Résumé éditorial

# STSJAD 135/2021 (ECLI:AD:TSJADAD:2021:135) > Décision commentée : STSJAD 135/2021 (ECLI:AD:TSJADAD:2021:135), Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 avril 2021 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) ## Faits et procédure Une société immobilière, agence de courtage, a réclamé à une propriétaire une commission de 5 % sur le prix de vente d'un immeuble situé à XXXX, majorée de l'IGI, des intérêts légaux à compter du 18 septembre 2018 et des dépens. Le montant réclamé s'élève à 14 107,75 EUR. Selon l'agence, la vente résulte de ses diligences, notamment de la visite organisée le 5 juillet 2018. La propriétaire soutient, à l'inverse, avoir vendu directement aux acquéreurs, sans intervention de l'agent. Le Tribunal de Batlles, par jugement du 10 août 2020, a rejeté la demande. Il a admis l'existence d'un contrat de courtage verbal mais a estimé que les diligences de l'agence n'avaient pas été déterminantes : elles se seraient limitées à la visite de l'immeuble, sans suivi commercial ultérieur, et le prix finalement convenu était inférieur à celui proposé par l'agence. L'agence a interjeté appel le 15 janvier 2021 et demandé la réformation du jugement. La propriétaire a conclu à la confirmation, le 23 février 2021, et sollicité la condamnation de l'appelante aux dépens. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia, par sentence du 30 avril 2021 (recours n° 307/20, NIG 5300542120190000424, rapporteur M. Albert Andrés Pereira), a rejeté l'appel et confirmé le jugement entrepris. ## Question de droit La question posée était de savoir si l'intervention d'un agent immobilier, dont l'existence d'un contrat de courtage verbal n'était plus discutée en appel, a été « décisive » ou « déterminante » pour la conclusion de la vente, condition du droit à la rémunération intégrale de la commission convenue. La Cour précise que « la question litigieuse est donc circonscrite à déterminer si les gestions que la recourante a menées ont été déterminantes pour la conclusion du contrat » (fundament 9, traduction). Le recours invitait par ailleurs la juridiction à reconnaître l'existence d'un mandat de vente et à tenir pour probante la qualité de clients préexistante des acquéreurs, ainsi que l'utilisation du modèle de contrat de l'agence. La décision ne fait pas référence à un texte législatif précis du droit andorran en matière de courtage ; le fondement légal retenu est exprimé de manière générale (« la législation en vigueur et les Usages et Coutumes applicables »). Le fondement textuel précis est donc (non précisé dans la décision). ## Solution et dispositif Le raisonnement de la Cour repose sur la définition du contrat de courtage, empruntée à sa jurisprudence antérieure (sentence du 22 décembre 2020, rouleau TSJC-172/2020). Le médiateur assume la fonction essentielle de mettre en relation deux ou plusieurs personnes en vue de faciliter la conclusion d'un contrat ; sa rémunération, bien que convenue, est soumise à la condition suspensive de la conclusion du contrat projeté. Le courtier a droit à la commission intégrale lorsque sa gestion s'avère « décisive ou déterminante » pour la réussite de la mission. La Cour y ajoute un argument d'évolution : l'intervention des agences se déplace de la captation de clients vers la fourniture de services complémentaires, notamment numériques, ce qui relativise la portée de la simple visite (fundament 6, citant les sentences des 26 juin 2019, rouleaux TSJC-298/2018 et TSJC-33/2019). Appliquant ce critère, la Cour retient trois éléments : 1. **Absence de diligences postérieures à la visite** : aucune démarche ultérieure n'est établie, alors même que les acquére

STSJAD ANDORRA, a 30 d'abril del 2021 - ROJ: STSJAD 135/2021

STSJAD ANDORRA, a 30 d'abril del 2021 - ROJ: STSJAD 135/2021

Sources citées

Jurisprudence (1)