le défendeur soutenait que les places, affectées au stationnement, constituaient une propriété spéciale et séparée et n'étaient tenues qu'à l'égard de leur propre charge. Il invoquait en outre l'article 26 des statuts, qui exonère les copropriétaires de locaux commerciaux dépourvus d'accès direct au vestibule et à l'escalier des dépenses proportionnelles de ces éléments communs.

Par sentence du 2 juin 2020, le Tribunal unipersonnel du Batlle a accueilli partiellement la demande. Il a condamné M. Guerrero à acquitter les charges afférentes à sa quote-part, à compter de mars 2017, à l'exclusion, pour la période antérieure, des dépenses de vestibule et d'escalier, et les charges approuvées par l'assemblée générale jusqu'à liquidation de la dette, sous réserve des conditions de l'apartat 13 de l'article 34 de la loi. Aucune condamnation aux dépens de première instance n'a été prononcée.

M. Guerrero a interjeté appel en sollicitant le rejet intégral de la demande, la condamnation adverse aux dépens et, subsidiairement, l'absence de condamnation à ses propres dépens. La Sala Civil a été saisie du seul moyen tiré de l'appréciation des éléments de preuve.

Question de droit

La décision soulève trois questions.

1. Interprétation des statuts (article 10). Les unités destinées au stationnement, constituant une « propriété spéciale et séparée », échappent-elles à la contribution aux charges générales de l'immeuble ?
2. Application de l'exception de l'article 26. Le local commercial exonéré des charges de vestibule et d'escalier doit-il être dépourvu d'accès réel et praticable à ces éléments, et cet accès s'apprécie-t-il à la date de la demande ou à la date de la décision ?
3. Dépens d'appel. Le recours, fondé sur l'appréciation de la preuve, justifie-t-il la mise à la charge de l'appelant des dépens de seconde instance ?

Solution et dispositif

La Sala Civil écarte l'interprétation de l'article 10 proposée par l'appelant. Elle relève que cette stipulation rappelle seulement que les places constituent des unités immobilières autonomes, sans créer